Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.40
- Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.41
Более того, ст. 42 СК РФ прямо наделяет супругов правом изменить законный режим совместной собственности на любой иной — в том числе установить режим раздельной собственности на отдельные объекты. Это означает, что в брачном договоре вы можете указать, что квартира, приобретённая по семейной ипотеке, является исключительной собственностью жены. Пока договор не будет признан недействительным, такое условие будет действовать и при разводе — квартира не будет подлежать разделу как совместно нажитое имущество.
- Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.42
Однако когда речь идёт об имуществе, обременённом ипотекой, возникает вторая, критически важная правовая плоскость — отношения с банком-кредитором. Закон об ипотеке прямо устанавливает, что жилое помещение, купленное с использованием кредитных средств, с момента регистрации ипотеки находится в залоге у банка. В силу ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» квартира является предметом залога независимо от того, на ком будет оформлена собственность по брачному договору. Банк имеет право обратить на неё взыскание, если кредит не будет погашен — так работает обеспечительная функция залога.
- Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.77
Кроме того, статус обоих супругов как созаёмщиков порождает солидарную обязанность перед банком. Согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ, солидарная обязанность возникает, если она предусмотрена договором, — а кредитный договор, как правило, прямо устанавливает солидарную ответственность созаёмщиков. В силу ст. 323 ГК РФ банк вправе требовать исполнения как от обоих заёмщиков совместно, так и от любого из них в отдельности, причём в полном объёме. Брачный договор не прекращает эту солидарную обязанность, поскольку она вытекает из отдельного обязательственного правоотношения с банком, а не из режима собственности супругов.
- При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.323
Следовательно, если брачный договор сделает квартиру единоличной собственностью жены, муж останется солидарно обязанным по кредиту. Это означает, что в случае неисполнения обязательств банк сможет взыскать долг с мужа, даже если квартира юридически ему не принадлежит. Для самого банка факт изменения режима собственности не имеет значения при взыскании заложенного имущества: залогодержатель в силу ст. 334 ГК РФ и ст. 1 Закона об ипотеке имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества независимо от того, кому это имущество в итоге принадлежит на праве собственности. Однако если квартира будет продана с торгов, вырученная сумма пойдёт на погашение долга, и муж как созаёмщик не сможет требовать от банка возврата своей доли, поскольку солидарное обязательство будет прекращено исполнением.
- В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.334
Важно также учитывать риск оспаривания брачного договора. Ст. 44 СК РФ предусматривает, что брачный договор может быть признан недействительным по основаниям, предусмотренным ГК РФ для недействительности сделок, а также по специальному основанию — если условия договора ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. В вашей ситуации, если муж берёт на себя солидарную ответственность по кредиту, но лишается права на квартиру, суд может счесть, что он оказался в крайне неблагоприятном положении. Особенно это вероятно, если муж вносил средства на погашение ипотеки из своего дохода. Кроме того, кредитор (банк) может оспорить брачный договор как сделку, совершённую с нарушением прав кредитора, если он докажет, что договор направлен на уменьшение конкурсной массы при наличии признаков неплатёжеспособности. Хотя в предоставленном контексте нет специальных норм о праве кредитора оспаривать брачные договоры (такие основания содержатся, например, в ст. 10, 168, 174.1 ГК РФ и в нормах о банкротстве), судебная практика допускает такое оспаривание. Если в будущем возникнут финансовые трудности, банк может потребовать признать условие брачного договора недействительным именно по мотиву нарушения его интересов.
- Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для недействительности сделок.
- Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.44
Таким образом, с точки зрения применимого права, заключение брачного договора, по которому квартира становится единоличной собственностью жены, формально допустимо. Однако такой договор не освободит мужа от солидарной ответственности по ипотеке, не снимет залог с квартиры и может быть оспорен как по инициативе мужа (как поставленного в крайне неблагоприятное положение), так и по иску банка (если его права как кредитора будут нарушены). Для минимизации рисков рекомендуется, чтобы в брачном договоре было зафиксировано, что муж сохраняет право на компенсацию своих вложений в погашение кредита, либо чтобы банк дал письменное согласие на такой раздел имущественного режима (хотя закон этого не требует, но это повысит устойчивость договора к оспариванию).
