Как передать права по ДДУ бывшей супруге после развода и сохранить ставку по ипотеке 2,1% при отказе банка в замене заемщика

Правовой режим прав по ДДУ и ипотечного долга после развода

Права требования по ДДУ и ипотечный кредит, возникшие в браке, по общему правилу — общее имущество и общий долг супругов.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Для вашей ситуации это означает: тот факт, что кредитный договор оформлен только на вас, а ДДУ — на вас обоих, не меняет семейно-правового режима. Права требования по ДДУ независимо от того, на чьё имя заключён договор, нажиты в браке и потому являются совместной собственностью обоих.

1. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41. Заключение брачного договора 1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов;
   — п. 3 ст. 39 СК РФ

Ипотечный долг, возникший в интересах семьи, — общий долг, который при разделе подлежит распределению. Это принципиально: раздел прав по ДДУ и раздел ипотечного долга — две стороны одного семейно-правового процесса, и они должны решаться вместе.

распределение между бывшими супругами общих долгов возможно только после раздела или одновременно с разделом их общего имущества и определения долей, однако сторонами требования о разделе общего имущества не заявлялись, не было представлено и соглашения о разделе совместного имущества. Между тем согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретённые за счёт общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесённые в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Как предусмотрено ст. 39 СК РФ, при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 05.02.2014

Из этой правовой позиции следует важное ограничение: нельзя выделить только долг или только имущество по отдельности. Суд (или нотариус при соглашении) распределяет имущество и долги в связке. Однако это не означает автоматической «замены заёмщика» — раздел производится между супругами, а не меняет договор с банком (об этом — отдельный вопрос № 2).

Вывод: Права по ДДУ и ипотечный долг — общее имущество и общие долги супругов, подлежащие разделу после развода; раздел долга возможен только вместе с разделом имущества.

Правомерность отказа банка и «перемены лица» по решению суда

Банк заявил, что замена лица в кредитном обязательстве возможна «исключительно по решению суда». Это юридически некорректно: перевод долга — гражданско-правовая сделка, которая совершается соглашением и требует согласия кредитора, а суд лишь фиксирует распределение общего долга между супругами, не заменяя заёмщика по кредитному договору без согласия банка.

1. Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. 2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
   — п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ

Перевод долга (перевод на бывшую супругу обязанности платить по кредиту) допустим только с согласия кредитора — банка, и без такого согласия ничтожен. Никакой закон не обязывает банк давать согласие на перевод долга и не обязывает суд «назначать» нового заёмщика вместо вас помимо воли банка.

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 450 ГК РФ

Изменение кредитного договора (включая смену заёмщика) возможно по соглашению сторон. По требованию одной из сторон — через суд — только при существенном нарушении договора другой стороной либо в случаях, предусмотренных законом или договором. Здесь банк договор не нарушал, а отказ от перевода долга — его право, а не нарушение.

Важный нюанс о роли суда в разделе долгов: суд при разделе общего имущества вправе признать долг общим и распределить обязанность по его погашению между бывшими супругами, а также взыскать компенсацию. Но такое решение меняет отношения между супругами (кто кому возмещает), а не между вами и банком: для банка заёмщиком остаётесь вы по условиям действующего кредитного договора, пока банк письменно не даст согласие на перевод долга. Именно поэтому банк и предложил «рефинансирование» — новый договор с новой ставкой: это легальный способ получить нового заёмщика.

Сопутствующее последствие для поручительства (ваша супруга — поручитель):

1. Поручительство прекращается с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель в разумный срок после направления ему уведомления о переводе долга не согласился отвечать за нового должника. Согласие поручителя отвечать за нового должника должно быть явно выраженным и должно позволять установить круг лиц, при переводе долга на которых поручительство сохраняет силу.
   — п. 3 ст. 367 ГК РФ

Если долг переводится с вас на неё, то поручительство изначально установлено в пользу банка за вас как заёмщика; перевод долга на иное лицо прекращает поручительство, если поручитель не согласился отвечать за нового должника. При таком раскладе ваша супруга перестаёт быть поручителем (что и логично — она сама становится заёмщиком), но это дополнительно подтверждает: полная «замена» лица в обязательстве требует переоформления всего обеспечения.

