Как обезопасить себя при разводе, если муж берет ипотеку на сына и просит доверенность на покупку квартиры?

Статус квартиры и ипотеки, приобретаемых мужем в браке

Законным режимом имущества супругов, даже фактически раздельно проживающих, остаётся совместная собственность: юридически вы вместе не разведены, значит брак сохраняется.

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
   — п. 1 ст. 33 СК РФ

Значит, всё нажитое в браке — включая квартиру, взносы и долг по ипотеке, оформленные на имя мужа, — по букве п. 2 ст. 34 СК РФ попадает в разряд общего имущества, причём независимо от того, на чьё имя оформлено и с чьего счёта платилось:

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1-2 ст. 34 СК РФ

Вывод по этому вопросу: пока брак не расторгнут, квартира, купленная вашим мужем даже в ипотеку и даже полностью на его имя, по общему правилу становится общим имуществом супругов. Но имущество — это «плюс»; главный ваш риск лежит на стороне обязательства (ипотечного кредита), и он разбирается ниже.

Главный риск: станет ли ипотека вашим общим долгом

Общий долг — не автоматическое следствие того, что супруг взял кредит. Бремя доказывания «общности» лежит на том, кто хочет повесить долг на двоих:

В случае заключения одним из супругов договора займа или совершения иной сделки, связанной с возникновением долга, такой долг может быть признан общим лишь при наличии обстоятельств, вытекающих из п. 2 ст. 45 СК РФ, бремя доказывания которых лежит на стороне, претендующей на распределение долга. В. обратился в суд с иском к М., П. о взыскании суммы долга. В обоснование иска указал, что по договору займа, оформленному распиской и соглашением об окончательном урегулировании финансовых взаиморасчетов в рамках совместных коммерческих проектов в целях закупки товаров, а также для приобретения недвижимости, передал определенную денежную сумму М. На момент заключения договора займа М. состоял в браке с П. (М.). Обязательства по возврату денежных средств по договору займа М. исполнены не 21 были. На основании п. 2 ст. 45 СК РФ истец просил взыскать сумму долга с М. и П. (М.) солидарно. Дело неоднократно рассматривалось судебными инстанциями. При новом рассмотрении дела суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования В., руководствуясь положениями ст. 310, 314, 322, 807, 810 ГК РФ и ст. 34, 39 СК РФ, исходил из того, что поскольку на момент заключения договора займа П. (М.) состояла в браке с М. и денежные средства, полученные М. от В., были потрачены на нужды семьи ответчиков, в частности на развитие совместного бизнеса и на покупку недвижимости, то данные денежные средства являются общим долгом ответчиков по делу.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2016 (утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016)

По п. 1 ст. 45 СК РФ по личным обязательствам мужа взыскание вначале обращается лишь на его имущество, и только при его недостаточности кредитор вправе требовать выдела доли должника из общего имущества. Солидарно (то есть с вас) долг взыскивается лишь если доказано, что всё полученное по нему использовано «на нужды семьи»:

1. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания. 2. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.
   — п. 1-2 ст. 45 СК РФ

Что это означает для вас и когда вы «попадаете» на ипотеку. Если муж — единственный заёмщик по кредиту, а квартира оформлена на сына (т. е. не в вашу общую с мужем собственность, а в собственность третьего лица), то брать на вас долг кредитору почти не на чем: вы не сторона кредитного договора, а квартира, за счёт которой можно было бы выделить «долю должника», в общую с вами собственность не поступает. Общий долг из кредита возникает, если будет доказано, что кредит потрачен на нужды семьи (например, на квартиру, в которой вы или общие дети проживаете). В вашей семье вы фактически вместе не живёте, поэтому доказать «нужды семьи» сложнее — но безопаснее подстраховаться договором (см. вопрос 4). Обратная ветка: если вы войдёте в кредитный договор как созаёмщик или поручитель, вы станете солидарным должником непосредственно перед банком вне зависимости от ст. 45 СК РФ, и вот этого как раз надо избежать.

Вывод по этому вопросу: ипотека станет вашим общим долгом только при наличии доказанных «нужд семьи» либо если вы сами станете созаёмщиком/поручителем. Не подписывайте кредитные документы и не входите в число созаёмщиков — и по «чужой» ипотеке мужа взыскание на вас по общему правилу не обращается. Однако право мужа на долю в квартире, если она станет общей, сохранится (см. вопрос 3), а значит, нужен договор, меняющий режим.

