Как продать дом в ипотеке при разводе, если он оформлен на мужа, а я созаемщик: как вернуть личный первоначальный взнос 1 млн

Как продать дом, находящийся в ипотеке: согласие банка и снятие обременения

Дом является предметом залога (ипотеки) в пользу банка, а его собственник — муж, поэтому без согласия залогодержателя распорядиться домом нельзя.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Значит, саму сделку купли-продажи можно провести только с письменного согласия банка-залогодержателя. Практический путь: покупатель и супруги обращаются в банк с заявлением о согласии на продажу и о порядке расчётов — как правило, банк даёт согласие при условии одновременного полного досрочного погашения кредита из денег покупателя либо оформляет перевод долга на покупателя (см. блок 5). Схема «сначала снимаем обременение за счёт собственных денег, потом продаём» не подходит, поскольку остаток долга ещё значительный.

После того как кредит полностью погашен, обременение в ЕГРН снимается в упрощённом порядке.

регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
— п. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Регистрационная запись об ипотеке погашается органом регистрации прав (Росреестром) в течение трёх рабочих дней, причём, если закладная не выдавалась, достаточно совместного заявления залогодателя (мужа) и залогодержателя (банка) либо заявления самого банка; иных документов не требуется. Для вашей ситуации это означает: получив от банка согласие и погасив долг, вы (через мужа как титульного собственника) подаёте совместное заявление с банком — и только после снятия записи об ипотеке оформляется чистая продажа.

Вывод: продать заложенный дом можно только с согласия банка; стандартный механизм — согласованный с банком порядок сделки, при котором покупательские деньги идут на полное погашение кредита, после чего банк подаёт заявление о погашении записи об ипотеке, и дом продаётся уже без обременения.

Является ли дом общим имуществом супругов, несмотря на титул только на мужа

Дом приобретён в браке, поэтому титул на одного супруга сам по себе не делает имущество личным — по умолчанию действует режим совместной собственности.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Это означает: несмотря на то что в ЕГРН собственником указан только муж, дом, купленный в браке (в том числе в ипотеку за счёт общих средств), — ваше общее имущество, и у вас есть право на долю в нём. Именно поэтому вы как созаёмщик и как супруг вправе участвовать в решении судьбы дома, а муж не может продать его без учёта ваших прав.

Для распоряжения этим общим имуществом, права на которое зарегистрированы, требуется ваше нотариально удостоверенное согласие.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Для продажи дома потребуется ваше нотариально удостоверенное согласие как супруги (поскольку у вас законный режим совместной собственности и брачного договора нет), а при разделе долей — вы вправе претендовать на половину. При этом, поскольку вы отвечаете по кредиту солидарно, общий долг делится вместе с имуществом.

Вывод: дом — общая совместная собственность; продажа возможна только с вашего нотариально удостоверенного согласия, а при разделе вы вправе требовать свою долю.

Признаётся ли первоначальный взнос 1 млн руб. вашим личным имуществом

Деньги, полученные вами от продажи личной доли (унаследованной от бабушки) и в дар от родителей, относятся к личному имуществу каждого из супругов.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Поскольку первоначальный взнос был сформирован из безвозмездных поступлений и от продажи личного имущества, он не является совместно нажитым — он принадлежал лично вам. Это прямо подтверждает и разъяснение Пленума ВС РФ.

Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ).
— абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Значит, личные средства, внесённые в оплату общего имущества, не превращаются автоматически в общее имущество; вы сохраняете право на их учёт в свою пользу. Однако ключевое условие — доказать, что 1 млн руб. были именно вашими личными деньгами и пошли на первоначальный взнос: здесь решают выписки по счёту, платёжные документы, договор продажи доли, свидетельство о праве на наследство, договоры дарения от родителей (переводы «с моей карты в день сделки» — это доказательство источника, но их надлежит подтвердить банковскими документами). Договор дарения денег по общему правилу должен быть письменным, а для сделки с недвижимостью — нотариальным.

Вывод: 1 млн руб. — ваше личное имущество, и он подлежит возврату/учёту в вашу пользу, но только при наличии письменных доказательств источника этих средств; устные заверения мужа юридической силы не имеют.

Как юридически вернуть 1 млн руб.: соглашение о разделе/нотариальная форма

По умолчанию доли при разделе признаются равными, но закон допускает иной размер по соглашению сторон.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Для вашей ситуации это означает: без письменного соглашения вы вправе претендовать ровно на половину, а чтобы закрепить возврат именно 1 млн руб., нужно либо определить доли/порядок расчётов соглашением, либо заявить требование в суде. При этом стоимость дома определяется на момент рассмотрения спора, а при передаче имущества одному супругу другому может быть присуждена компенсация.