Вывод: Требование банка о «перемене лица только по решению суда» не основано на законе — перевод долга совершается сделкой и требует согласия самого банка; суд не вправе принудительно заменить заёмщика по кредитному договору без согласия кредитора.

Передача прав по ДДУ бывшей супруге: уступка и залог

Передача прав требования по ДДУ от вас к бывшей супруге — это уступка прав (цессия), которая по 214-ФЗ имеет свои условия.

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации . 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
   — ч. 1, 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ

Ключевые условия уступки: (1) она допускается только после уплаты цены ДДУ либо одновременно с переводом долга; (2) до подписания передаточного акта (дом ещё не сдан — значит, уступка возможна). Поскольку квартира приобреталась в ипотеку, цена ДДУ фактически уплачена за счёт кредитных средств, и уступка без одновременного урегулирования кредита не пройдёт — застройщик/Росреестр потребует подтверждения оплаты.

Залоговая составляющая — главный ограничитель:

1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
   — п. 1 ст. 77 ФЗ № 102-ФЗ

Права требования по ДДУ находятся в залоге (ипотеке в силу закона) у банка, выдавшего кредит. При этом ипотека сохраняется при переходе прав:

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
   — п. 1 ст. 38 ФЗ № 102-ФЗ

Это означает: если вы уступите права по ДДУ бывшей супруге, залог сохранится, и она станет на место залогодателя, неся все обязанности по договору об ипотеке, — но обязательство по кредиту остаётся на вас, если банк не дал согласия на перевод долга. То есть конструкция «права по ДДУ — только на жену, а долг — за обоими/на вас» технически возможна, но несёт для вас серьёзный риск: вы остаётесь обязанным по кредиту, а заложенное право (будущая квартира) окажется у бывшей супруги.

Госрегистрация уступки по ДДУ (через ст. 48 ФЗ № 218-ФЗ) потребует в том числе согласия/уведомления залогодержателя (банка), поскольку право обременено ипотекой — без участия банка регистрация уступки по обременённому ипотекой праву затруднена.

Вывод: Уступка прав по ДДУ бывшей супруге юридически допустима до подписания передаточного акта и с согласия банка-залогодержателя; при этом ипотека сохраняется и переходит на нового дольщика, а обязательство по кредиту без перевода долга остаётся на вас.

Сохранение льготной ставки 2,1 % и правомерность «12 %»

Ставка 2,1 % — льготная, установленная на условиях госпрограммы и зафиксированная в кредитном договоре. Банк не вправе менять её в одностороннем порядке.

По кредитному договору, заключенному с заемщиком-гражданином, кредитная организация не может в одностороннем порядке сократить срок действия этого договора, увеличить размер процентов и (или) изменить порядок их определения, увеличить или установить комиссионное вознаграждение по операциям, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
— абз. 11 ст. 29 ФЗ № 395-1 «О банках и банковской деятельности»

Эта норма прямо запрещает банку в одностороннем порядке увеличивать проценты по кредиту заёмщика-гражданина. Пока вы остаётесь заёмщиком по тому же договору, ставка 2,1 % сохраняется.

Положениями статьи 310 ГК РФ установлен общий запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий. В абзацах втором и третьем пункта 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ). Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК Ф).
— п. 3 ст. 67.1 ГК РФ не применяется; ст. 310 ГК РФ

Одностороннее изменение условий (включая повышение ставки) не допускается без законного основания или соглашения. Поэтому «рефинансирование под 12 %» — это не изменение вашего договора, а предложение заключить новый договор с новым заёмщиком и новой рыночной ставкой. На новый договор госсубсидия (возмещение недополученных доходов по льготной программе) не распространяется, и банк вправе предложить именно такую ставку.