Если квартира оформляется на сына, а не на супругов

Важно, на чьё имя пойдёт регистрация. Если собственником станет сын, а не ваш муж, то квартира в вашу с мужем общую собственность вообще не поступает — у мужа не возникает подлежащей разделу доли, и риска «подвесить» на вас долг по этой квартире почти нет. Но здесь есть встречное опасение: если муж не получит долю в квартире, но кредит оформлен на него, то он останется личным должником банка, а семья — без прироста общего имущества.

Ключевой вопрос — безвозмездность. Если муж покупает квартиру сыну и это по сути дар, применяется:

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.
   — п. 1 ст. 572 ГК РФ

А если квартира передаётся сыну за счёт кредитных денег с условием последующего возврата или иного встречного предоставления — это уже не дарение и может быть переквалифицировано (притворная сделка). Если же вы предоставляете часть собственных средств на взнос, это влечёт ваше гражданско-правовое право требования к сыну/мужу по правилам о неосновательном обогащении.

Вывод по этому вопросу: оформление квартиры на сына как собственника резко снижает риск возложения на вас ипотечного долга (вы не в кредите, жильё — не общее имущество супругов). Но это лишает вас доли в этом жилье; если вы хотите защитить вложенные вами деньги, фиксируйте это письменно (кто сколько внес) и либо настояте на оформлении доли, либо на брачном договоре о личном характере долга.

Нотариальная доверенность vs. нотариальное согласие — что именно от вас требуется

Здесь часто путают два разных документа. Доверенность — это передача мужу полномочия действовать и подписывать документы от вашего имени:

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
   — п. 1 ст. 185 ГК РФ

а согласие — это одобрение конкретной сделки, не более. Доверенность на сделку с недвижимостью, требующую регистрации, должна быть нотариальной:

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

То же по ст. 35 СК РФ: нотариально удостоверенное согласие супруга требуется для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат госрегистрации (п. 3 ст. 35 СК РФ). Закон при этом даёт лишь год на оспаривание сделки без согласия супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Доверенность обратима в любой момент: вы вправе её отменить, и соглашение об отказе от этого права ничтожно:

1. Лицо, которому выдана доверенность, во всякое время может отказаться от полномочий, а лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188 1 настоящего Кодекса. Соглашение об отказе от этих прав ничтожно.
   — п. 2 ст. 188 ГК РФ

Однако есть опасность, на которую нельзя закрывать глаза: если отмена не доведена до банка/покупателя, они могут считаться не осведомлёнными, и сделка, совершённая по «отменённой» доверенности, сохранит силу для вас:

1. Если третьему лицу предъявлена доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности, приобретенные в результате действий лица, полномочия которого прекращены, сохраняют силу для представляемого и его правопреемников.
   — п. 2 ст. 189 ГК РФ

Кроме того, доверенность с правом передоверия позволяет мужу (или его поверенному) действовать дальше от вашего имени — если вы её выдаёте, вписывайте запрет передоверия:

1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие.
   — п. 1 ст. 187 ГК РФ

Вывод по этому вопросу: если вы решите выдать нотариальную доверенность, сделайте её узкой — только на подписание конкретной сделки по конкретной квартире, с прямым запретом передоверия и с коротким сроком. Но в вашей ситуации выдать доверенность небезопасно: в её рамках муж сможет действовать и от вашего имени, и оформлять квартиру, и связывать вас обязательствами, тогда как объём защиты нулевой. Юридически вы НЕ обязаны выдавать доверенность — это ваше право, а не обязанность; никто не может принудить вас её выдать.

Основной способ защиты: брачный договор

Законный режим можно изменить только соглашением — брачным договором (ст. 33 СК РФ, см. вопрос 1). Брачный договор позволяет установить раздельный режим как на имущество (в т.ч. будущую квартиру), так и распределить долги:

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

Заключается он письменно и обязательно нотариально:

1. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
   — п. 2 ст. 41 СК РФ

Учитывать нужно и границу допустимого: суд может признать брачный договор недействительным, если он ставит одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, а условия, противоречащие п. 3 ст. 42 СК РФ, ничтожны:

1. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.
   — п. 2 ст. 44 СК РФ

Практически это значит: в брачном договоре вы вправе прописать, что квартира, приобретаемая мужем в ипотеку на сына (или на себя), является личной собственностью мужа/сына, а ипотечный кредит — личным долгом мужа, не подлежащим распределению при разделе; вам — оставить ваши доли в другом имуществе либо иные компенсационные условия. Договор не должен оставлять вас совсем ни с чем — иначе есть риск оспаривания по ст. 44 СК РФ.