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

Важно: соглашение о разделе общего имущества, нажитого в браке, должно быть нотариально удостоверено.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Поэтому устная договорённость мужа «забери свой миллион» юридически ничтожна для регистрирующих органов и банка — нужен нотариально удостоверенный документ. Если муж откажется подписывать соглашение, спор разрешается в суде общей юрисдикции: там вы просите суд отступить от равенства долей или присудить вам компенсацию, ссылаясь на личный характер 1 млн руб.

Вывод: возврат 1 млн руб. надёжно оформляется нотариальным соглашением о разделе (с определением долей/компенсации); при отказе мужа — судебный раздел с требованием денежной компенсации.

Ваш статус созаёмщика, выход из кредита и перевод долга

Вы — созаёмщик, значит отвечаете перед банком солидарно.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
— п. 1 ст. 323 ГК РФ

Пока кредит не погашен, банк вправе требовать исполнения как от мужа, так и от вас, полностью или в части; развод и продажа дома сами по себе вас от долга не освобождают. Освободиться от обязательства досрочно можно только с согласия кредитора — через перевод долга.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
— п. 2 ст. 391 ГК РФ

Перевод долга на покупателя или на мужа без согласия банка ничтожен. Значит, при продаже дома вам нужно согласовать с банком один из двух вариантов: (а) полное досрочное погашение за счёт средств покупателя — тогда вы и муж выходите из обязательства по факту исполнения; (б) перевод остатка долга на покупателя с согласия банка — тогда обязательство переходит, а вы освобождаетесь лишь при прямом согласии банка.

Вывод: простой продажей дома вы из кредита автоматически не выходите; выход возможен только через полное погашение или перевод долга с письменного согласия банка.

Сроки и денежные последствия

Требования о разделе имущества после расторжения брака ограничены сроком исковой давности.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Порядок исчисления этого трёхлетнего срока определяется общими правилами.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 201. Срок исковой давности при перемене лиц в обязательстве Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности 1. Течение срока исковой давности приостанавливается: 1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Поэтому срок по требованию о разделе исчисляется не со дня расторжения брака, а со дня, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права (например, когда муж продал дом либо отказал вам в возврате доли/1 млн руб.). Практически это значит: пока права не нарушены, срок не течёт, но как только возникает спор — важно оформить соглашение или подать иск без промедления.

Дополнительно, если супруг удержит ваши 1 млн руб. без законного основания, они взыскиваются как неосновательное обогащение.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

Это означает: полученная мужем без правового основания часть выручки от продажи дома (в размере ваших личных 1 млн руб. сверх причитающейся ему доли) подлежит возврату вам как потерпевшей стороне. На удерживаемую сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Проценты начисляются не с даты сделки, а с того момента, когда муж узнал или должен был узнать о неосновательности удержания ваших средств, — это усиливает вашу позицию, если он откажется отдать деньги после получения выручки от продажи.

Вывод: трёхлетний срок по требованиям о разделе течёт со дня, когда вы узнали о нарушении права; при удержании ваших личных средств они взыскиваются как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Общий долг по ипотеке и его распределение при разделе

Кредит является общим долгом супругов, поскольку дом куплен в браке на нужды семьи.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов;
— п. 3 ст. 39 СК РФ

Независимо от того, на кого оформлен кредитный договор и кто является титульным заёмщиком, при разделе общий ипотечный долг распределяется пропорционально долям. Для вашей ситуации это означает буквально следующее: остаток долга перед банком не «повисает» на одном из вас — при разделе он делится вместе с имуществом, а поскольку вы отвечаете солидарно, банк в любом случае до полного погашения вправе требовать долг с любого из вас.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1.
— п. 2 ст. 35 СК РФ

Из этой нормы вытекает и практический вывод для продажи: поскольку дом — общее имущество, а сделка по его отчуждению подлежит государственной регистрации, для её совершения закон прямо требует вашего нотариально удостоверенного согласия. Отсутствие такого согласия даёт вам право в течение года оспорить сделку в суде.

Вывод: остаток ипотечного долга делится пропорционально долям при разделе, но перед банком вы остаётесь солидарными должниками до полного погашения либо до согласованного с банком перевода долга; на продажу дома нужно ваше нотариально удостоверенное согласие.