Можно ли учесть будущие проценты по ипотеке в соглашении о разделе имущества и обязательств бывших супругов, чтобы уменьшить компенсационную выплату?

Допустимо ли соглашением распределить не только имущество, но и общие долги (в том числе обязанность по будущим платежам)

Квартира нажита в браке и оформлена в общую совместную собственность супругов, значит она — их общее имущество, а ипотечный кредит, взятый обоими на её приобретение, относится к общим обязательствам.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Раздел допускается как в браке, так и после его расторжения, причём по взаимному соглашению сторон — именно эта форма и выбрана клиентами.

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Ключевое для вопроса: равенство долей и распределение общих долгов по умолчанию, но доли могут быть изменены договором между супругами, а общие долги распределяются пропорционально долям. Поскольку доли здесь остаются по 1/2 (квартира целиком переходит одному супругу с выплатой компенсации за 1/2), половина долга 2 млн, принимаемая вторым супругом, закону не противоречит.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
   — п. 1 ст. 39 СК РФ

1. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
   — п. 3 ст. 39 СК РФ

Верховный Суд прямо разъяснил, что норма о распределении общих долгов регулирует порядок раздела долгов и не ставит его в зависимость от наличия или отсутствия спора об имуществе: супруги вправе разделить и долги по взаимному соглашению.

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присуждённым им долям. Таким образом, положения ч. 3 ст. 39 СК РФ не препятствуют разделу между супругами общих долговых обязательств вне зависимости от наличия между ними спора о разделе совместно нажитого имущества, регулируя только порядок раздела общих долгов при наличии такого спора. С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации оставила в силе решение суда первой инстанции и апелляционное определение, как постановленные в соответствии с требованиями действующего законодательства. Определение № 69-КГ13-3 26 II. Практика рассмотрения дел по спорам, возникающим из социальных, трудовых и пенсионных правоотношений
— п. 3 ст. 39 СК РФ (разъяснение ВС РФ)

Банк является общим кредитором супругов по общему обязательству; при недостаточности общего имущества они отвечают солидарно, что подтверждает долевой (по 1/2) характер долга в отношениях между супругами.

1. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.
   — п. 2 ст. 45 СК РФ

Вывод: распределение в нотариальном соглашении не только квартиры, но и общего долга (в том числе обязанности по будущим периодическим платежам) законно и допустимо. Конструкция «выкуп 1/2 за 5 млн + принятие 1/2 долга 2 млн = выплата 3 млн» действительна в отношениях между супругами; не противоречит она и правилу о равенстве долей, так как доли остаются равными.

Можно ли зачесть в счёт компенсации будущие проценты по ипотеке и снизить выплату второму супругу

В отношениях между супругами нет императивной нормы, которая запрещала бы определить цену выкупа доли с учётом того, что на выкупающего супруга ложится вся оставшаяся кредитная нагрузка. Действует свобода договора: стороны определяют условия по своему усмотрению, кроме случаев, когда содержание условия прямо предписано законом.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — п. 1 ст. 421 ГК РФ

{ifc11}

Тот факт, что в судебном порядке делится только «существующий» долг, а не будущие проценты (ст. 39 СК РФ), не ограничивает соглашение: диспозитивность ст. 39 СК РФ прямо отсылает к договору между супругами, а ст. 421 ГК РФ позволяет предусмотреть любое не запрещённое законом распределение имущества и обязательств. Зачёт будущих процентов как составной части денежного расчёта — по сути оценка сторонами «возмездности» выкупа (выкупающий супруг освобождает второго от процентного бремени).

Ограничения здесь только два: (1) условие не должно ухудшать положение третьих лиц (банка) и не может противоречить кредитному договору; (2) расчёт должен быть определённым и исполнимым. Если сумма процентов не фиксируется, а описывается («все будущие проценты»), стороны должны закрепить методику: процентная ставка, срок, база начисления, дата среза либо прямое указание на дисконтирование будущего потока к дате сделки. Неопределённость расчёта создаёт риск спора об условиях (ст. 432 ГК РФ), поэтому надёжнее фиксировать конкретную денежную величину удержания.