Вывод по этому вопросу: заключите с мужем нотариальный брачный договор ДО регистрации сделки с квартирой и до выдачи доверенности. Это единственный надёжный способ заранее снять с себя ипотеку и определить судьбу квартиры; нотариальному договору нельзя противопоставить простую переписку или устные заверения. То же — соглашение о разделе общего имущества, которое тоже требует нотариальной формы (п. 2 ст. 38 СК РФ, см. вопрос 6).

Если развод всё же состоится: раздел и долги

Раздел возможен и в браке, и после развода, а соглашение о разделе подлежит нотариальному удостоверению:

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Общие долги при разделе делятся пропорционально присуждённым долям:

1. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
   — п. 3 ст. 39 СК РФ

Отдельно есть ветка в вашу пользу: суд может признать имущество, нажитое каждым в период раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них, — а вы как раз живёте отдельно:

1. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 4 ст. 38 СК РФ

Вывод по этому вопросу: если вы не заключите брачный договор заранее, при разводе квартира и ипотечный долг (при доказанности «нужд семьи») будут делиться. Ваш аргумент — длительное раздельное проживание: по п. 4 ст. 38 СК РФ суд может признать приобретённое в этот период имущество собственностью того, кто его приобрёл. Но эта норма — факультативная («суд может»), поэтому заранее оформленный брачный договор надёжнее, чем расчёт на усмотрение суда.

Задаток и срочность сделки

Продавец «ждёт задаток», и это подталкивает вас к поспешным действиям. Помните о рисках: если договор о задатке сорвётся по вине той стороны, которая дала задаток, задаток остаётся у продавца; если виноват продавец — он возвращает двойную сумму:

1. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом сум
   — п. 2 ст. 381 ГК РФ

Вывод по этому вопросу: не выдавайте доверенность «под давлением срока» — срочность выгодна продавцу и мужу, а не вам. Оформляйте защитную конструкцию (брачный договор) и только потом — сделку; если задаток вносится до брачного договора, риск потери задатка при отказе от сделки лежит на той стороне, по чьей вине она сорвётся. Если муж хочет ускориться — пусть ускоряется через нотариуса по брачному договору, а не через вашу доверенность.

Денежные последствия: возврат ваших средств и проценты

Если вы всё же внесёте свои деньги (на задаток, первоначальный взнос, платежи по ипотеке), а квартира окажется оформлена не на вас, — эти суммы становятся вашим гражданско-правовым требованием. При отсутствии основания (брачного договора, доли в собственности) к неосновательно сбережённому за ваш счёт применяется:

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

А если муж или сын неправомерно удерживают и не возвращают ваши денежные средства, на сумму долга начисляются проценты:

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод по этому вопросу: прежде чем вкладывать хоть рубль, зафиксируйте основание (брачный договор или прямая доля в собственности). Без основания ваши вложения юридически защищены регрессом и взысканием неосновательного обогащения с процентами по ст. 395 ГК РФ — но это уже судебное взыскание с рисками доказывания и исполнимости, а не безопасность «на входе».

Срок давности и доказательства при разделе/споре о долге

Для требования о разделе общего имущества супругов после развода действует срок исковой давности:

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Что касается доказывания личного (не общего) характера долга: как установлено в п. 5 Обзора ВС РФ № 1/2016, бремя доказывания «общности» долга лежит на стороне, претендующей на его распределение, — то есть не на вас (см. цитату c18). В дополнение к этому ваш главный доказательственный актив — факт раздельного проживания при прекращении семейных отношений: по п. 4 ст. 38 СК РФ суд может признать нажитое в этот период имущество личным имуществом каждого (см. цитату c14). Факт раздельного проживания подтверждается регистрацией по месту жительства, данными о раздельном бюджете, свидетельскими показаниями — однако эта норма применяется по усмотрению суда.

Вывод по этому вопросу: срок на раздел после развода — 3 года; доказывать «общность» ипотечного долга должен тот, кто на неё претендует, а не вы. Ваше раздельное проживание — важный, но факультативный аргумент в вашу пользу, поэтому основной защиты он не заменяет: заключайте брачный договор заранее.