Можно ли купить участок в СНТ и построить дом с использованием материнского капитала и семейной ипотеки, если сначала приобретается только земля

Можно ли направить маткапитал на покупку участка и последующее строительство дома

Закон не разрешает тратить средства материнского капитала на приобретение самого земельного участка. Перечень направлений на улучшение жилищных условий закрыт и включает приобретение/строительство жилого помещения либо строительство (реконструкцию) объекта ИЖС:

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
— п. 2 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ (строительство ИЖС без привлечения организации)

При этом строительство объекта ИЖС на садовом участке прямо допускается: закон требует лишь, чтобы земельный участок был предназначен «для индивидуального жилищного строительства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд» и чтобы на нём осуществлялось строительство объекта ИЖС.

1 1 . Часть средств материнского (семейного) капитала в сумме, не превышающей 50 процентов размера средств материнского (семейного) капитала, полагающихся лицу, получившему сертификат, на дату подачи им заявления о распоряжении, может быть выдана в соответствии с пунктом 2 части 1 настоящей статьи указанному лицу на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки на основании: 1) сведений о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости и принадлежащем лицу, получившему сертификат, или его супругу (супруге) праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды либо безвозмездного пользования в отношении земельного участка, который предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, блокированной жилой застройки и на котором осуществляются строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкция дома блокированной застройки;
— п. 1 ч. 1.1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ (садовый участок для строительства ИЖС)

Это же подтверждает подзаконный акт — Правила № 862:

б) сведения о зарегистрированном в Едином государственном реестре недвижимости и принадлежащем лицу, получившему сертификат, или его супругу (супруге) праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды либо безвозмездного пользования в отношении земельного участка, который предназначен для индивидуального жилищного строительства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд , блокированной жилой застройки и на котором осуществляются строительство (реконструкция) объекта индивидуального жилищного строительства
— п. 10 (подп. «б») Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862

Для вашей ситуации это означает: купленный садовый участок (земля для садоводства) пригоден как основа для направления маткапитала на строительство жилого дома — закон и Правила прямо перечисляют «ведение гражданами садоводства для собственных нужд» среди допустимых видов участков для строительства объекта ИЖС. Но сами средства МСК перечисляются на строительство дома (объекта ИЖС), а не на оплату цены участка. Поэтому «купить участок на маткапитал» в чистом виде нельзя; можно купить участок (за счёт кредита/своих средств) и направить МСК на возведение жилого дома на нём, в том числе в составе ипотечного кредита на строительство.

Вывод. Схема «покупка садового участка + строительство жилого дома» закону не противоречит, но маткапитал целевым образом идёт на строительство жилого дома (объекта ИЖС), а не на цену самой земли. Первоначальный взнос маткапиталом по ипотеке возможен, если кредит выдан именно на приобретение/строительство жилого помещения (жилого дома).

Первоначальный взнос маткапиталом без ожидания 3 лет и порядок подачи

Ограничение «ждать 3 года» на вашу ситуацию не распространяется: для уплаты первоначального взноса по ипотечному кредиту на приобретение/строительство жилого помещения заявление о распоряжении можно подать в любое время со дня рождения ребёнка.

6 1 . Заявление о распоряжении может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки, в случае необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты
— ч. 6.1 ст. 7 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ (первоначальный взнос по ипотеке без ожидания 3 лет)

Порядок подачи заявления через банк установлен п. 12.1 Правил № 862: лицо, получившее сертификат, может направить МСК на первоначальный взнос, подав заявление непосредственно в кредитную организацию, выдавшую кредит.

12 1 . Лицо, получившее сертификат, имеет право распорядиться средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала в целях уплаты первоначального взноса и (или) погашения основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным по кредитному договору (договору займа), путем подачи заявления в кредитную организацию или единый институт развития в жилищной сфере, предоставившие указанные кредиты (займы).
— п. 12.1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862

Для вашей ситуации это означает: ждать, пока младшему ребёнку исполнится 3 года, не нужно — первоначальный взнос по семейной ипотеке на строительство жилого дома можно внести маткапиталом сразу. Заявление о распоряжении подаётся в банк-кредитор, который передаёт его в территориальный орган СФР.

