Нужно ли оформлять доли на жену, мужа и несовершеннолетнюю дочь после выплаты ипотеки с маткапиталом и снятия обременения и у какого нотариуса это делать

Обязаны ли супруги выделить доли мужу, жене и дочери после погашения ипотеки и снятия обременения

Закон прямо отвечает: обязанность оформить жилье в общую собственность всех членов семьи возникает из-за использования маткапитала и носит императивный характер.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это ровно ваша ситуация: квартира, купленная в ипотеку, часть долга по которой закрыта МСК, должна быть оформлена в общую собственность не только супругов, но и дочери — с определением размера долей по соглашению. Обязанность лежит на обоих супругах («лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга)»), а не только на владельце сертификата, поэтому игнорировать ее не может ни один из них.

Верховный Суд прямо связывает момент исполнения этой обязанности со снятием залогового обременения: пока квартира в ипотеке, выдел долей объективно затруднен, но как только обременение снято, никаких препятствий не остается.

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Обратите внимание: специальная норма ФЗ № 256-ФЗ сама определяет и субъектный состав (родители и дети), и вид собственности — общая долевая. Значит, режим «общая совместная собственность супругов» здесь не подходит как итоговый — он должен быть преобразован в долевую собственность с долями всех троих, включая дочь.

Вывод по вопросу 1: да, оформить доли необходимо. Использование материнского капитала создает обязательную обязанность оформить квартиру в общую долевую собственность мужа, жены и несовершеннолетней дочери с определением размера долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). После снятия обременения исполнение этой обязанности ничем не ограничено. Невыделение доли дочери нарушает права ребенка и создает риск признания последующих сделок с квартирой недействительными, а также принудительного выдела доли через суд (в том числе по заявлению прокурора или органа опеки).

В какой форме оформляется выдел долей и обязателен ли нотариус

Здесь возможны две процедуры, и выбор между ними определяет, нужен ли нотариус.

Вариант А — соглашение между супругами (только о перераспределении их долей), без нотариуса. Если вы определяете доли в кругу участников долевой собственности и это не является сделкой по отчуждению общего имущества супругов, нотариальное удостоверение не требуется.

доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021

Это важная развилка: само по себе соглашение об определении долей между уже сложившимися участниками общей собственности нотариальной формы не требует. Однако в вашем случае к общей собственности нужно впервые подключить дочь — то есть изменить субъектный состав правообладателей, а это уже оформляется нотариально (см. вариант Б и вопрос 4). Обойтись без нотариуса можно только там, где доли делятся исключительно между супругами и их доли уже зарегистрированы.

Вариант Б — соглашение о разделе общего имущества супругов / нотариальное соглашение о выделе долей (обязательно нотариус). Обязательная нотариальная форма установлена законом:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Это означает: если юридически вы «разделяете» общее имущество супругов, документ обязательно удостоверяется нотариусом. А поскольку далее муж и жена передают долю дочери, эта передача проходит по правилам сделки с долей (см. вопрос 4), где нотариус тоже обязателен.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Норма п. 2 ст. 163 ГК РФ очерчивает границы: нотариальное удостоверение обязательно в случаях, прямо указанных в законе. Для сделок по отчуждению долей в праве на недвижимость такая обязанность установлена — поэтому выдел доли дочери нотариусом удостоверяется, а несоблюдение формы влечет ничтожность сделки.

Вывод по вопросу 2: если вы оформляете доли всех троих (включая дочь) одним документом, это нотариально удостоверяемое соглашение — идти к нотариусу обязательно; без нотариальной формы документ будет ничтожным. Если бы речь шла только о перераспределении долей между уже зарегистрированными супругами, нотариус не требовался бы (п. 58 Обзора ВС от 10.11.2021 № 3/2021), но в вашей конфигурации с включением несовершеннолетней дочери без нотариуса не обойтись.

К какому нотариусу обращаться — по прописке, по месту нахождения квартиры или к любому

Привязки к месту прописки в законе нет. Обратиться можно к любому нотариусу, действующему в пределах субъекта РФ, где находится квартира.

Каждый гражданин для совершения нотариального действия вправе обратиться к любому нотариусу, за исключением случаев, предусмотренных статьей 40 настоящих Основ. Совершение нотариусом нотариального действия за пределами своего нотариального округа не влечет за собой признания недействительности этого действия
— ст. 13 Основ законодательства РФ о нотариате

Это исчерпывающий ответ на ваш вопрос: закон прямо разрешает обратиться к любому нотариусу, и даже если нотариус совершит действие за пределами своего округа, это не делает документ недействительным. Для сделок с конкретным объектом недвижимости действует дополнительное правило — нотариус должен работать в одном из округов того субъекта РФ, где находится квартира:

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта Российской Федерации, на территории которого находится указанное имущество
— ст. 1 ФЗ от 03.07.2016 № 360-ФЗ (ст. 35 Основ о нотариате)

Практически это значит: если квартира в Москве — нотариус должен быть из любого округа Москвы (не обязательно по месту вашей прописки), если в Свердловской области — то из любого округа Свердловской области. Выбор конкретного нотариуса — свободный; удобнее выбрать того, кто принимает у себя весь пакет и сам подаст документы на регистрацию.

