Законность снятия с должности старшей по подъезду и исключения из совета дома управляющей компанией
Анализ вашей ситуации
Вы проживаете в квартире, собственником которой является ваша мать, и действуете на основании нотариальной доверенности на ведение дел с ЖКХ. Управляющая компания (УК) в одностороннем порядке прекратила ваши полномочия как старшей по подъезду и исключила вас из совета многоквартирного дома (МКД), мотивируя это вашей активной позицией и претензиями к их работе. Для анализа законности этих действий необходимо рассмотреть несколько ключевых аспектов.
1. Права на участие в органах самоуправления МКД
Совет многоквартариного дома и должность старшего по подъезду — это формы самоуправления собственников. Закон устанавливает, кто может быть их членом.
"В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья... собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартариного дома из числа собственников помещений в данном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161.1, часть 1)
Это ключевая норма. Членом совета МКД может быть избран собственник помещения. В вашем случае собственником является ваша мать. Вы действуете по доверенности, которая является основанием для представительства.
"Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 185.1)
"Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности... непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, Статья 182.1)
Таким образом, доверенность позволяет вам действовать от имени и в интересах собственника (матери). Однако сама по себе доверенность не делает вас автоматически членом совета дома или старшей по подъезду. Для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в МКД, которое должно избрать вас на эту должность. Если вы были избраны решением собрания как представитель собственника, то ваш статус легитимен.
2. Порядок формирования и прекращения полномочий совета МКД и старшего по подъезду
Полномочия совета МКД и его членов (включая, по всей видимости, старших по подъездам, если такие должности предусмотрены решением собрания) определяются общим собранием собственников.
"Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года... При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартариного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 161.1, часть 10)
Это означает, что досрочное прекращение полномочий члена совета (или всей коллегиальной структуры) также является прерогативой общего собрания собственников, а не управляющей организации.
3. Правомерность действий управляющей компании
Управляющая компания является исполнительным органом, нанятым собственниками для управления домом. Её полномочия ограничены договором управления и законом.
"По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений...) обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартариным домом..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 162.2)
УК не имеет права самостоятельно, без решения общего собрания:
- Избирать или исключать членов совета МКД.
- Назначать или снимать старших по подъезду (если это не предусмотрено прямым решением собрания, делегировавшим такие полномочия УК, что маловероятно).
Если УК приняла такое решение единолично, ссылаясь на ваши претензии как на причину, её действия являются незаконными.
4. Ваши права как представителя собственника и жильца
Даже не будучи членом совета, вы как представитель собственника по доверенности имеете широкий круг прав в отношениях с УК:
- Право получать информацию о деятельности УК.
- Право предъявлять претензии по качеству услуг и работ.
- Право обращаться в контролирующие органы.
"В целях обеспечения прав и законных интересов граждан может осуществляться общественный жилищный контроль, субъектами которого могут являться... советы многоквартариных домов, другие заинтересованные лица в соответствии с законодательством Российской Федерации." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 20.19)
Ваша активная позиция по контролю за действиями УК является законной и обоснованной. Заявления УК о том, что "из-за претензий не могут работать", не являются правовым основанием для ограничения ваших прав.
Выводы и рекомендации
-
Действия УК, скорее всего, незаконны. Управляющая компания не является органом, уполномоченным снимать с должности старшую по подъезду или исключать из совета дома. Такие полномочия принадлежат только общему собранию собственников помещений в МКД.
-
Что вам необходимо сделать:
- Запросите письменное обоснование. Потребуйте от УК в письменной форме предоставить решение общего собрания собственников, на основании которого вас сняли с должности и исключили из совета. Если такое решение есть, запросите его копию с протоколом.
- Проверьте легитимность собрания. Если решение собрания существует, проверьте, было ли оно проведено с соблюдением всех требований закона (надлежащее уведомление, кворум, правильное оформление протокола). Любое существенное нарушение процедуры может стать основанием для оспаривания решения.
- Обратитесь в органы жилищного надзора. Если УК не представит решение собрания или выявится его отсутствие, подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию вашего региона на неправомерные действия управляющей компании.
- Подготовьтесь к общему собранию. Если ваши полномочия были прекращены незаконно, вы (или ваша мать как собственник) можете инициировать проведение общего собрания для решения этого вопроса и переизбрания совета.
- Обратитесь в суд. В случае нарушения ваших прав (и прав собственника, которого вы представляете) вы можете обратиться в суд.
"Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 46.6)
Также вы можете требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
"Защита жилищных прав осуществляется путем... восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право..." (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 11.3)
-
Рекомендация. Ситуация требует активных правовых действий. Поскольку вопрос может осложниться необходимостью судебного разбирательства для оспаривания решений собрания или действий УК, рекомендуется обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве.
