Можно ли продать дом, купленный с маткапиталом на детей, без согласия бывшего мужа после развода, если доли выделены и дети несовершеннолетние?

Можно ли продать дом целиком без согласия бывшего мужа

Дом принадлежит четырём лицам (вы, бывший муж, двое детей) с долями по 1/4. Продажа дома как объекта — это распоряжение общим имуществом, а не продажа только вашей доли:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — ст. 246 ГК РФ, п. 1

Это означает: продать весь дом без согласия бывшего мужа нельзя — он такой же собственник 1/4, а распоряжение общим имуществом требует соглашения всех участников. Более того, продавцами 1/4 долей детей выступаете вы и он как законные представители, поэтому его подпись объективно требуется и на «детской» части сделки.

Однако продать только свою 1/4 долю вы вправе без его согласия — но с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Это значит: вы можете продать свою долю постороннему лицу, только предварительно письменно известив мужа и детей (в лице второго родителя) о цене и условиях. Выждете месяц — при молчании мужа вправе продать долю кому угодно. Если он в письменной форме откажется от покупки — продавайте хоть сразу.

Если продать долю в обход этого порядка, муж сможет в течение трёх месяцев через суд перевести на себя права и обязанности покупателя:

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам. В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку 7 гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10

Обратите внимание: при нарушении преимущественного права суд не признаёт сделку недействительной — он «заменяет» покупателя на сособственника, а деньги покупателя вы возвращаете. Продажа доли — это ваш законный, но паллиативный путь: покупателей на 1/4 дома мало, и он не решает задачу целиком.

Вывод: продать весь дом без согласия бывшего мужа нельзя (ст. 246 ГК РФ); без его согласия возможно только отчуждение вашей личной 1/4 доли с письменным извещением и выдержкой месячного срока (ст. 250 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 29.04.2010 № 10).

Разрешение органа опеки: обязательно и даёт ли возражение отца право отказать

Дети — собственники долей; вы и бывший муж управляете их имуществом как законные представители, и на вас распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
— п. 2 ст. 60 СК РФ

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Общий запрет прямо закреплён и в специальном законе:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Конкретно про недвижимость ребёнка:

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
— ч. 1 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Значит: без предварительного разрешения органа опеки продать доли детей (а значит, и весь дом) нельзя ни при каких обстоятельствах. Разрешение выдаётся именно под сделку «продажа с одновременной покупкой» — вы хотите купить другое жильё, это как раз разрешённое основание (перемена места жительства/улучшение условий). Порядок и срок:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Важное для вас: разрешение или мотивированный отказ орган опеки обязан выдать в письменной форме не позднее 15 дней с даты заявления, а немотивированный отказ вы вправе оспорить в суде. То есть несогласие бывшего мужа само по себе не лишает вас возможности получить разрешение — орган опеки оценивает интересы детей, а не удобство отца.

Если дом всё же продадут без разрешения опеки, последствия жёсткие:

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Это означает, что орган опеки обязан обратиться в суд о расторжении договора, детям возвращается их имущество, а убытки сторонам сделки возмещаете вы как законный представитель — риск ложится лично на вас. Дополнительно это публично-правовая ответственность за незаконные действия по передаче ребёнка под опеку/распоряжению его правами:

Незаконные действия по усыновлению (удочерению) ребенка, передаче его под опеку (попечительство) или в приемную семью - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей;
— ст. 5.37 КоАП РФ, п. 2

Вывод: предварительное разрешение органа опеки на продажу детских долей обязательно (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1–2 ст. 20, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ); отказать только потому, что против отец, орган опеки не вправе, а немотивированный отказ обжалуется в суде в порядке главы 22 КАС РФ. Сделка без разрешения опеки расторгается судом по иску органа опеки (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Нужен ли нотариус при продаже дома

Дом продаётся как объект, но юридически продаются доли четырёх лиц:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Отсюда вывод: если все четверо собственников (вы, бывший муж, двое детей в лице вас обоих как законных представителей) отчуждают свои доли по одной сделке — договор купли-продажи дома нотариальному удостоверению не подлежит. Нотариус понадобится по другому поводу: чтобы удостоверить согласие (или отказаться — тогда оформить доверенность), если супруг/сособственник участвует не лично.

