Как оформить отказ супруга от доли в квартире, купленной в ипотеку с маткапиталом, если доли детям ещё не выделены

Права нынешнего супруга на квартиру и можно ли от них «отказаться»

Квартира куплена вами и сыном до вступления в брак, поэтому исходно она — ваше добрачное (личное) имущество, а не совместная собственность супругов.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Сам по себе факт вступления в новый брак не делает квартиру совместной: к общему имуществу относится то, что нажито во время брака, а это жильё приобретено раньше.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Вместе с тем часть ипотечного кредита погашена вами уже в период брака. Если платежи вносились из общих доходов супругов (зарплата, иные общие средства), то у супруга по ст. 37 СК РФ возникает потенциальное денежное требование — вложения за счёт общего имущества, «значительно увеличившие стоимость» вашего личного имущества, могут быть основанием для признания части стоимости квартиры совместной собственностью.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества
— ст. 37 СК РФ, п. 3

Для вашей ситуации это означает: наличие права супруга на квартиру зависит от того, чьими средствами и в каком размере погашалась ипотека в браке. Если платежи шли из общих средств, супруг может претендовать на денежную компенсацию, а не автоматически на «долю в квартире». Отдельный и более жёсткий механизм — материнский капитал (см. следующий блок).

Что касается формы «отказа»: простое заявление супруга «не претендую на долю» без надлежащей формы не создаёт правовой определённости и может быть оспорено. Надлежащие инструменты — нотариальный брачный договор либо нотариальное соглашение о разделе имущества.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
— абз. 1 п. 1 ст. 42 СК РФ

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания;
— п. 2 ст. 41 СК РФ

Вывод по вопросу. «Отказ у нотариуса» в виде одностороннего заявления не является корректным способом — закон предусматривает брачный договор либо соглашение о разделе имущества, оба в нотариальной форме. Этим инструментом можно зафиксировать, что квартира (и права, связанные с погашенной в браке частью ипотеки) является исключительно вашей и не подлежит разделу. Такое соглашение связывает супруга и защищает от его будущих требований.

Обязательство выделения долей из материнского капитала и «доля» супруга

Материнский капитал был направлен на погашение ипотеки, поэтому на жильё распространяется обязательство оформить его в общую собственность всех членов семьи.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Круг лиц императивен: это лицо, получившее сертификат, его супруг(а) и все дети (включая первого, второго и последующих), с определением размера долей по соглашению. То есть закон прямо включает в число будущих собственников нынешнего супруга — именно того, кто является вашим супругом на дату оформления и чья семья воспользовалась сертификатом.

В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ (продолжение)

Это ключевой момент для вашей задачи: обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ — императивное, супруг назван в нём как обязательный участник. Из этого следует, что чисто «отказом» супруга обязанность оформить на него долю не снимается, если он является отцом ребёнка, в связи с рождением которого (и в составе семьи которого) использовался капитал, и остаётся вашим супругом.

Однако есть принципиальная развилка, от которой зависит вывод:

Ветка А — супруг является отцом второго ребёнка и остаётся в браке. Тогда он входит в круг «лицо, получившее сертификат + его супруг + дети», и обязательство выделить долю распространяется и на него. «Отказ» от такой доли в пользу вас/детей в принципе допустим, но оформляется не как отказ от «права на маткапитал» (это государственная мера, отказаться от неё так не получится), а как распоряжение уже возникшей/причитающейся долей — через соглашение об определении долей, где ему выделяется минимальная доля либо доля передаётся по нотариальной сделке.

Ветка Б — супруг не является отцом этого ребёнка или не входит в семью, получившую сертификат. Здесь он в круг обязанных лиц не попадает, и у него не возникает доли из маткапитала — тогда «отказываться» ему не от чего, а достаточно брачного договора/соглашения о разделе для исключения иных (общих, по ст. 34–37 СК РФ) притязаний.

Независимо от ветки, для защиты от общих притязаний супруга на добрачную квартиру (погашение ипотеки в браке — ст. 37 СК РФ) используется брачный договор либо соглашение о разделе, как указано в предыдущем блоке.

