Правомерно ли требование регистратора изменить соглашение о выделении доли ребенку при использовании материнского капитала на общую совместную собственность супругов?

Правовой режим квартиры, купленной до брака в доли по 1/2

Ключевой факт — квартира приобретена до заключения брака (2021 г.) и сразу в общую долевую собственность каждого супруга по 1/2. Законный режим совместной собственности супругов распространяется только на имущество, нажитое во время брака.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, остаётся собственностью этого супруга.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — п. 1 ст. 36 СК РФ

То же правило закреплено в ГК РФ.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
   — п. 2 ст. 256 ГК РФ

Значит, купленные до брака доли по 1/2 — это личное раздельное имущество каждого супруга (долевая собственность), а не совместная собственность супругов. Последующее погашение ипотеки средствами материнского капитала в браке само по себе не превращает доли в совместную собственность: маткапитал имеет специальный целевой характер и порождает обязанность наделить долями детей, а не переводит имущество супругов в режим совместной собственности.

Вывод: квартира находится в общей долевой собственности супругов (по 1/2 каждому) и таковой остаётся; режим общей совместной собственности на неё законом не устанавливался, а значит, требование регистратора «сделать собственность супругов совместной» материально-правового основания не имеет.

Обязанность оформить жильё в общую собственность с детьми (маткапитал)

Погашение ипотеки материнским капиталом порождает обязанность оформить жилое помещение в общую собственность родителя, супруга и детей с определением размера долей по соглашению.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Размер долей детей определяется исходя из равенства долей на средства маткапитала, а не на всю стоимость квартиры.

Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016

Это означает, что вы вправе выделить ребёнку долю, пропорциональную вложенному маткапиталу, не перекраивая всю квартиру и не меняя режим долей супругов. Регистратор не вправе под видом «исполнения требований маткапитала» навязывать преобразование долевой собственности супругов в совместную: закон (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ) требует общей собственности родителя, супруга и детей — это может быть и общая долевая собственность всех членов семьи.

Вывод: закон требует наделить ребёнка долей, а не изменить вид собственности супругов; ваша редакция (уменьшение долей супругов и передача части ребёнку) прямо соответствует ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и п. 13 Обзора ВС № 2 (2016).

Нужно ли нотариальное удостоверение соглашения о выделении доли ребёнку

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению, но есть исключение — отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Вместе с тем Верховный Суд прямо разъяснил, что соглашение о распределении долей в жилье, купленном с использованием маткапитала, нотариального удостоверения не требует, поскольку не является сделкой по отчуждению общего имущества супругов.

В случае, когда объект недвижимости по условиям договора купли-продажи был приобретен за счет средств материнского (семейного) капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака.
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 10.11.2021

Таким образом, данное соглашение не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака, а потому отсутствие нотариального удостоверения соглашения, представленного на государственную регистрацию, не препятствовало его государственной регистрации
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021) (Определение № 50-КАД21-1-К8)

Поскольку в вашем случае квартира вообще не является общим совместным имуществом супругов (долевая собственность, приобретённая до брака), отсутствие нотариального удостоверения тем более не порочит соглашение: оно лишь перераспределяет размер долей в уже существующей общей долевой собственности, а не распоряжается совместным нажитым имуществом.

Вывод: нотариальное удостоверение вашего соглашения не требуется, а мотив регистратора — неверная квалификация вашей долевой собственности как совместной.

Изменение размера долей: основание и форма документа для регистрации

Изменение размера долей в ЕГРН осуществляется по заявлению всех участников, чьи доли меняются, на основании документа о размере долей.

1. Внесение изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части размера долей в праве общей собственности осуществляется по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности изменяются, на основании документа, содержащего сведения о размере долей.
   — ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Общая собственность считается долевой, если законом не предусмотрено образование совместной собственности.

1. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
   — п. 3 ст. 244 ГК РФ

Наличие определённых долей (по 1/2) в ЕГРН уже фиксирует долевой режим; регистратор обязан следовать данным реестра и содержанию поданного документа, а не домысливать «недостающий» режим совместной собственности. Доли участников долевой собственности определяются соглашением; при невозможности — считаются равными.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
   — п. 1 ст. 245 ГК РФ

Вывод: изменение размеров долей при выделении доли ребёнку оформляется соглашением всех участников в простой письменной форме — это и есть надлежащий документ для внесения изменений в ЕГРН; требование переделать соглашение под совместную собственность не основано на ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ и ст. 244, 245 ГК РФ.

Процедура: как реагировать на требование (приостановление) регистратора

Формальное основание для приостановления — несоответствие формы/содержания документа требованиям закона.

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами; 9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам; 10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам; 11) ранее представлены документы на государственную регистрацию права иного лица на этот же объект недвижимости или сделки с ним, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято (за исключением случая, если государственная регистрация прав обоих заявителей может быть осуществлена одновременно (последовательно) и (или) независимо друг от друга, либо если документ, на основании которого ранее заявлена государственная регистрация права, признан судом недействительным, либо если судом признано недействительным (отсутствующим) право, заявление о государственной регистрации которого представлено ранее);
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Решение о приостановлении обжалуется в суд в порядке административного судопроизводства либо во внесудебном порядке.

1. Решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (далее также - решение о приостановлении) может быть обжаловано в суд в порядке административного судопроизводства, а также во внесудебном порядке в соответствии с главой 3 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 12 1 . Решение о приостановлении может быть обжаловано во внесудебном порядке заявителем или его представителем, а в части приостановления государственного кадастрового учета также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в установленном настоящим Федеральным законом порядке с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в указанном порядке, в апелляционную комиссию, созданную в соответствии с решением федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона. Обжалование решения о приостановлении во внесудебном порядке не является обязательным досудебным порядком обжалования такого решения о приостановлении. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.07.2024 № 207-ФЗ ) 12 2 .
   — ч. 12 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

Внесудебный порядок — через апелляционную комиссию, и он не является обязательным досудебным порядком.

12 1 . Решение о приостановлении может быть обжаловано во внесудебном порядке заявителем или его представителем, а в части приостановления государственного кадастрового учета также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в установленном настоящим Федеральным законом порядке с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план, карту-план территории или акт обследования, представленные в указанном порядке, в апелляционную комиссию, созданную в соответствии с решением федерального органа исполнительной власти, указанного в части 1 статьи 3 настоящего Федерального закона. Обжалование решения о приостановлении во внесудебном порядке не является обязательным досудебным порядком обжалования такого решения о приостановлении.
— ч. 12.1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ

Применительно к вашей ситуации: сначала письменно запросите мотивированное уведомление о приостановлении со ссылкой на конкретную норму; затем либо подайте возражения/дополнения, либо обжалуйте в апелляционную комиссию Росреестра, либо оспорьте приостановление в суде (КАС РФ). Отказ в регистрации обжалуется в суд.

Вывод: требование регистратора можно оспорить; надлежащие пути — мотивированное возражение, апелляционная комиссия Росреестра (по ч. 12.1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ) и/или административный иск в суд; обязательный досудебный порядок через комиссию законом не установлен.

Смежное право: охрана имущественных прав ребёнка

Защита имущественных прав ребёнка регулируется ст. 60 СК РФ и ст. 37 ГК РФ.

Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
— п. 1 ст. 37 ГК РФ

Здесь принципиально: вы наделяете ребёнка долей, то есть увеличиваете его имущество, а не отчуждаете/уменьшаете его. Указанное правило о предварительном разрешении органа опеки действует при распоряжении (уменьшении) имущества подопечного; при наделении ребёнка долей во исполнение ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ согласие органа опеки не требуется. Оно понадобится, если в дальнейшем вы решите снова уменьшить или отчуждать долю ребёнка.

Вывод: выделение доли ребёнку прав ребёнка не нарушает; разрешение органа опеки не требуется при увеличении имущества ребёнка, но потребуется при последующем его уменьшении (ст. 37 ГК РФ).

Развилка: если регистратор настаивает на совместной собственности супругов

Разберите две ветки. Ветка А (ваша редакция): долевая собственность супругов сохраняется, выделяется доля ребёнку — режим совместной собственности не возникает, поскольку её образование возможно только в случаях, прямо предусмотренных законом.

1. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
   — п. 3 ст. 244 ГК РФ

Ветка Б (переделать доли супругов в совместную): это, по сути, раздел/изменение режима имущества супругов, а соглашение о разделе общего имущества супругов должно быть нотариально удостоверено.

1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
   — п. 2 ст. 38 СК РФ

Причём сама квартира не является общим нажитым имуществом (приобретена до брака), поэтому эта ветка неверна ещё и материально: преобразование раздельного имущества в совместное возможно только добровольным соглашением супругов (и тогда — нотариально), но никак не обязательным требованием регистратора.

Вывод: настояние регистратора на совместной собственности содержит внутреннее противоречие — вместо простой формы вас фактически склоняют к нотариальному разделу общего имущества супругов, при том что общего совместного имущества здесь нет. Настаивайте на ветке А; если вынуждают к ветке Б — это уже изменение режима имущества, требующее отдельного нотариального соглашения супругов.

Расходы и риски

Правильная редакция вашего соглашения (выделение доли ребёнку без перевода долей супругов в совместную собственность) совершается в простой письменной форме и расходов на нотариуса не требует — оплачивается только госпошлина за регистрацию изменений в ЕГРН (за регистрацию права долевой собственности). Если же вы под давлением регистратора пойдёте по пути преобразования долей супругов в совместную собственность, это, как показано выше, по существу является изменением режима имущества, которое по п. 2 ст. 38 СК РФ требует нотариального удостоверения соглашения — с соответствующим нотариальным тарифом.

Риск приостановления регистрации реален, но снимается либо мотивированным возражением регистратору, либо обжалованием (апелляционная комиссия Росреестра и/или административный иск — ч. 12, 12.1 ст. 29 ФЗ № 218-ФЗ).

Вывод: ветка А (сохранение долевой собственности супругов) экономически выгоднее и юридически корректна; ветка Б (совместная собственность) не только не обязательна, но и влечёт нотариальные расходы при отсутствии материального основания. Настаивайте на ветке А.