Как продать ипотечный дом с маткапиталом и несовершеннолетними детьми при разводе и как делится такое имущество, если доли детям не выделены

Приобретён ли дом в общую совместную собственность супругов и как он делится при разводе

Дом куплен в браке — значит, по закону это общее совместное имущество, независимо от того, на кого из супругов он оформлен и кем внесены деньги (в том числе средства маткапитала):

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Это базовое правило: и супруг-заёмщик, и супруг, не указанный в договоре, имеют равные права на дом. Поэтому факт «оформлен на нас» (на обоих или на одного) сам по себе не меняет режим совместной собственности.

Раздел возможен как по соглашению, так и через суд; соглашение о разделе общего имущества требует нотариального удостоверения, а при споре — доли определяет суд:

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности
— п. 2, 3, 7 ст. 38 СК РФ

Для вашей ситуации это означает: вы можете разделить дом либо добровольно (нотариальное соглашение, в том числе сразу закрепив доли детям), либо в судебном порядке (п. 3 ст. 38). По общему правилу доли супругов равны, но суд вправе отступить от равенства в интересах детей, а общие долги (в том числе остаток по ипотеке) распределяются пропорционально присужденным долям:

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям
— п. 2, 3 ст. 39 СК РФ

Здесь важен именно п. 3 ст. 39: непогашенный ипотечный долг — это общий долг супругов, и при разделе он ляжет на вас пропорционально вашим долям в доме, а не останется только на том, кто записан заёмщиком.

Вывод. Дом — общая совместная собственность, и при разводе он делится. По общему правилу доли супругов равны, но с обязательным предварительным выделом долей детям из «материнской» части (см. блок 2) и с распределением остатка долга по ипотеке пропорционально долям. Раздел возможен по нотариальному соглашению либо через суд.

Обязанность выделить доли детям из маткапитала и как это влияет на раздел

Использование маткапитала на ипотеку допускается законом, одновременно порождая обязанность оформить жильё в общую собственность всех членов семьи с определением долей:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Это и есть главная развилка вашего вопроса: доли детям ещё не выделены, а обязанность уже возникла. Пока она не исполнена, дом юридически «обременён» правами детей, и распорядиться им свободно (продать, подарить) нельзя. Правила направления маткапитала на погашение ипотечного кредита установлены Правительством РФ:

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения
— ч. 6 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Размер «детской» части определяется не от всей стоимости дома, а только от суммы маткапитала. Пропорция — равенство долей родителей и детей именно на средства маткапитала:

Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ, утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016

Практически: если маткапитал, скажем, составил небольшую долю цены дома, то и «детские» доли будут небольшими (например, маткапитал делится поровну на всех членов семьи — родителей и детей, и эта доля исчисляется от вложенных средств, а не от полной стоимости дома). Остальная часть дома (сверх «материнской») остаётся общей совместной собственностью супругов и делится между вами.

Вывод. Обязанность выделить доли детям уже существует (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), даже если ипотека не закрыта, — её нельзя «обойти» продажей. Размер долей определяется от суммы маткапитала, а не от стоимости дома в целом, и делится поровну между родителями и детьми (п. 13 Обзора ВС от 22.06.2016). Оставшаяся (не «материнская») часть делится между супругами по правилам ст. 38, 39 СК РФ. Если маткапитал был вложен в небольшую часть стоимости — доли детей будут небольшими; если в значительную — придётся считаться с существенной частью дома, принадлежащей детям.

Можно ли продать дом: залог банка и невыделенные доли детей

Продать дом, не погасив ипотеку, можно только с согласия залогодержателя-банка:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона
— п. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

При этом закон даёт залогодателю-физлицу механизм самостоятельной реализации: направив банку заявление, продавец может продать дом сам, но вырученные средства идут на полное погашение кредита:

Залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора или договора займа, указанных в пункте 1 настоящей статьи, но до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество направить залогодержателю заявление
— п. 2 ст. 37.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Это и есть легальный путь продажи без «согласования покупателя с банком»: вы уведомляете банк, получаете уведомление о согласии с минимальной ценой, продаёте дом и из выручки полностью закрываете ипотеку. Остаток (разница между ценой и долгом) возвращается вам. Срок самостоятельной реализации — четыре месяца.

Вторая преграда — невыделенные доли детей. Продажа дома, в котором детям должны были выделить доли, без согласия органа опеки недопустима:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1, 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Для продажи дома, где есть доли несовершеннолетних (или где они должны быть выделены), потребуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, как правило — с одновременным приобретением детям иного жилья не хуже прежнего. Продажа «в обход» (сначала продать, доли не выделять) грозит оспариванием сделки и вмешательством прокуратуры/СФР, поскольку права детей на дом уже возникли из закона.

Дополнительно: перевести ипотечный долг на покупателя можно только с согласия банка, иначе перевод ничтожен:

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. 2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным
— п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ

Вывод. Продать дом можно, но только в связке: (1) либо получить согласие банка, либо провести самостоятельную реализацию по ст. 37.1 ФЗ об ипотеке с полным погашением кредита из выручки; (2) предварительно выделить доли детям и/или получить разрешение органа опеки с одновременным наделением детей жильём. Продажа без выдела долей детям и без согласия опеки (если доли уже возникли) — рискованная сделка, которую могут признать недействительной. Если банк не даёт согласия на «свободную» продажу — используйте механизм ст. 37.1; если дети уже должны были получить доли — без опеки продать нельзя.