Отсюда ключевой вывод для вашего вопроса о сохранении ставки: льготная ставка «привязана» к вашему действующему кредитному договору и к вам как заёмщику-получателю господдержки. Смена заёмщика на бывшую супругу (перевод долга или рефинансирование) по общему правилу означает заключение нового обязательства, на которое льготная ставка автоматически не переносится — банк не обязан её сохранять для нового лица, если это не предусмотрено условиями самой госпрограммы и договором.

Вывод: Пока договор действует с вами как заёмщиком, банк не вправе повышать ставку 2,1 %; однако при переводе долга на супругу или рефинансировании льготная ставка не сохраняется автоматически — банк вправе предложить рыночную ставку, если иное прямо не следует из условий вашей госпрограммы и кредитного договора.

Варианты действий: сохранение обязательств за обоими vs. передача прав супруге

Из совокупности норм складываются практически реализуемые варианты.

Вариант А — сохранить кредит за обоими, раздел произвести между собой (наиболее безопасный для сохранения ставки 2,1 %). Вы и бывшая супруга заключаете нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества:

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — ст. 38 СК РФ, п. 1

В соглашении вы вправе распределить: права по ДДУ — супруге (либо определить доли), а обязанность по погашению кредита — по согласованной пропорции с денежной компенсацией (п. 3 ст. 39 СК РФ). Но поскольку обязательство перед банком остаётся на вас как заёмщике, а супруга — поручитель, вам необходимо внутренне договориться, кто фактически платит, и зафиксировать право регресса. Ставка при этом сохраняется, поскольку договор с банком не меняется.

Вариант Б — уступка прав по ДДУ супруге полностью, кредит остаётся на вас. Технически уступка по ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ возможна (дом не сдан), но: (1) нужно согласие банка-залогодержателя, так как право в ипотеке; (2) вы остаётесь должны по кредиту, а заложенное право уйдёт к ней — крайне рискованно для вас без встречного обеспечения.

Вариант В — перевод долга на супругу с согласия банка (идеальная, но зависящая от банка). Соглашение о переводе долга по ст. 391 ГК РФ с письменным согласием банка позволит сделать её заёмщиком; вопрос ставки решается переговорами — банк вправе не сохранять 2,1 %.

Процессуальная альтернатива, если договорённость с бывшей супругой не достигнута — иск о разделе совместно нажитого имущества и общего долга. Подсудность:

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 25. Гражданские дела, подсудные военным судам и иным специализированным судам В случаях, предусмотренных федеральным конституционным законом, гражданские дела рассматриваются военными и иными специализированными судами. Статья 26. Гражданские дела, подсудные верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области и суду автономного округа 1. Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа рассматривают в качестве суда первой инстанции гражданские дела: 1) связанные с государственной тайной;
— ст. 24 ГПК РФ, п. 4

о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются. Статья 24. Гражданские дела, подсудные районному суду Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 25.
— п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

При цене иска свыше 50 000 руб. (стоимость доли в будущей квартире заведомо выше) спор подсуден районному суду. Срок — трёхлетний со дня, когда лицо узнало о нарушении права (п. 7 ст. 38 СК РФ). Госпошлина исчисляется от цены иска:

1. при подаче искового заявления имущественного характера, административного искового заявления имущественного характера, подлежащих оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 4000 рублей; от 100 001 рубля до 300 000 рублей - 4000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 100 000 рублей; от 300 001 рубля до 500 000 рублей - 10 000 рублей плюс 2,5 процента суммы, превышающей 300 000 рублей; от 500 001 рубля до 1 000 000 рублей - 15 000 рублей плюс 2 процента суммы, превышающей 500 000 рублей;
   — п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Обратите внимание: в судебном иске можно требовать признания права и распределения общего долга между супругами, но нельзя обязать банк принудительно заменить заёмщика или понизить ставку — суд распределяет долг только между вами двумя.

Вывод: Для сохранения ставки 2,1 % оптимален Вариант А (нотариальный раздел с сохранением кредита за вами и внутренним порядком погашения с компенсацией); передача прав по ДДУ супруге полностью требует согласия банка по ипотеке, а перевод долга — его письменного согласия, при этом льготная ставка для нового заёмщика банком не гарантируется.