Если же вы продаёте только свою долю — это сделка по отчуждению доли, не подпадающая под исключение п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ (отчуждаются не все доли по одной сделке), и тогда договор требует нотариального удостоверения.

Отдельно — нотариальное согласие супруга по семейному праву, если доля приобреталась как общее имущество:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Для вашей ситуации это означает: поскольку дом — общее имущество, нажитое в браке, на распоряжение им (и при продаже вашей доли, требующей нотариальной формы) нужно нотариально удостоверенное согласие супруга; по общему правилу ст. 35 СК РФ при отсутствии такого согласия сделка может быть оспорена по правилам ст. 173.1 ГК РФ. Но здесь этот вопрос практически сливается с п. 1 — без согласия мужа продать весь дом всё равно не получится, поэтому отдельная «борьба за нотариальное согласие» смысла не имеет.

Вывод: при продаже дома всеми четырьмя сособственниками одним договором нотариальное удостоверение договора не требуется (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ); при продаже только вашей 1/4 доли договор подлежит нотариальному удостоверению. Нотариус потребуется для согласия/доверенности бывшего мужа, если он участвует не лично.

Что делать, если муж не идёт на контакт: судебный путь

Согласие сособственника договором не заменить — можно только понудить или разделить имущество через суд. Раз дом куплен в браке (пусть и с маткапиталом — это не меняет режим нажитого), он относится к общей собственности супругов:

Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Спора нет — договориться нельзя, значит раздел только судом:

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

Это ключевой путь для вас: в иске о разделе общего имущества вы просите передать дом вам (или продать дом с разделом выручки), а мужу — денежную компенсацию либо иную часть имущества. Суд по требованию супругов определяет, какое имущество кому передаётся, и может присудить компенсацию. Важно: доли детей (по 1/4) разделу между супругами не подлежат — это их собственность, суд делит только ваши с мужем доли. Соответственно и в этом варианте детские доли всё равно нужно отчуждать с разрешением опеки.

Срок для такого иска ограничен:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

То есть на требования о разделе общего имущества после развода распространяется трёхлетний срок исковой давности. По общему правилу он исчисляется не со дня развода, а с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права на общее имущество (например, когда муж стал препятствовать распоряжению или пользованию). Это значит, что тянуть с иском не следует — фиксируйте дату, когда он отказал в продаже, письменно.

Наконец, если муж вообще действует исключительно «назло», чтобы удержать дом:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Злоупотребление правом даёт суду основание отказать мужу в защите его права сособственника (п. 2 ст. 10 ГК РФ) — это реальный правовой аргумент в вашем иске, если он отказывает в продаже без разумной причины (например, сам не живёт в доме и не несёт расходов).

Вывод: при отказе мужа от продажи надлежит предъявить в районный суд иск о разделе общего имущества супругов и определении долей (п. 3 ст. 38 СК РФ), прося передать дом вам с выплатой ему компенсации или продажу с разделом выручки; доли детей в раздел не входят. Срок — три года (п. 7 ст. 38 СК РФ), исчисляемый с момента, когда вы узнали о нарушении права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). При недобросовестном удержании дома ссылайтесь на п. 1 ст. 10 ГК РФ.

Процедура получения разрешения опеки: куда, с чем и как — и если откажут

Порадок различается по региону, и важно понимать структуру. Если дети/объект в Москве, действует форма заявления и регламент Правительства Москвы:

Заявление подается одним законным представителем несовершеннолетнего в связи с _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (указывается причина отсутствия второго законного представителя, реквизиты документов, подтверждающих его отсутствие)
— абз. второй заявления (п. 3) Постановления Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП

Это означает, что заявление подаётся одним законным представителем, а причина отсутствия второго (например, «отец отказывается участвовать») указывается в заявлении с приложением подтверждающих документов. Позиция отца там фиксируется письменно — поэтому стоит иметь его отказ в письме/СМС/нарочным письмом.