Варианты раздела, если продать или договориться не удаётся

Когда дом неделим или стороны не могут договориться, закон допускает раздел в натуре либо выплату денежной компенсации:

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества
— п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ

Применительно к вашему дому это означает: суд при разделе вправе передать дом одному супругу, взыскав в пользу другого соответствующую денежную компенсацию (п. 3 ст. 38 СК РФ, процитирован выше). Если выдел доли в натуре невозможен без несоразмерного ущерба (типично для единого жилого дома), применяется компенсация. Обременение ипотекой при этом сохраняется на доме, а долг распределяется между супругами (п. 3 ст. 39 СК РФ).

Отдельная защитная ветка: если стороны не могут прийти к соглашению и продавать не хотят, супруг вправе требовать выдела своей доли или компенсации; при споре о порядке раздела окончательное решение — за судом.

Вывод. Продать дом не единственный вариант. Альтернативы: (1) нотариальное соглашение о разделе с одновременным выделом долей детям и распределением ипотечного долга; (2) судебный раздел — передача дома одному супругу с денежной компенсацией другому (п. 3 ст. 38 СК РФ), раздел в натуре либо выдел доли (ст. 252 ГК РФ). Во всех случаях доли детям выделяются из «материнской» части, а ипотечный долг делится пропорционально долям супругов.

Денежные последствия: компенсация при разделе и остаток от продажи дома

Если дом нельзя разделить в натуре или стороны этого не хотят, спор решается деньгами — либо компенсацией доли одному из супругов, либо распределением выручки от продажи. Правовое основание для денежной компенсации установлено ст. 252 ГК РФ:

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией
— п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ

Для вашего дома это означает: суд может оставить дом одному супругу (с детьми или без), обязав его выплатить второму стоимость его доли. Это та денежная сумма, на которую вы вправе рассчитывать, если продажа не состоится. При этом остаток ипотечного долга «привязан» к дому и распределяется между супругами (п. 3 ст. 39 СК РФ, см. блок 1), то есть компенсация обычно считается за вычетом приходящейся на долю части долга.

Второй денежный сценарий — продажа с погашением ипотеки: разница между ценой продажи и остатком кредита возвращается вам (залогодателю):

Разница между ценой, за которую имущество было реализовано залогодателем, и размером задолженности, имеющейся по кредитному договору или договору займа, указанным в пункте 1 настоящей статьи, на момент погашения такой задолженности за счет вырученных от самостоятельной реализации залогодателем имущества средств, подлежит возврату залогодателю за вычетом расходов залогодержателя
— п. 13 ст. 37.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Это значит: если цена продажи дома превышает ваш ипотечный долг, вы получаете разницу; если цена ниже долга — разницу придётся доплатить банку за счёт собственных средств. Ветвление по факту остатка долга: если дом стоит дороже, чем остаток ипотеки, продажа даёт вам «живые» деньги; если дешевле — продажа потребует доплаты.

Вывод. Денежная составляющая вашей ситуации реализуется двумя путями: (1) компенсация стоимости доли супругу при разделе без продажи (п. 3, 4 ст. 252 ГК РФ, п. 3 ст. 38 СК РФ) и (2) возврат разницы между ценой продажи и остатком ипотеки при самостоятельной реализации (п. 13 ст. 37.1 ФЗ об ипотеке). В обоих случаях итоговая сумма зависит от соотношения стоимости дома и остатка ипотечного долга.

Условия применения закона к вашей ситуации и подтверждающие документы

Все приведённые выводы опираются на конкретные условия, которые в вашем случае выполняются. Законный режим имущества супругов — совместная собственность, если брачным договором не установлено иное:

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное
— п. 1 ст. 33 СК РФ

Ветвление по факту брачного договора: если брачного договора нет (обычная ситуация) — дом является общей совместной собственностью и делится по правилам блоков 1–5. Если брачный договор есть и в нём установлен иной режим (например, раздельная собственность или конкретные доли) — делить нужно по условиям договора, а не поровну. Это первый решающий факт, который нужно проверить.

Для подтверждения требований (в суде или в соглашении) нужен стандартный набор: выписка ЕГРН на дом, кредитный договор и справка банка об остатке ссудной задолженности, документы Фонда пенсионного и социального страхования о направлении маткапитала, а также письменное обязательство о выделении долей детям, если оно давалось при использовании сертификата (это обязательство прямо связано с ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Именно эти документы позволяют рассчитать «детскую» часть и остаток, приходящийся на супругов.

Вывод. Нормы применимы к вам при отсутствии брачного договора; при его наличии раздел идёт по условиям договора (ветвление по факту). Для расчёта долей и распределения долга нужно собрать выписку ЕГРН, кредитный договор со справкой об остатке и документы о маткапитале. Если обязательство о выделе долей детям давалось письменно — его неисполнение усиливает риск оспаривания любой сделки с домом.