Где взять образец договора о разделе ипотечной квартиры между супругами и образец договора купли-продажи доли в этой же квартире, если квартира в залоге у банка и часть долга не погашена?

Режим ипотечной квартиры и выбор формы сделки о выделе доли жене

Квартира приобретена в браке и оплачивалась из общих средств, поэтому независимо от того, что в ЕГРН собственником указаны только вы, она является общей совместной собственностью супругов:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Регистрация права на одного супруга значения не имеет — закон прямо указывает, что общим имуществом являются вещи «независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено».

Выделить жене долю можно двумя путями, и от выбора зависит форма документа. По общему правилу раздел производится по соглашению супругов, и такое соглашение обязательно нотариальное:

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов
— п. 1 ст. 38 СК РФ

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого в браке, с определением долей — это сделка, которая по п. 2 ст. 38 СК РФ подлежит нотариальному удостоверению. Значит, отдельный «образец договора о разделе» следует брать именно в нотариальной форме; нотариус сам готовит проект и проверяет его законность:

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Если вместо раздела вы решите изменить режим имущества (например, установить раздельную или долевую собственность) — это делается брачным договором либо соглашением о разделе; брачный договор также нотариальный (п. 2 ст. 41, п. 1 ст. 42 СК РФ):

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
— п. 1 ст. 42 СК РФ

По умолчанию доли при разделе признаются равными, если супруги не договорились об ином (п. 1 ст. 39 СК РФ):

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Одновременно с долями распределяются и общие долги супругов — при разделе они делятся пропорционально присужденным долям (п. 3 ст. 39 СК РФ):

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 3 ст. 39 СК РФ

Это важно для вашей ситуации: поскольку кредит общий, в соглашении о разделе логично зафиксировать и порядок несения ипотечных платежей, соответствующий выделенным долям.

Вывод по вопросу: квартира — общая совместная собственность; для выдела жене доли нужен либо соглашение о разделе общего имущества супругов (нотариальное), либо брачный договор (тоже нотариальный); образец следует брать в нотариальной конторе, поскольку нотариус обязан составлять/проверять проект. По умолчанию доли — равные, но соглашением можно установить и иное.

Залог: и раздел, и продажа доли требуют согласия банка

Квартира в ипотеке, а значит находится в залоге у банка. Распоряжение заложенным имуществом (продажа, дарение, а также определение долей с изменением записи в ЕГРН) возможно только с согласия залогодержателя:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Это императивное правило ФЗ «Об ипотеке». Оно подтверждается и нормой ГК РФ:

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Для раздела ипотечной квартиры до погашения долга банк должен дать согласие — переоформление долей производится с его участия:

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. 2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (
— п. 1 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

При этом выдел доли жены не создаёт для банка проблемы: доля супруга как участника долевой собственности может находиться в залоге, и обращение взыскания на неё подчиняется правилам о преимущественном праве покупки остальных сособственников (п. 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке»). То есть залог сохраняется на всей квартире и после выдела долей — обременение снимается только с погашением кредита.

Вывод по вопросу: без письменного согласия банка-залогодержателя ни выдел доли, ни последующая продажа невозможны; сославшись на согласие банка, зафиксируйте его в письменной форме (лучше — отдельным документом или дополнительным соглашением к кредитному договору), поскольку именно этот документ потребуют нотариус и Росреестр. Залог при разделе не прекращается.

Форма договора купли-продажи доли брату и нотариальные требования

После выдела доли собственность становится долевой. Продажа доли третьему лицу (вашему брату) — это сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость, которая в силу закона подлежит нотариальному удостоверению:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Исключения (отчуждение всеми сособственниками своих долей по одной сделке и др.) к вашей ситуации не относятся: продаётся только ваша доля третьему лицу, поэтому договор купли-продажи доли должен быть удостоверен нотариусом. Соответствующий проект готовит нотариус, который обязан проверить его на соответствие закону:

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— ст. 54 Основ законодательства РФ о нотариате

Поскольку покупатель (брат) не относится к перечисленным в тарифе близким родственникам («супругу, родителям, детям, внукам»), нотариальный тариф за удостоверение сделки рассчитывается по шкале для «других лиц» в зависимости от суммы сделки:

за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества: супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки: (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ ) другим лицам в зависимости от суммы сделки: до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки; свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей; свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей;
— подп. 1 п. 1 ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате

Регистрация перехода права на долю в Росреестре облагается госпошлиной (ст. 333.33 НК РФ), точный размер которой уточните у нотариуса, направляющего документы на регистрацию.