Если стороны согласуют зачёт будущих процентов — никто третьим лицом (в т.ч. налоговым органом) не связан: уменьшение цены выкупа доли в соглашении о разделе не меняет налоговых правил.

Вывод: да, включить в соглашение условие об учёте будущих процентов (в виде твёрдой суммы удержания из 5 млн, рассчитанной по методике, либо в виде зачёта «стоимости» оставшейся кредитной нагрузки) можно. Это снизит компенсационную выплату второму супругу. Но если второй супруг не согласен с таким зачётом, условия соглашения должны быть согласованы сторонами — в противном случае это уже спор, разрешаемый судом (п. 3 ст. 38 СК РФ), где будущие проценты как таковые по практике не делятся.

Форма соглашения, согласие банка и регистрация: обязательные шаги

Соглашение о разделе общего имущества, нажитого в браке, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Сделка в простой письменной форме повлечёт отказ в государственной регистрации и признание долей неустановленными.

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Поскольку квартира является предметом ипотеки, её отчуждение (переход от общей совместной собственности двух супругов к единоличной собственности одного) требует согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Назначение (выкуп доли одним супругом) — это гражданско-правовая сделка по отчуждению доли; для её чистоты заранее получите письменное согласие банка на изменение состава залогодателей/заёмщиков. Даже при отсутствии такого согласия ипотека сохраняется: новый собственник автоматически становится залогодателем и несёт все обязанности по договору об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
— п. 1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Вывод: соглашение обязательно нотариально удостоверяется; для перехода квартиры к одному супругу требуется согласие залогодержателя, и одновременно решается вопрос о выводе второго супруга из числа созаёмщиков (ст. 391 ГК РФ) — банк заявил, что принципиально не возражает, поэтому условие о снятии солидарности должно быть отражено и в соглашении, и в последующих документах банка.

Перевод долга и снятие второго супруга с солидарной ответственности перед банком

Внутреннее распределение долга по соглашению супругов само по себе банк не связывает: пока банк не согласится на перевод долга, обязательство остаётся солидарным. Перевод долга по ипотечному кредиту возможен только с согласия кредитора — без него он ничтожен.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
— п. 2 ст. 391 ГК РФ

При солидарной обязанности банк вправе требовать полного или частичного исполнения от любого из должников. Значит, если после раздела соглашение не будет «выражено» через договор с банком (перевод долга/новый график), кредитор сможет взыскать всю сумму с любого, включая выбывшего супруга.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
— п. 1 ст. 323 ГК РФ

Если один из супругов фактически погасит не только свою, но и долю второго (например, банк списал средства с его счёта), он получает право регрессного требования к другому должнику в соответствующей части. Именно поэтому зачёт 2 млн долга в цену выкупа является экономически справедливым: он фиксирует внутренние доли до возможного регресса.

должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
— подп. 1 п. 2 ст. 325 ГК РФ

Вывод: чтобы обязательство перед банком действительно распределилось (а не осталось солидарным), необходима сделка о переводе долга/изменении состава заёмщиков и письменное согласие банка; при её отсутствии соглашение супругов действует только между ними, а банк сохраняет право взыскания с любого. При досрочном погашении кредита за счёт общего платежа/средств одного супруга распределение уплаченных сумм — по регрессу.

Защита второго супруга и налоговый аспект

Ветка «защиты второго супруга»: если он не согласен с зачётом будущих процентов и настаивает на полной выплате 5 млн, выкуп невозможен волей одного супруга — в этом случае спор о разделе рассматривается судом, который распределяет между супругами общие долги пропорционально долям.

1. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
   — п. 3 ст. 39 СК РФ

Ветка «согласен»: тогда зачёт будущих процентов — договорное условие (ст. 421 ГК РФ), и оно защищено как согласованная воля сторон. Никакая норма не запрещает супругам уменьшить денежную компенсацию за счёт перераспределения кредитного бремени, поскольку размер компенсации не установлен императивно (ст. 38, 39 СК РФ диспозитивны).