Для продажи дома с одновременной покупкой другого жилья орган опеки требует именно такой вид сделки в заявлении, с указанием объекта отчуждения и приобретения и счёта:

Продажа жилого помещения при условии одновременного приобретения жилого помещения (купля-продажа, мена). Продажа жилого помещения при условии одновременного приобретения жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Продажа недвижимого имущества (нежилое помещение, земельный участок, гараж, машино-место) и приобретение имущества. Продажа недвижимого имущества с зачислением денежных средств на счет несовершеннолетнего, подопечного, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина для оплаты дорогостоящего лечения, медицинской реабилитации несовершеннолетнего, подопечного, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина. Передача недвижимого имущества во временное пользование и владение (договор аренды, договор найма, поднайма). Предоставление жилых помещений в рамках Программы реновации жилищного фонда в городе Москве. Отказ от реализации преимущественного права покупки в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество. Отчуждение недвижимого имущества с предоставлением ренты, пожизненного содержания с иждивением. Совершение сделки планируется осуществить: с использованием кредитных средств; без использования кредитных средств. Информация для заключения сделки с недвижимым имуществом 1.1. Продажа жилого помещения при условии одновременного приобретения жилого помещения (купля-продажа, мена): 1.1.1.
— перечень видов сделок, п. 3 Постановления Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП

То есть заранее подберите новое жильё: опека даёт разрешение на продажу с одновременным приобретением, а не на «свободную продажу». Разницу в стоимости зачисляют на счёт ребёнка. В Москве процедура идёт через МФЦ по регламенту города; в другом субъекте — по регламенту соответствующего органа опеки (порядок устанавливается региональным актом).

Если опека затягивает или отказывает:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Это означает: не позднее 15 дней вы должны получить либо разрешение, либо мотивированный отказ; немотивированный отказ или бездействие обжалуются в районный суд в порядке главы 22 КАС РФ (срок на обращение — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права).

Вывод: подаётся одно заявление законного представителя в орган опеки (в Москве — по форме п. 3 Постановления Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП, в других регионах — по местному регламенту), с указанием причины отсутствия второго родителя и проекта покупки нового жилья; разрешение/мотивированный отказ — в течение 15 дней (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), немотивированный отказ или бездействие обжалуются в суд по главе 22 КАС РФ.

Расходы, налоги и денежные последствия

Риск с продажей дома «по заниженной» цене или с тем, что выручки не хватит на жильё детям, — самостоятельный имущественный и налоговый слой.

Про налог: если дом находился в собственности меньше минимального срока (обычно 5 лет, а для единственного жилья — 3 года), при продаже может возникать НДФЛ. Для семей с двумя и более детьми действует специальное освобождение:

Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей.
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

Это означает, что при соблюдении условий (вы и/или супруг — родители двух несовершеннолетних детей; на дату регистрации перехода права детей двое; в тот же год или не позднее 30 апреля следующего года приобретено другое жильё большей площади/стоимости; кадастровая стоимость проданного не выше 50 млн руб.) доход от продажи дома (и детских долей) НДФЛ не облагается. Это дополнительный аргумент органу опеки: продажа с одновременной покупкой не «обнуляет» детские средства.

Про денежные последствия отказа мужа и расходы — если дом в итоге придётся продавать лишением его доли, любые задержки выручки или удержанная им часть денег дают право на проценты:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это означает, что если муж удерживает причитающуюся вам часть денег после продажи либо вашу компенсацию после раздела, вы вправе требовать проценты по ключевой ставке Банка России за весь период удержания (п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ). А убытки от его необоснованного отказа (например, оплата приходящихся на его долю расходов на содержание дома) можно взыскивать как убытки/неосновательное обогащение — эти суммы входят в состав общего имущества и распределяются при разделе.

