Можно ли подарить квартиру, купленную в ипотеку с маткапиталом, матери, если она в залоге у банка и доли детям не выделены?

Является ли квартира общим имуществом супругов и нужно ли согласие жены на её отчуждение

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
   — ст. 34 СК РФ, п. 1

Квартира куплена в браке, поэтому независимо от того, что в ЕГРН право записано на мужа, она — совместная собственность супругов, и жена уже сейчас является её сособственником, хотя доли формально не определены. Запись в реестре лишь на имя супруга этого режима не меняет.

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки
   — п. 2 ст. 35 СК РФ

При распоряжении общим имуществом закон по общему правилу предполагает согласие супруга, и по сделкам с движимым имуществом достаточно доказать осведомлённость контрагента о несогласии. Однако для сделок с недвижимостью действует специальное, более строгое правило:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Дарение квартиры, право на которое подлежит государственной регистрации, — это именно та сделка, для которой требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Если муж совершит сделку без такого согласия, жена вправе требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда узнала о ней. Значит, без согласия жены переоформление квартиры невозможно, а попытка такой сделки создаёт для неё риск оспаривания и создаёт основания для судебной защиты. Важно: супругу не требуется «выпрашивать» согласие — но без него сделка уязвима, и муж не вправе распорядиться всей квартирой единолично.

Вывод: квартира — общая совместная собственность супругов, оформленная на мужа, но принадлежащая обоим; дарение (отчуждение) квартиры требует нотариально удостоверенного согласия жены, а сделка без него оспорима по иску жены в течение года с момента, когда она о нём узнала.

Можно ли отчуждать квартиру, находящуюся в ипотеке, без согласия банка

1. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц
   — п. 2 ст. 209 ГК РФ

Даже как собственник муж не может делать с квартирой всё что угодно: его право ограничено законом и правами третьих лиц — в данном случае залогодержателя (банка) и сособственника-жены.

1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором залога. Для ипотеки это правило прямо закреплено Законом об ипотеке:

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке
   — п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Поскольку квартира приобретена на льготную ипотеку для семей с детьми, она находится в залоге у банка. Пока кредит не погашен, дарение или иное отчуждение допускается лишь с согласия банка, если в кредитном/залоговом договоре не оговорено иное. Без письменного согласия залогодержателя такая сделка — нарушение правил об отчуждении предмета залога.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Отсутствие согласия банка (залогодержателя) — основание, по которому заинтересованное лицо может требовать признания сделки недействительной; аналогично оценивается и отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруги.

Вывод: без письменного согласия банка-залогодержателя переоформление (дарение) ипотечной квартиры недопустимо; сделка, совершённая без такого согласия, является оспоримой, а при определённых условиях может быть признана и ничтожной, если посягает на охраняемые интересы.

Факт-развилка: если договором залога отчуждение без согласия банка прямо запрещено — сделка заведомо противоправна; если договор такого запрета не содержит (что для ипотеки редкость) — теоретически возможно отчуждение с соблюдением процедур, но согласие банка всё равно потребуется для снятия обременения и регистрации.

Что произойдёт с ипотекой, если попытаться переоформить квартиру

1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем
   — п. 1 ст. 353 ГК РФ

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке
   — п. 1 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Если отчуждение всё же каким-то образом состоится (например, банк ошибочно даст согласие или сделка пройдёт), залог не прекращается: новый собственник — мать мужа — автоматически становится на место залогодателя и несёт все обязанности по договору ипотеки, включая долг. То есть передача квартиры не освободит семью от кредита; обязанным по нему станет приобретатель.

1. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила
   — п. 3 ст. 38 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Залог сохраняет силу независимо от того, соблюдены ли при переходе права установленные правила. Это означает, что даже «обходная» сделка не выведет квартиру из-под ипотеки, и банк сохранит своё обеспечение.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит
— ст. 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

При нарушении правил отчуждения (без согласия залогодержателя) банк вправе по своему выбору: потребовать признания сделки недействительной либо досрочного возврата кредита и обращения взыскания на квартиру — независимо от того, кому она теперь принадлежит. То есть рискует не только муж, но и его мать как приобретатель: она может лишиться и квартиры, и внесённых денег.

Вывод: ипотека «следует» за квартирой и при переходе права сохраняется; новый собственник (мать) автоматически становится залогодателем и должником по ипотеке, а банк при нарушении правил распоряжения вправе требовать признания сделки недействительной либо досрочного погашения кредита и обращения взыскания на квартиру, в том числе у добросовестного приобретателя.