Вывод по вопросу: договор купли-продажи доли брату обязательно удостоверяется нотариусом, который и составляет/проверяет его текст; использовать готовый бланк без нотариального удостоверения нельзя. Тариф для покупателя-брата — по шкале «других лиц» (например, до 1 млн руб. — 3 000 руб. + 0,4 % суммы сделки), плюс госпошлина за регистрацию.

Преимущественное право покупки супруги (сособственника) перед продажей доли брату

После выдела доли сособственниками квартиры становитесь вы и жена. При продаже вашей доли постороннему лицу — а брат посторонним и является — жена как участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Вы обязаны письменно известить жену о намерении продать долю с указанием цены и условий; если она не купит долю в течение месяца или письменно откажется, вы вправе продать её брату:

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Если это правило нарушить, жена в течение трёх месяцев может через суд требовать перевода на неё прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ):

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Поэтому в пакет документов для нотариуса нужно включить либо письменный отказ жены от преимущественного права покупки, либо доказательства направления извещения и истечения месячного срока. Отказ лучше оформить нотариально — это исключает споры в будущем.

Дополнительно: поскольку доля отчуждается одним из супругов и сделка нотариальная, на неё требуется нотариально удостоверенное согласие супруги (жены) — даже после выдела доли у продавца сохраняется режим, требующий такого согласия для нотариальных сделок:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Вывод по вопросу: перед продажей доли брату вы обязаны предложить её жене по той же цене; безопасный вариант — получить её нотариальный отказ от преимущественного права покупки, иначе в течение трёх месяцев сделку можно «перевести» на жену через суд. Также потребуется нотариальное согласие жены на сделку по п. 3 ст. 35 СК РФ.

Ипотека и статус созаёмщиков: перевод долга и последствия продажи доли

Условие банка «все остаются созаёмщиками» означает, что перевод долга на покупателя (брата) не производится. Перевод долга допускается только с согласия кредитора, а без согласия ничтожен:

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства. К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений. 4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ)
— п. 2 ст. 391 ГК РФ

Поэтому если банк хочет сохранить состав созаёмщиков, избежать перевода долга — это как раз то, что соответствует его согласию: продажа доли не меняет лиц в кредитном договоре, обязательство по возврату кредита остаётся на прежних созаёмщиках (вас и жене). Смена собственника доли не прекращает залог — обременение следует за объектом.

При этом солидарная ответственность перед банком сохраняется за теми, кто указан в кредитном договоре; покупатель доли (брат) по общему правилу не становится автоматически обязанным банку. Это важно продумать при оформлении: если брат фактически будет платить за долю, отношения с ним лучше оформить отдельно.

Вывод по вопросу: сохранение созаёмщиков исключает перевод долга, и обязательства перед банком остаются на вас и жене — это безопасно для банка, но означает, что риск неисполнения кредита сохраняется за прежними должниками. Ипотека не снимается при продаже доли. Перевод же долга на брата возможен только с письменного согласия банка; при отсутствии такого согласия перевод ничтожен.

Альтернативные варианты сделки

Вместо продажи доли брату возможны иные правовые конструкции, выбор которых зависит от вашей цели и требует проверки у нотариуса:

1. Дарение доли брату — отчуждение заложенного имущества, которое также подлежит согласованию с банком и нотариальному удостоверению в силу тех же норм (п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» — «путем продажи, дарения, обмена… лишь с согласия залогодержателя»; ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). По смыслу п. 18.1 ст. 217 НК РФ безвозмездная передача между братьями не относится к освобождаемым от НДФЛ близким родственникам — этот налоговый момент рекомендуем уточнить отдельно, поскольку текст указанной статьи в корпусе не зафиксирован полностью.

2. Продажа доли после погашения ипотеки — снимает проблему согласия банка и статуса созаёмщиков; если кредит близок к погашению, это наиболее простой вариант.

3. Продажа всей квартиры одной сделкой всеми сособственниками — тогда нотариальная форма не требуется (исключение п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), но предполагает отчуждение всего объекта, а не вашей доли.

По налогообложению продажи доли: доход от продажи доли в праве собственности на недвижимость освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения (по ст. 217.1 НК РФ — по общему правилу пять лет, в предусмотренных ею случаях — три года). Точный текст этой статьи в локальном корпусе не подтверждён, поэтому минимальный срок владения применительно к вашей дате регистрации права уточните у нотариуса или налогового консультанта, сверив правила исчисления срока.

