Как разделить ипотечную квартиру при разводе, если первоначальный взнос был из личных денег мужа и использован материнский капитал

Режим квартиры: общая совместная собственность, а не «квартира мужа»

Квартира куплена в браке, поэтому по общему правилу она является совместной собственностью супругов, независимо от того, что в ЕГРН собственником указан только муж, а вы — созаёмщик.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Ключевой момент для вашей ситуации: факт внесения денег «на имя мужа» или оформление квартиры «на него одного» не меняет режим общего имущества — оно нажито в браке и принадлежит обоим. Отдельно подчёркну: тот факт, что первоначальный взнос 1 800 000 руб. был получен мужем от продажи его добрачной квартиры, НЕ делает всю квартиру его личной. Добрачной (личной) по смыслу закона была лишь та квартира, которую он продал, а не новая:

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

Новая квартира куплена возмездно в период брака, частично за счёт личных средств мужа, частично — за счёт материнского капитала и кредитных (то есть общих обязательств) средств. Поэтому она остаётся общим имуществом, но при разделе суд учтёт пропорцию вложений: доля, покрытая личными (добрачными) деньгами мужа, не подлежит разделу и остаётся за ним сверх равенства долей.

Норму о «вложениях» (ст. 37 СК РФ) муж к своим деньгам применить не может — она работает в обратную сторону (личное имущество становится общим только при вложениях общих средств или труда другого супруга). Наоборот, сам факт вложения ЛИЧНЫХ денег в общую квартиру даёт мужу право претендовать на увеличение своей доли пропорционально этому вкладу — но не на «почти всю квартиру».

Вывод: квартира является общей совместной собственностью супругов, а не личным имуществом мужа. Оформление права только на мужа не лишает вас права на долю. Личными признаются только 1 800 000 руб., вложенные мужем из его добрачных средств, — они дают ему право на пропорциональное увеличение доли, но не исключают вашу долю в остальной части жилья.

Обязательное выделение долей детям и супругу из-за материнского капитала

Это самый важный для вас момент. 600 000 руб. материнского капитала были направлены на погашение части ипотечного долга, поэтому закон императивно обязывает оформить квартиру в общую долевую собственность вас, мужа и обоих детей.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Требование о выделении долей детям является обязательным условием использования маткапитала и не зависит от того, кто внёс первоначальный взнос и на кого оформлена квартира. Размер долей определяется по соглашению, но в части, покрытой средствами маткапитала, дети должны получить реальные доли.

Если обязательство об оформлении долей не исполнено (квартира до сих пор только на муже), это нарушение закона, которое может быть устранено через суд — вплоть до требования о признании долей, в том числе и по иску прокурора или органов опеки:

общей долевой собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) равными, то есть по ¼ доли каждому. Разрешая заявленное требование, суд установил, что истец состояла в браке с Д. и имеет двух детей К. и А. Жилое помещение (трехкомнатная квартира) приобретено в период брака по договору купли - продажи супругом истца Д., стоимость которого составила 3 650 000 рублей. На приобретение указанного жилого помещения Д. были израсходованы принадлежащие ему средства в размере 3 150 000 рублей, полученные в дар от матери, денежные средства в сумме 600 000 рублей, предоставленные по кредитному договору, долг по которому выплачивался в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала (328 921 рублей 68 копеек). Письменное обязательство, данное Д., об оформлении квартиры в общую собственность членов своей семьи (супруги и детей) исполнено не было. Отказывая в удовлетворении иска Н. о равном распределении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру), суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего. Пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2016 (утв. 22.06.2016)

оформлению И. и А. жилого дома в общую собственность родителей и детей. Суд установил, что в связи с рождением второго ребенка матери детей И. выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал. Между И. и кредитным потребительским кооперативом был заключен договор займа, по условиям которого И. были предоставлены денежные средства на улучшение жилищных условий. Территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации на счет кредитного потребительского кооператива перечислил средства 28 материнского (семейного) капитала в счет погашения всей суммы на приобретение жилого дома, правообладателями которого стали И. (¾ доли) и А. (¼ доли). Согласно пункту 5 статьи 60 СК РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 1 статьи 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Руководствуясь приведенными нормами, а также принимая во внимание, что жилой дом был приобретен полностью за счет средств материнского (семейного) капитала, суд, удовлетворив требование прокурора, пришел к правильному выводу о равенстве долей супругов И. и А., а также их двоих несовершеннолетних детей в праве собственности на жилой дом.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2016 (утв. 22.06.2016)

Судебная практика при этом последовательно исходит из того, что доля, приходящаяся на средства маткапитала, распределяется между всеми членами семьи (оба родителя и все дети) — по общему правилу в равных долях именно в этой «материнской» части стоимости.