Вывод. Правило трёхлетнего ожидания к вам не применяется; маткапитал как первоначальный взнос по ипотеке на строительство жилья используется без ожидания 3 лет, заявление подаётся через банк, срок рассмотрения СФР — 5 рабочих дней (ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ).

Строительство жилого дома на садовом участке — уведомительный порядок

На садовом земельном участке закон прямо разрешает размещение жилых домов (в отличие от огородного, где жилой дом строить нельзя):

садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур , сельскохозяйственной птицы и (или) кроликов в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
— п. 1 ст. 3 ФЗ от 29.07.2017 № 217-ФЗ (садовый земельный участок)

Строительство жилого дома (объекта ИЖС) на садовом участке осуществляется в уведомительном порядке — разрешение на строительство не требуется, достаточно направить уведомление о планируемом строительстве:

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ (уведомительный порядок строительства ИЖС/садового дома)

Для вашей ситуации это означает: построить именно жилой дом (не садовый) на купленном садовом участке законно. Перед началом стройки вы (или ваш супруг — правообладатель участка) обязаны подать в администрацию (через МФЦ или портал госуслуг) уведомление о планируемом строительстве, указав вид разрешённого использования участка и параметры будущего жилого дома. Получение записи в реестре уведомлений (или отсутствие письменного уведомления о несоответствии) даёт право строить. Именно это уведомление потребует и СФР при направлении МСК на стройку (п. «б» ч. 1.1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, п. 10 Правил № 862).

Вывод. Строительство жилого дома на садовом участке законно и ведётся в упрощённом уведомительном порядке (без разрешения на строительство). Обязательное условие — подать уведомление о планируемом строительстве до начала работ; оно же понадобится для направления маткапитала.

Обязанность оформить дом в общую собственность всех членов семьи

После использования маткапитала жилое помещение оформляется в общую долевую собственность родителей и всех детей, что прямо вытекает из ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и разъяснено Верховным Судом:

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая, возникающий у названных субъектов на приобретенное жилое помещение. В соответствии со статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) разделу между супругами подлежит только общее имущество, нажитое ими во время брака. К нажитому во время брака имуществу (общему имуществу супругов) относятся в том числе полученные каждым из них денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (пункт 2 статьи 34 СК РФ). Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Исходя из положений указанных норм дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала.
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016 (общая собственность родителей и детей при МСК)

Это ключевое обязательство, которое вы принимаете при направлении МСК. С учётом того, что земля и строящийся дом приобретаются в браке, на них распространяется и режим совместной собственности супругов:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ (совместная собственность супругов)

Для вашей ситуации это означает: как только дом построен и введён (направлено уведомление об окончании строительства, дом поставлен на кадастровый учёт), вы обязаны оформить его в общую долевую собственность: вы, ваш супруг и оба ребёнка — с определением долей по соглашению. Оформление на одного из супругов или только на двоих родителей недопустимо и влечёт претензии (в том числе иск прокурора/органа опеки о понуждении оформить доли, как следует из практики ВС). Земельный участок сам по себе в этот режим не включается (МСК на него не тратился), но если он куплен в браке — он является совместной собственностью супругов по ст. 34 СК РФ.

Вывод. После завершения строительства вы обязаны оформить построенный жилой дом в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей с выделением долей по соглашению. Неисполнение этого обязательства влечёт судебное понуждение, а при уклонении — неблагоприятные правовые последствия.