Вывод: налог при продаже дома, как правило, не возникает для семьи с двумя несовершеннолетними детьми при одновременной покупке иного жилья, превышающего по площади/стоимости проданное, при кадастровой стоимости до 50 млн руб. (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Удержанные мужем ваши денежные суммы после продажи или раздела дают право на проценты по п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Обязательство по маткапиталу уже исполнено — ограничений на продажу нет

Дом приобретён с использованием материнского капитала, направленного на погашение ипотеки; доли детям выделены (по 1/4), обременение снято. Закон обязывал оформить дом в общую собственность всех членов семьи с определением долей:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ

Это обязательство вами уже исполнено — доли выделены и зарегистрированы (по 1/4 у каждого из четверых). Значит, никаких специальных ограничений, «сдерживающих» продажу дома именно из-за маткапитала, на этом этапе нет: остаются лишь общие правила распоряжения долевой собственностью (согласие сособственника и разрешение опеки). Материнский капитал не создаёт запрета на последующую продажу и не требует чьего-либо отдельного согласия сверх изложенного — главное, чтобы при продаже не были ущемлены уже оформленные имущественные права детей, что и обеспечивает разрешение органа опеки.

Вывод: обязательство по оформлению долей по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ исполнено, обременение в силу маткапитала отсутствует; правовых препятствий к продаже дома, специфичных именно для средств маткапитала, нет — применяются только общие требования (согласие всех сособственников и предварительное разрешение органа опеки на детские доли).

Доказательства и ветвления по решающим фактам

Для всех трёх «путей» (раздел через суд, продажа своей доли, получение разрешения опеки) решающее значение имеют доказательства, фиксируемые уже сейчас.

Отказ мужа — зафиксируйте письменно. От того, зафиксирован ли его отказ, зависит и позиция органа опеки, и суд:

Заявление подается одним законным представителем несовершеннолетнего в связи с _________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ (указывается причина отсутствия второго законного представителя, реквизиты документов, подтверждающих его отсутствие)
— абз. второй заявления (п. 3) Постановления Правительства Москвы от 30.03.2023 № 508-ПП

Это означает: в заявлении в опеку вы указываете «причину отсутствия второго законного представителя» и прикладываете подтверждающие документы — письменный отказ мужа (письмо, телеграмма) или доказательства его уклонения. Известите его о намерении продать долю способом, фиксирующим факт вручения (заказное письмо с описью вложения и уведомлением либо телеграмма) — тогда начнёт течь месячный срок по ст. 250 ГК РФ, а молчание даст вам право продать долю третьему лицу.

Ветвления по неизвестным фактам:

• Если доли детей уже выделены и зарегистрированы в ЕГРН (как вы указали — по 1/4) — обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ исполнено, продажа возможна при разрешении опеки и согласии сособственников. Если доли в ЕГРН ещё не зарегистрированы или не определены по соглашению — сначала это нужно оформить (именно поэтому перед продажей закажите актуальную выписку из ЕГРН).

• Где проживают дети и с кем, платит ли отец алименты. Если дети проживают с вами и отец не участвует в их содержании/не несёт расходов по дому — это усиливает вашу позицию перед опекой и в суде (интересы детей связаны с вами), а недобросовестное уклонение отца от содержания дома подкрепляет ссылку на злоупотребление правом:

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
— п. 1 ст. 10 ГК РФ

Если же дети проживают с отцом или он регулярно платит алименты и несёт расходы — его «против продажи» получает разумное обоснование (сохранение жилья детей), и суд будет оценивать это как добросовестное возражение; в таком случае путь через судебный раздел с денежной компенсацией остаётся, но продажа «через его отказ игнорировать» не пройдёт.

Вывод: ключевые доказательства — зафиксированный письменно отказ мужа (или извещение о продаже доли заказным письмом/телеграммой), актуальная выписка ЕГРН о зарегистрированных долях, документы о погашении ипотеки, оценка дома и подобранное новое жильё. Исход зависит от двух фактов: зарегистрированы ли детские доли (если нет — сначала оформить) и от того, с кем проживают дети и участвует ли отец в их содержании (это определяет, будет ли его «против» расценено как добросовестное или как злоупотребление правом по п. 1 ст. 10 ГК РФ).