Вывод по вопросу 3: к нотариусу по прописке привязываться не нужно и обязательно ходить именно «по месту регистрации» — тоже. Обращайтесь к любому нотариусу, осуществляющему деятельность в нотариальном округе на территории того субъекта РФ, где расположена квартира; нотариус по вашему выбору удостоверит соглашение и (при желании) подаст его на государственную регистрацию в Росреестр.

Нужно ли согласие органа опеки при выделе доли несовершеннолетней и как определяются размеры долей

Выделение доли дочери — это наделение ребенка имуществом, а не уменьшение его имущества, поэтому само по себе согласие органа опеки на такой выдел не требуется. Предварительное разрешение опеки необходимо, когда имущество подопечного уменьшается или отчуждается:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Здесь важно различать две ситуации. Если вы выделяете долю дочери (увеличиваете ее имущество) — разрешение опеки не требуется, достаточно согласия обоих родителей как законных представителей. Если вы в дальнейшем планируете продать квартиру или заложить ее, либо перераспределить доли так, что доля дочери уменьшится или сменится иной собственник — на такие сделки потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, иначе они могут быть признаны недействительными.

Размеры долей закон жестко не фиксирует, их определяет само соглашение; при отсутствии соглашения доли считаются равными:

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

Ключевое правило: доли всех членов семьи должны быть определены «по соглашению» (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), и их размер не может быть произвольным «в пользу ребенка» в ущерб супругам или наоборот. На практике распространен подход, при котором детям обеспечивается доля, пропорциональная вкладу МСК в стоимость жилья, а остальное делится между супругами; если иного соглашения нет — доли признаются равными.

Вывод по вопросу 4: размеры долей мужа, жены и дочери определяются вашим соглашением, обязательного минимума/максимума именно для ребенка закон не устанавливает (при отсутствии соглашения — по 1/3, п. 1 ст. 245 ГК РФ). Согласие органа опеки на сам выдел доли дочери не требуется, поскольку ее имущество увеличивается; но если впоследствии вы захотите продать квартиру или совершить сделку, уменьшающую долю дочери, понадобится предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Последствия неисполнения обязанности и регистрация результата

Пока доли не выделены и не зарегистрированы в ЕГРН, право дочери на квартиру не считается юридически оформленным, и последствия промедления ложатся на вас.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке
— п. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Это означает, что одного нотариального соглашения недостаточно: право ребенка возникает только с момента государственной регистрации в ЕГРН. До этого момента зарегистрированным правообладателем остаетесь вы (или вы и супруг), а запись может быть оспорена в суде. Пока доля дочери не оформлена, распорядиться квартирой (продать, заложить) без риска признания сделки недействительной и без претензий органов опеки и прокуратуры вы не сможете.

Что происходит, если доли так и не выделить: Верховный Суд прямо указывает, что при неисполнении обязательства по оформлению права собственности детей после снятия обременения суд по своей инициативе ставит на обсуждение вопрос о выполнении этого обязательства, то есть доля может быть выделена принудительно.

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Поскольку требования исходят из нарушенного права ребенка, по общему правилу сроки исковой давности на такие требования не распространяются (это защита прав несовершеннолетнего), поэтому обязанность может быть реализована через суд и спустя годы — в том числе по иску прокурора или органа опеки. Регистрация результата осуществляется в Росреестре на основании нотариального соглашения.

Вывод по вопросу 5: доли должны быть не только определены нотариальным соглашением, но и зарегистрированы в ЕГРН — только тогда право дочери возникнет (п. 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ). Без выдела доли: сделку по распоряжению квартирой можно оспорить (ничтожность по п. 2 ст. 163 ГК РФ, нарушения прав ребенка), а долю детей можно выделить принудительно через суд по иску органа опеки или прокурора даже спустя годы (п. 10 Обзора ВС от 22.06.2016). Поэтому выдел долей — не формальность, а способ защитить семью от оспаривания сделок и принудительного раздела.

Расходы на процедуру и возможные денежные расчеты между супругами

В самой процедуре выдела долей денежной задолженности между членами семьи нет: вы не взыскиваете и не возвращаете друг другу деньги, а лишь определяете доли. Поэтому меры за просрочку платежа к этой ситуации в чистом виде неприменимы. Однако если при выделе долей или впоследствии супруги начнут рассчитываться между собой (например, один компенсирует другому часть вложенного МСК или личных средств, и деньги удерживаются), включается механизм денежной ответственности:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это применимо только в развилке, когда между супругами возникает денежное обязательство (кто-то должен вернуть другому сумму) и оно не исполняется. К самой обязанности выделить долю дочери эта норма не относится — там последствие не денежное, а признание сделок недействительными и принудительный выдел (вопрос 5). Отдельную денежную нагрузку составляют публичные платежи за процедуру: нотариальный тариф за удостоверение соглашения и госпошлина за регистрацию долей — их размер уточняйте у нотариуса и в Росреестре (при регистрации доли несовершеннолетнего в ряде случаев применяются льготы).

Вывод по вопросу 6: процедура выдела долей сама по себе денежных обязательств между вами не порождает, поэтому проценты и неустойки к ней неприменимы. Проценты по ст. 395 ГК РФ возможны только в отдельной ситуации — если между супругами возникает и не возвращается денежный долг (взаимный расчет за вложенный маткапитал или личные средства). Из расходов предстоят нотариальный тариф и госпошлина за регистрацию, размер которых следует уточнить на месте (для доли ребенка возможны льготы).