Обязанность выделить доли детям и жене (материнский капитал и льготная ипотека)

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Здесь ключевая развилка — использовался ли при покупке материнский (семейный) капитал. Если да, закон прямо обязывает и мужа, и жену оформить жильё в общую собственность с детьми и определить размер долей по соглашению. Это обязательство возникает уже сейчас (при снятии обременения / по условиям программы), и попытка переоформить квартиру на бабушку в обход него противоречит закону. Обязательство не снимается и не «отменяется» тем, что квартира ещё в ипотеке, — при использовании маткапитала оно обязательно к исполнению, а участники программы обычно дают нотариальное обязательство о выделении долей.

Если же маткапитал не использовался, а квартиру просто взяли по программе льготной ипотеки для семей с детьми (без направления средств маткапитала), автоматической обязанности выделять доли именно детям из этого факта не следует — но квартира всё равно остаётся общей совместной собственностью супругов, и сохраняются все ограничения по согласию супруги и банка.

Вывод: при использовании материнского капитала переоформление квартиры на бабушку прямо нарушает установленную законом обязанность оформить жильё в общую собственность родителей и детей — такая сделка заведомо неуязвима к оспариванию; при льготной ипотеке без маткапитала обязанности выделять доли детям не возникает, но свобода распоряжения всё равно ограничена согласием жены и банка.

Регистрация такой сделки: что скажет Росреестр

1. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна
   — п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

1. Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца)
   — ч. 4 ст. 30 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Росреестр при регистрации перехода права на жильё, приобретённое с использованием кредитных средств, действует так: регистрация отчуждения или обременения такого жилого помещения с незакрытой ипотекой допускается, только если есть совместное заявление сторон сделки с документом о согласии кредитора (ч. 4 ст. 30 закона о регистрации). Кроме того, регистрация приостанавливается, если не подтверждено наличие согласия третьего лица, когда такое согласие требуется по закону (это касается и нотариального согласия супруги). Поэтому попытка зарегистрировать дарение без согласия жены (нотариального) и без согласия банка приведёт сначала к приостановлению, а затем при неустранении причин — к отказу в регистрации. Без записи в ЕГРН перехода права не будет, то есть «переоформить» квартиру в обход этих требований технически невозможно.

Вывод: Росреестр не зарегистрирует отчуждение ипотечной квартиры без документа о согласии банка-залогодержателя (ч. 4 ст. 30 № 218-ФЗ) и без нотариального согласия супруги; при отсутствии таких документов регистрация приостанавливается и затем по ней отказывают, поэтому обойти эти требования через реестр нельзя.

Последствия несостоявшейся/оспоримой сделки и защита прав жены и детей

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Если муж попытается переоформить квартиру в обход согласия жены и банка, сделка посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (жены как сособственника, детей при использовании маткапитала, банка как залогодержателя). Такая сделка может быть признана ничтожной — со всеми последствиями, либо оспоримой по иску жены.

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

1. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях
   — п. 2 ст. 302 ГК РФ

При признании сделки недействительной применяется реституция — каждая сторона возвращает полученное. А если дарение всё же прошло, важна безвозмездность: имущество, приобретённое безвозмездно от лица, не имевшего права его отчуждать, может быть истребовано собственником во всех случаях (п. 2 ст. 302 ГК РФ). То есть мать мужа, получив квартиру по дарению, защиты как «добросовестный возмездный приобретатель» не получит.

Важно и то, что сам муж, совершивший отчуждение общего имущества без необходимого согласия на невыгодных условиях, несёт для себя риск: по п. 2 ст. 39 СК РФ суд при разделе вправе отступить от равенства долей в пользу жены (и интересов детей).

Вывод: сделка, совершённая без согласия жены и банка, может быть признана недействительной (в том числе ничтожной), квартира возвращается в общую собственность, а безвозмездный приобретатель (мать) не защищён от истребования квартиры; недобросовестные действия мужа учитываются судом при разделе имущества не в его пользу.

Сроки и порядок защиты: раздел имущества, выделение долей, признание сделки недействительной

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

По сделке, совершённой без нотариального согласия супруги, закон даёт жене право требовать признания её недействительной в течение года со дня, когда она узнала или должна была узнать о сделке (специальный сокращённый срок по п. 3 ст. 35 СК РФ).

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

1. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям
   — п. 3 ст. 39 СК РФ

1. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов
   — п. 2 ст. 39 СК РФ

По общему правилу срок исковой давности течёт со дня, когда лицо узнало о нарушении права и надлежащем ответчике. К требованиям супругов, брак которых расторгнут, о разделе общего имущества применяется трёхлетний срок (п. 7 ст. 38 СК РФ). Общие долги (ипотека) при разделе распределяются между супругами пропорционально присуждённым долям, а при споре суд может отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей и с учётом недобросовестных действий второго супруга. Жене целесообразно: письменно зафиксировать своё несогласие на отчуждение (нотариальный отказ в согласии / уведомление банку и мужу), при риске — заявить иск о разделе общего имущества и выделении долей, ходатайствовать о запрете распоряжения (обеспечительные меры), а также обратиться в банк с запросом о согласии банка на сделку.