Отдельные риски:

• Банкротство/взыскание со стороны кредиторов второго супруга. Соглашение о разделе, существенно ухудшающее положение одного супруга в пользу другого, может быть оспорено как подозрительная сделка (ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве»), если кредиторы докажут намерение вывести активы. Чтобы снизить риск — обосновать расчёт (отчёт об оценке, справка банка о размере долга, ваш расчёт будущих процентов) включением его в договор.
• Отчёт оценщика и справка банка. Для обоснования цифр 10 млн (рыночная стоимость) и 4 млн долга следует приложить их как приложения к соглашению — это делает цену компенсации доказанной.

Налоговый аспект: взаимная передача имущества между супругами (и бывшими супругами в порядке раздела) не создаёт дохода, облагаемого НДФЛ; при последующей продаже квартиры срок владения при разделе считается с момента приобретения в браке, а минимальный предельный срок владения объектом, находившимся в общей совместной собственности, исчисляется с даты приобретения её в такую собственность.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: второй супруг вправе не соглашаться — тогда спор идёт в суд и будущие проценты не делятся; если он согласен на зачёт, условие действительно в отношениях между супругами. Налоговых ограничений на зачёт будущих процентов нет, но для защиты сделки от оспаривания включите в неё методику расчёта и приложите подтверждающие документы.

Денежные последствия: просрочка компенсации и уплата долга за другого супруга

Если выкупающий супруг задержит выплату согласованной компенсации второму супругу, на сумму долга подлежат уплате проценты по ключевой ставке Банка России, если соглашением не установлен иной (например, повышенный) размер. Это же позволяет сторонам прямо прописать в соглашении договорную неустойку за просрочку.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Обратная ситуация — когда второй супруг после раздела вынужденно исполняет за первого его часть кредита перед банком: уплаченное становится неосновательным обогащением первого супруга и подлежит возврату, что подкрепляется правом регресса солидарного должника.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
— подп. 1 п. 2 ст. 325 ГК РФ

Вывод: денежные последствия двусторонние — просрочку компенсации можно «усилить» процентами по ст. 395 ГК РФ или договорной неустойкой (это стоит закрепить в соглашении), а если банк после раздела спишет платёж со второго супруга, он вправе взыскать уплаченное с первого как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) либо по регрессу (подп. 1 п. 2 ст. 325 ГК РФ). Поэтому корректное оформление вывода второго супруга из числа заёмщиков в банке — не формальность, а способ исключить такие перекрёстные требования.

Как правильно рассчитать компенсацию: методика «стоимость доли минус часть долга» и зачёт будущих процентов

Механизм компенсации при передаче имущества одному супругу прямо предусмотрен: если ему передаётся имущество дороже причитающейся доли, другому выплачивается денежная или иная компенсация.

В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

Закон не предписывает формулы расчёта — стороны свободны её определить (ст. 421 ГК РФ). При выкупе 1/2 квартиры рыночной стоимостью 10 млн причитающаяся второму супругу доля равна 5 млн; вычитание непогашенного долга, который вместе с квартирой переходит (или остаётся гаситься) единственному владельцу, экономически корректно: чистая стоимость доли = (рыночная стоимость × доля) − (долг × доля). При долге 4 млн и равных долях вычет за тело кредита составляет 2 млн, итоговая компенсация — 3 млн.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

1. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
   — п. 3 ст. 39 СК РФ

Что касается будущих процентов: это уже не часть «разделяемого долга» по п. 3 ст. 39 СК РФ (который понимается как существующее обязательство), а свободно определяемое сторонами договорное условие о способе учёта кредитного бремени. Оно задаётся ст. 421 ГК РФ и не противоречит диспозитивным ст. 38–39 СК РФ, поэтому методика расчёта (в т.ч. дисконтирование будущего процентного потока к дате сделки либо фиксация твёрдой суммы удержания) может быть произвольной, но должна быть определённой и зафиксированной в соглашении с приложением справки банка о ставке, остатке срока и размере долга.

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
   — п. 1 ст. 421 ГК РФ

Вывод: формула «5 млн − 2 млн (половина тела кредита) − [зачёт будущих процентов] = компенсация» допустима. Тело кредита (2 млн) — обязательная вычитаемая составляющая при любой методике, поскольку долг следует за имуществом; будущие проценты зачитываются только по соглашению сторон и должны быть выражены конкретной суммой или явной методикой расчёта, иначе условие рискует быть признано несогласованным.