Вывод: использование маткапитала обязывает вас и мужа выделить доли обоим детям и друг другу. Пока это не сделано, юридически квартира не может быть «почти вся мужа» — часть стоимости, оплаченная за счёт маткапитала, принадлежит всей семье, включая детей. Раздел квартиры без выделения детских долей невозможен: сначала доли детей, затем — раздел оставшейся (супружеской) части.

Как определить доли: пропорция вложений и механизм раздела

По общему правилу доли супругов признаются равными, но суд вправе отступить от этого, а также учесть пропорцию личного вклада каждого:

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
   — п. 1 ст. 39 СК РФ

Применительно к вашим цифрам расчёт строится так. Стоимость квартиры 4 100 000 руб. Из них:

• 1 800 000 руб. — личные (добрачные) средства мужа, которые при разделе засчитываются ему и не делятся;
• 600 000 руб. — средства маткапитала, которые распределяются между всеми четырьмя членами семьи (по 150 000 руб. каждому из четырёх), поэтому доли детей и каждого супруга в этой части равны;
• оставшаяся часть (примерно 1 700 000 руб., покрытая кредитом) — общее имущество супругов, делится между ними пополам (по 850 000 руб.).

Суд может отступить от равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей:

Отступление от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей согласуется также с конституционным принципом, закрепленным в ч. 2 ст. 7, ч. 1 ст. 38 Конституции Российской Федерации. Закон не содержит перечня заслуживающих внимания интересов несовершеннолетних детей, с учетом которых суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в общем имуществе. Указанные причины (обстоятельства) устанавливаются в каждом конкретном случае с учетом представленных сторонами доказательств. При этом данные причины и представленные в их подтверждение доказательства должны оцениваться судом в совокупности (ч. 4 ст. 67 ГПК РФ), с приведением мотивов, по которым данные доказательства приняты в обоснование выводов суда или отклонены судом. Между тем, определив наличие обстоятельств, позволяющих, по его мнению, отступить от начала равенства долей супругов в отношении их совместно нажитого имущества, суд апелляционной инстанции не указал, каким образом в данном случае соблюдаются интересы детей, ради которых и должно произойти данное отступление. В определении суда апелляционной инстанции не указано, какие конкретно права и интересы несовершеннолетнего сына сторон нарушены действиями ответчика Щ.Д., не приведено обоснований вывода о том, что именно такое распределение долей (за Щ.Ю. – ⅔ доли, за Щ.Д. – ⅓ доли) в имуществе супругов будет способствовать интересам несовершеннолетнего.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2019 (утв. 27.11.2019)

Однако отступление от равенства в сторону увеличения доли того родителя, с которым остаются дети, не является автоматическим — суд обязан мотивировать, какие именно интересы детей оправдывают неравенство. В вашем случае это может сработать в вашу пользу, если дети останутся с вами, но это не гарантированный перекос.

Порядок раздела: сначала можно заключить нотариальное соглашение, а при споре — суд.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

Вывод: при разделе суд (или нотариальное соглашение) должен: (1) выделить каждому из двух детей долю из средств маткапитала; (2) зачесть мужу его личные 1 800 000 руб. как не подлежащую разделу часть; (3) оставшуюся «кредитную» часть поделить между супругами поровну, с возможным отступлением в пользу родителя, с которым остаются дети. Ваша доля в квартире бесспорно существует и не сводится к нулю.

Ипотека и остаток долга: кто обязан платить, права банка

Вы — созаёмщик, солидарный должник перед банком. Общие долги супругов при разделе распределяются пропорционально присуждённым долям:

1. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
   — п. 3 ст. 39 СК РФ

Это означает, что раздел имущества не освобождает вас автоматически от обязательств перед банком. Пока кредитный договор не изменён, банк вправе требовать исполнения от любого из солидарных должников в полном объёме. «Снятие» вас с кредитного договора возможно только путём перевода долга, который требует согласия банка-кредитора:

1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства. К новому должнику, исполнившему обязательство, связанное с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, переходят права кредитора по этому обязательству, если иное не предусмотрено соглашением между первоначальным должником и новым должником или не вытекает из существа их отношений. 4. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ)
   — п. 2 ст. 391 ГК РФ

Без согласия банка перевод долга ничтожен, поэтому, пока ипотека не погашена или банк не согласился изменить состав должников, вы продолжаете оставаться обязанной перед банком.