Риски и рамки правомерности схемы

Схема законна, если средства МСК фактически направляются на строительство жилого дома, а не изымаются иначе. Средства маткапитала относятся к социальным выплатам, и завладение ими путём представления недостоверных сведений либо умолчания о фактах, влекущих прекращение выплат, образует уголовно наказуемое мошенничество:

Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат
— ч. 1 ст. 159.2 УК РФ (мошенничество при получении выплат)

Такую квалификацию подтверждает и Пленум ВС РФ, прямо относя средства МСК к социальным выплатам по смыслу ст. 159.2 УК РФ:

средства материнского (семейного) капитала, а также предоставление лекарственных средств, технических средств реабилитации (протезов, инвалидных колясок и т.п.), специального транспорта, путевок, продуктов питания. Не относятся к социальным выплатам по смыслу статьи 1592 УК РФ гранты, стипендии, предоставляемые физическим лицам и организациям в целях поддержки науки, образования, культуры и искусства, субсидии на поддержку сельскохозяйственных товаропроизводителей, на поддержку малого и среднего предпринимательства. Мошенничество при получении указанных выплат квалифицируется по статье 159 УК РФ. 8
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48 (МСК как социальная выплата при мошенничестве)

Для вашей ситуации это означает: риск возникает только при злоупотреблении — например, если направить МСК «на строительство», а фактически дом не строить, либо использовать сертификат на покупку голого участка без намерения возводить жильё, либо представить недостоверные документы. В вашем описанном сценарии (реальный садовый участок, реальное строительство жилого дома, уведомительный порядок, последующее оформление долей на всех членов семьи) признаков мошенничества нет — схема добросовестная и соответствует целевому назначению МСК.

Отдельно: вопрос о том, примет ли банк такую сделку, регулируется не законом, а условиями конкретной «Семейной ипотеки» (программы, утверждаемой Правительством РФ, и внутренними правилами банка). Кредит на «только землю» банк в рамках жилищной ипотеки, как правило, не выдаёт — предметом ипотеки должен выступать жилой дом (построенный или строящийся вместе с земельным участком). Поэтому наиболее реалистичный вариант — брать ипотеку именно на строительство жилого дома (в т.ч. с одновременной покупкой/залогом участка), а маткапитал направлять как первоначальный взнос по этому кредиту.

Вывод. При добросовестном строительстве жилого дома с последующим оформлением долей на всех членов семьи схема правомерна и риска мошенничества не несёт. Отказ возможен не со стороны СФР (при соблюдении условий) и не по нормам ФЗ № 256-ФЗ, а со стороны банка — если предметом кредита выступает только земельный участок без жилого дома; поэтому кредит следует оформлять как ипотеку на строительство жилого дома.

Альтернатива: строительство по договору подряда с эскроу

Если вы не планируете строить дом своими силами, закон допускает направить МСК на строительство объекта ИЖС с привлечением подрядной организации по договору строительного подряда с использованием счёта эскроу — в этом случае средства перечисляются напрямую кредитной организации, выдавшей кредит на эти цели:

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть направлены на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения; (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат;
— п. 2 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ (строительство ИЖС без привлечения организации)

Подзаконный порядок для такого варианта — п. 10.5 Правил № 862 (предоставление договора строительного подряда, сведений о праве на садовый участок, уведомления о планируемом строительстве, сведений о кредите/ипотеке), при этом сумма МСК не может превышать цену договора подряда или оставшуюся неуплаченную по нему сумму.

Для вашей ситуации это означает: строительство дома подрядчиком (а не хозспособом) — полноценная легальная альтернатива, и она часто удобнее именно при ипотеке: банку понятнее залог строящегося по договору подряда объекта. В этом случае маткапитал направляется на оплату обязательств по договору подряда (через счёт эскроу), а не выдаётся «двумя траншами», как при самостоятельной стройке (50% + 50% после выполнения основных работ — п. 10.1 Правил № 862).

Вывод. Если дом будет строить подрядная организация, маткапитал можно направить по договору строительного подряда с использованием счёта эскроу; это законная и более «банкоориентированная» альтернатива самостоятельному строительству. Обязанность оформить дом в долевую собственность всех членов семьи сохраняется в обоих вариантах.