Вывод по вопросу: если цель — распорядиться долей именно в пользу брата, оптимальна продажа доли (не дарение) с соблюдением залоговых и нотариальных требований; варианты «дождаться погашения ипотеки» или «продать квартиру целиком одной сделкой» проще по процедуре. По НДФЛ исходите из минимального срока владения по ст. 217.1 НК РФ — конкретные срок применительно к вашему случаю уточните дополнительно.

Влияние детей и материнского капитала на раздел (смена порядка при маткапитале)

Если при погашении ипотеки использовался материнский (семейный) капитал, порядок раздела меняется принципиально: дети включаются в число обязательных собственников, а размер долей определяется соглашением сторон:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это требование действует, если квартира покупалась/строилась или ипотека гасилась средствами маткапитала. Если же маткапитал не использовался, а есть только общие несовершеннолетние дети, наличия ребёнка недостаточно для отступления от равенства долей — само по себе оно не обязывает отдавать большую долю тому супругу, с которым остаётся ребёнок:

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 2 ст. 39 СК РФ

Отступление от равенства долей возможно лишь по решению суда при доказанности интересов детей, а при добровольном соглашении супруги сами определяют доли.

Важная льгота: если маткапитал использовался, оформление квартиры в общую собственность супруга и детей при сохранении залога не требует согласия банка-залогодержателя:

На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ) Глава II. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ
— п. 3 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Для вашей ситуации это означает: если маткапитал применялся — в соглашение о разделе обязательно включайте детей с определением их долей, и согласие банка на сам выдел долей (в том числе детям) формально не требуется; если маткапитала не было — доли распределяются по соглашению супругов, дети в раздел не включаются.

Вывод по вопросу: если в квартире задействован материнский капитал — доли выделяются и детям (обязательно), и согласие банка на это оформление по п. 3 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке» не требуется; если маткапитала не было — доли только у супругов, а наличие общих несовершеннолетних детей не меняет презумпцию равенства долей при добровольном соглашении.

Резюме: что нужно получить и в каком виде

Две запрошенные сделки оформляются так:

1. Договор о разделе (соглашение о разделе общего имущества супругов) — нотариальная форма обязательна (п. 2 ст. 38 СК РФ). Готовый бланк из интернета не подходит: нотариус обязан проверить проект на соответствие закону (ст. 54 Основ о нотариате). В соглашении фиксируются: доли супругов, судьба ипотечного долга (пропорционально долям — п. 3 ст. 39 СК РФ), статус залога. Плюс письменное согласие банка на раздел.

2. Договор купли-продажи доли брату — нотариальная форма обязательна (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). До сделки — соблюсти преимущественное право покупки жены (письменное извещение/её нотариальный отказ — ст. 250 ГК РФ) и согласие банка на отчуждение (п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»).

Сквозные требования, одинаковые для обеих сделок: согласие банка-залогодержателя в письменной форме; нотариальное удостоверение; регистрация в Росреестре с сохранением записи об ипотеке (обременение не снимается до полного погашения долга). Обе сделки удостоверяет и проводит один нотариус, который направляет документы на регистрацию.

Вывод: готовых регламентных «образцов» с силой закона не существует — обе сделки составляются нотариусом с учётом конкретных условий вашего кредитного договора и залога; воспользуйтесь услугами нотариуса, предоставив ему письменное согласие банка, данные о созаёмщиках и, при маткапитале, обязательство о выделе долей детям. Уточните у нотариуса/налогового консультанта размер тарифа и госпошлины по каждой сделке и применение ст. 217.1 НК РФ при продаже доли.

Сроки по преимущественному праву покупки доли

Сроки при продаже доли третьему лицу установлены ст. 250 ГК РФ и обязательны для соблюдения:

• срок, в течение которого сособственник (жена) вправе реализовать преимущественное право покупки доли недвижимости, — один месяц со дня письменного извещения (п. 2 ст. 250 ГК РФ): > Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

— п. 2 ст. 250 ГК РФ

• при нарушении преимущественного права покупки другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в течение трёх месяцев (п. 3 ст. 250 ГК РФ): > При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

— п. 3 ст. 250 ГК РФ

Эти сроки — пресекательно-процедурные для добровольного отчуждения доли и не являются исковой давностью; они действуют независимо от того, есть ли спор между супругами. Трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ) применяется только к требованиям о разделе общего имущества после расторжения брака и в данной ситуации (раздел по добровольному соглашению) не задействован.

Вывод по срокам: до продажи доли брату необходимо либо получить письменный (нотариальный) отказ жены от преимущественного права покупки, либо выждать один месяц после её извещения о цене и условиях; при нарушении этого порядка жена вправе в течение трёх месяцев перевести сделку на себя через суд (районный суд — по спору о праве на недвижимость).