Что касается выделения долей детям в квартире, находящейся в залоге, — закон прямо упрощает эту процедуру:

1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное. 2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности, за исключением случаев обращения взыскания на долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации ) в связи с обращением взыскания на квартиру в этом доме. 3. На оформление лицом, получившим государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, его супругом (супругой) в общую собственность такого лица и (или) его супруга (супруги) и детей жилого помещения, приобретенного (построенного, реконструированного) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала и являющегося предметом залога до момента погашения регистрационной записи об ипотеке, согласие залогодержателя не требуется. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ) Глава II.
   — п. 1 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Таким образом, оформление квартиры в общую долевую собственность с детьми в счёт исполнения обязательства по маткапиталу не требует согласия залогодержателя (банка), что снимает главное препятствие для раздела до полного погашения ипотеки.

Вывод: остаток ипотечного долга при разделе распределяется между супругами пропорционально их долям, однако перед банком вы остаётесь солидарным созаёмщиком до тех пор, пока банк не согласится на изменение договора (перевод долга). Выделение долей детям в заложенной квартире возможно без согласия банка — это прямо предусмотрено законом.

Сроки, компенсация и порядок действий

Раздел возможен как во время брака, так и после развода, по требованию любого из супругов:

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети.
— п. 1 ст. 38 СК РФ

Если брак уже расторгнут, действует трёхлетний срок исковой давности на требование о разделе общего имущества:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

При этом, если одному из супругов передаётся имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю (например, квартира остаётся мужу), другому супругу присуждается денежная или иная компенсация:

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

Рекомендуемый порядок ваших действий:

1. Зафиксировать целевой характер средств. Соберите документы: договор купли-продажи проданной добрачной квартиры мужа и подтверждение перечисления вырученных 1 800 000 руб. в первоначальный взнос (это нужно мужу для зачёта личных средств); справку СФР/ПФР о направлении 600 000 руб. маткапитала на погашение ипотеки; кредитный договор, где вы — созаёмщик.

2. Выделить доли детям. Оформить квартиру в общую долевую собственность всех четверых (согласие банка не требуется — п. 3 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке»). Подписать соглашение об определении долей и зарегистрировать его в Росреестре.

3. Заключить нотариальное соглашение о разделе оставшейся супружеской части либо, при споре, обратиться в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества и определении долей (государственная пошлина рассчитывается от цены иска — стоимости вашей доли).

4. Урегулировать кредитный долг с банком: запросить согласие на изменение состава должников (перевод долга) либо договориться о порядке платежей, при необходимости — оставив суммы компенсации с учётом остатка долга.

Вывод: ваша задача — через суд или нотариальное соглашение закрепить: (1) выделение долей двум детям из средств маткапитала; (2) зачёт мужу его личных 1 800 000 руб.; (3) равный (с оговоркой об интересах детей) раздел оставшейся кредитной части с определением компенсации. Срок исковой давности на раздел после развода — три года, поэтому затягивать с оформлением прав не следует.

Денежные последствия раздела: компенсация стоимости доли

Денежным последствием раздела в данном деле является не неустойка или проценты, а компенсация стоимости доли тому супругу, которому имущество не передаётся либо передаётся в меньшем размере. Эта норма прямо установлена семейным законодательством:

В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

При разделе общего имущества супругов денежная компенсация присуждается второму супругу, если одному из них передаётся имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю — например, если квартира остаётся мужу, а вам причитается выплата, эквивалентная стоимости вашей (и детской, при зачёте) доли.

Просроченное денежное обязательство в смысле ст. 395 ГК РФ здесь не возникает: раздел совместно нажитого имущества — это не договорное или деликтное обязательство с просрочкой исполнения, по которому можно было бы взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами или неустойку. Соответственно единственное предусмотренное законом денежное последствие — компенсация по п. 3 ст. 38 СК РФ, которая рассчитывается от рыночной (или согласованной) стоимости причитающейся вам доли и подлежит взысканию единовременно либо с рассрочкой, определённой судом.

Вывод: при разделе квартиры денежное последствие для стороны, которой не передаётся жильё, — компенсация стоимости её доли (п. 3 ст. 38 СК РФ); проценты по ст. 395 ГК РФ и неустойка к такому разделу не применяются, поскольку это не просроченное денежное обязательство. Размер компенсации определяется исходя из стоимости вашей доли в праве собственности, формируемой с учётом зачёта личных 1 800 000 руб. мужу и выделения долей детям.