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— ст. 40 СК РФ, п. 3

Вывод по вопросу. Если супруг — отец второго ребёнка и вы остаётесь в браке, он по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ входит в круг лиц, на которых оформляется жильё, и полностью «снять» это обязательство через его односторонний отказ нельзя — долю придётся либо выделить ему (минимальную), либо оформить передачу по нотариальной сделке. Если же он неродной отец ребёнка/не входит в семью, получившую сертификат, — доли из маткапитала у него не возникает, и достаточно брачного договора или соглашения о разделе. Окончательный выбор ветки зависит от фактов, которые нужно уточнить (см. блок о порядке действий).

Нужно ли согласие органа опеки, если доли детям ещё не выделены

Орган опеки контролирует сделки, уменьшающие имущество несовершеннолетних и отказ от их прав. В вашей ситуации дети ещё не являются собственниками долей — доли им не выделены.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Ключевой вопрос: затрагивает ли операция имущество именно детей? До момента выделения долей дети не собственники, поэтому согласие органа опеки на сам брачный договор или соглашение о разделе между супругами (которое касается лишь имущества супругов) формально не требуется — эти сделки не уменьшают имущество детей, у них его ещё нет.

Однако когда вы будете выделять доли детям из маткапитала, отказ супруга от «своей» доли не должен уменьшать доли детей. Если конструкция будет устроена так, что супруг отказывается в пользу детей (увеличивая их доли), это не требует разрешения опеки, поскольку лишь увеличивает имущество ребёнка. Напротив, если бы речь шла о перераспределении уже выделенных детских долей или отказе от них — потребовалось бы предварительное разрешение опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Согласие опеки требуется лишь при отчуждении жилья, где проживают несовершеннолетние, если затрагиваются их права:

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Поэтому, пока доли детям не выделены и вы не отчуждаете квартиру третьему лицу, разрешения опеки не требуется; оно понадобится, если в дальнейшем будете продавать/дарить квартиру (долю ребёнка) или перераспределять уже выделенные детские доли.

Вывод по вопросу. Если доли детям ещё не выделены, предварительное разрешение органа опеки на брачный договор/соглашение о разделе между супругами и на отказ супруга от своей доли не требуется — он не затрагивает имущество детей. Разрешение опеки станет обязательным только при действиях, уменьшающих уже выделенные доли детей либо при отчуждении жилья, где затрагиваются их права.

Можно ли оформить, пока ипотека не погашена, и даст ли банк согласие

Отчуждение заложенного имущества (продажа, дарение и т.п.) по общему правилу требует согласия залогодержателя:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Но ваша ситуация — не «отчуждение залога постороннему», а определение долей между супругами и детьми в праве собственности на уже заложенную квартиру. Верховный Суд прямо разъяснил, что такое определение долей не требует согласия банка.

Определение долей в праве общей собственности (например, при разделе общего имущества супругов или при определении долей супругов и детей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала) не требует согласия залогодержателя.
— п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Между тем в указанном случае имеет место определение долей супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором ипотеки правоотношения
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Это же подтверждено практикой по ипотеке с маткапиталом.

Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

После выделения долей залог не прекращается — он сохраняется, а все участники общей собственности становятся солидарными залогодателями.

В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
— п. 1 ст. 353 ГК РФ

если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.
— п. 2 ст. 353 ГК РФ

При этом все участники общей собственности на предмет залога становятся солидарными залогодателями (пункт 4 статьи 335, абзац первый пункта 2 статьи 346, пункт 2 статьи 353 ГК РФ). 42. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, во владении которого находится заложенная вещь, вправе передавать ее без согласия залогодержателя во временное владение и пользование другим лицам (пункт 3 статьи 346 ГК РФ, пункт 1 статьи 40 Закона об ипотеке) при условии, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного обязательства и вещь предоставляется в пользование для целей, соответствующих ее назначению. В случае передачи залогодателем вещи во временное владение и пользование другим лицам без согласия залогодержателя, когда такое согласие необходимо в соответствии с законом или договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на предмет залога (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).
— п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Вывод по вопросу. Да, оформление реально и до полного погашения ипотеки. Определение долей супругов и детей из маткапитала не требует согласия банка в силу прямого разъяснения Пленума ВС РФ № 23 от 27.06.2023 и Обзора ВС РФ от 22.06.2016. Ипотека при этом сохраняется, а вы, супруг и дети (после выделения долей) становитесь солидарными залогодателями. Согласие банка потребовалось бы только если бы вы отчуждали долю третьему лицу (продажа/дарение постороннему) — к вашему случаю это не относится.