Вывод: жене следует письменно заявить о несогласии на отчуждение; при угрозе сделки — в течение года с момента, когда она узнала о ней, заявить иск о признании сделки недействительной по п. 3 ст. 35 СК РФ, а также иск о разделе общего имущества (в т.ч. в пределах трёхлетнего срока при расторгнутом браке) с выделением долей и с учётом интересов детей; общие долги делятся пропорционально долям, а недобросовестность мужа учитывается судом.

Риски для мужа и его матери при попытке обходной сделки

1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит
— ст. 39 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Муж как залогодатель, отчуждая квартиру без согласия банка, подпадает под риск: банк требует признания сделки недействительной либо досрочного возврата кредита с обращением взыскания на квартиру; кроме того, залогодатель обязан возместить залогодержателю убытки, причинённые отчуждением. Мать мужа как приобретатель при неделимом предмете становится солидарным залогодателем и рискует лишиться и квартиры, и внесённых по сделке денег. Для детей при использовании маткапитала риск — остаться без причитающихся им долей, что потребует судебного восстановления прав.

Вывод: при обходной сделке рискуют все: банк вправе требовать недействительности или досрочного возврата кредита и обратить взыскание на квартиру; мать как приобретатель может потерять и квартиру, и деньги; муж несёт риск возмещения убытков банку, а дети — риск утратить причитающиеся доли.

Какие доказательства и документы нужны для защиты

Доказывание по этим спорам строится на письменных документах. Для подтверждения прав жены и детей, режима имущества и ограничений нужны: выписка из ЕГРН (кто правообладатель, есть ли запись об ипотеке); свидетельство о браке; кредитный договор и договор об ипотеке (условия о согласии банка на отчуждение); при использовании маткапитала — государственный сертификат, справка о перечислении средств и нотариальное обязательство о выделении долей; а также письменное заявление жены о несогласии на отчуждение, адресованное мужу и банку. Эти документы прямо подтверждают обстоятельства, из которых вытекают: оспоримость сделки без согласия жены (п. 3 ст. 35 СК РФ), необходимость согласия банка (ст. 37 Закона об ипотеке) и обязанность выделить доли детям (ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ).

Вывод: для защиты достаточно выписки ЕГРН, документов по кредиту и залогу и, при маткапитале, сертификата и обязательства о долях; отсутствие письменного несогласия жены желательно восполнить — направить его мужу и в банк, чтобы впоследствии подтвердить осведомлённость участников о её позиции.

Связка: отказ в регистрации, недействительность и истребование квартиры у приобретателя

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Основание для оспаривания сделки, совершённой без согласия жены, прямо предусмотрено п. 3 ст. 35 СК РФ и п. 1 ст. 173.1 ГК РФ, поэтому у жены есть самостоятельный иск о недействительности.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (жены как сособственника, банка как залогодержателя, детей при использовании маткапитала), является ничтожной по п. 2 ст. 168 ГК РФ. Применительно к данной ситуации нарушаемыми запретами выступают правила ст. 37 Закона об ипотеке (отчуждение заложенного имущества без согласия банка) и требование нотариального согласия супруги (п. 3 ст. 35 СК РФ).

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли
   — п. 1 ст. 302 ГК РФ

1. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях
   — п. 2 ст. 302 ГК РФ

Если квартира будет подарена матери мужа, она приобретена безвозмездно от лица, не имевшего права её отчуждать без согласия жены и банка. По п. 1–2 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать такое имущество, а безвозмездный приобретатель защиты от истребования не получает, и квартира возвращается в общий режим.

1. в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна
   — п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

1. Приостановление государственной регистрации прав, связанных с отчуждением или обременением жилого помещения, если жилое помещение приобретается с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, допускается только на основании совместного заявления сторон сделки с приложением документа, выражающего согласие на это кредитора (займодавца)
   — ч. 4 ст. 30 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

На стадии регистрации эти же обстоятельства срабатывают как «предохранитель»: Росреестр приостанавливает регистрацию при отсутствии согласия третьего лица (п. 15 ч. 1 ст. 26 № 218-ФЗ), а для жилья, приобретённого с использованием кредитных средств, требует совместного заявления сторон с документом о согласии кредитора (ч. 4 ст. 30 № 218-ФЗ). Без этих документов перехода права в реестре не будет.

Вывод: попытка переоформить квартиру без согласия жены и банка либо не будет зарегистрирована Росреестром, либо повлечёт признание сделки недействительной (в том числе ничтожной) с возвратом квартиры в общую собственность; безвозмездно приобретённое имущество может быть истребовано у матери мужа, а защиту дают иски жены о признании сделки недействительной (в течение года) и о разделе имущества с выделением долей. Все требования рассматривает районный суд; споры о разделе имущества и о правах на недвижимость подсудны суду общей юрисдикции по месту нахождения квартиры или ответчика.