Форма сделок, нотариальное удостоверение и налоговые последствия

Брачный договор и соглашение о разделе общего имущества супругов подлежат обязательному нотариальному удостоверению; несоблюдение формы влечёт ничтожность.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Статья 42. Содержание брачного договора 1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания;
— п. 2 ст. 41 СК РФ

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
— п. 2 ст. 163 ГК РФ

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Из этого следует: «простой расписки» или «соглашения на словах» недостаточно — документ без нотариуса не будет иметь силы, и супруг впоследствии сможет заявлять требования.

По налогам: передача имущества между супругами (членами семьи/близкими родственниками) по соглашению о разделе или по брачному договору не является дарением постороннему лицу и, как правило, не порождает НДФЛ — в отличие от «дарения» как отдельной сделки. Налог не возникает в том числе потому, что супруги являются членами семьи:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

При этом важно не оформлять отказ супруга в виде фиктивной (мнимой) сделки «лишь для вида», иначе она ничтожна:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Вывод по вопросу. Правильный способ оформления — нотариальный брачный договор либо нотариальное соглашение о разделе имущества (а при выделении долей из маткапитала — нотариальное соглашение об определении долей). Односторонний «отказ» супруга у нотариуса в виде отдельного документа правовой природы не имеет и не защитит от будущих требований. Оформление через законные формы не создаёт НДФЛ для близких родственников (супругов), а мнимая сделка ничтожна.

Порядок действий (пошагово) и развилки

С учётом изложенного, рекомендуемая последовательность такова.

Шаг 1. Определите, относится ли супруг к кругу «материнского капитала». Если супруг — отец второго ребёнка и вы в браке, он входит в число лиц, на которых оформляется жильё (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Если он не отец ребёнка/не член семьи, получившей сертификат, — доли из маткапитала у него не возникает.

Шаг 2. Заключите нотариальный брачный договор либо нотариальное соглашение о разделе имущества. В нём закрепите, что квартира (а также вложения, сделанные в период брака на погашение ипотеки) является вашим личным имуществом и не подлежит разделу, чтобы закрыть притязания по ст. 34 и 37 СК РФ.

Шаг 3. По доле из маткапитала. Если доля супругу всё же причитается по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, оформите нотариальное соглашение об определении долей, где супругу можно передать минимальную долю либо передать его долю вам/детям отдельной нотариальной сделкой (дарение доли возможно по п. 2 ст. 246 ГК РФ, но если квартира в залоге — только с согласия банка, поскольку это уже отчуждение доли; см. блок 4).

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Шаг 4. Выделите доли детям из маткапитала — это императивная обязанность, оформить её необходимо, и эта операция не требует согласия банка (п. 41 Пленума ВС № 23 от 27.06.2023).

Сроки. В законе № 256-ФЗ прямого срока на выделение долей не установлено, но обязательство подлежит исполнению до полного погашения ипотеки и снятия обременения — на практике доли выделяются после погашения кредита либо одновременно, без согласия залогодержателя. Если нотариус или банк откажут в регистрации — отказ можно обжаловать, а при споре о долях суд вправе определить их и при наличии действующей ипотеки (п. 11 Обзора ВС РФ от 22.06.2016).

Вывод по вопросу. Оформить «отказ» супруга от доли корректно в два этапа: (1) нотариальный брачный договор/соглашение о разделе — закрывает общие притязания на добрачную квартиру; (2) по доле из маткапитала — либо подтверждение, что супруг не входит в круг обязанных лиц, либо нотариальное определение долей с минимальной долей супруга/её передачей. Всё это реально сделать до погашения ипотеки: согласие банка на выделение долей детям из маткапитала не требуется, но на отчуждение доли (дарение доли третьему лицу по ст. 246 ГК) при действующем залоге потребуется согласие банка.