Делится ли при разводе ипотечная квартира, если ипотека взята до брака и платежи шли из общих средств?

Является ли ипотечная квартира, оформленная до брака, личным имуществом или подлежит разделу

Квартира, приобретённая Вами в ипотеку до брака и оформленная на Вас, — это имущество, принадлежавшее Вам до вступления в брак.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Для Вашей ситуации это означает: сам факт брака и последующих платежей по ипотеке НЕ переводит квартиру в совместную собственность автоматически. Право собственности на недвижимость возникает не из источника платежей, а из основания приобретения (кредитный договор + договор купли-продажи, заключённые до брака на Ваше имя). Состав общего имущества ограничен тем, что нажито именно в период брака.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных пунктом 2 статьи 1 настоящего Кодекса. 3. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям. (В редакции Федерального закона от 03.11.2006 № 175-ФЗ) 4. Общественные и религиозные организации (объединения), общественно полезные фонды являются собственниками приобретенного ими имущества и могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники, члены) этих организаций утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность соответствующей организации. В случае ликвидации такой организации ее имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется в целях, указанных в ее учредительных документах. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 237-ФЗ)
— п. 1 ст. 213 ГК РФ

Позиция Верховного Суда это подтверждает применительно к личному имуществу одного из супругов.

Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ)
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15

Что касается платежей: они лишь исполняют Ваше личное обязательство перед банком, возникшее до брака. Погашение личного долга деньгами, которые формально являлись общими, порождает не долю в квартире, а только денежное требование другого супруга о компенсации. Разделу в натуре подлежит лишь общее имущество, а личное — нет.

Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. 2. При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными. 3. Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли определяются по правилам статьи 252 настоящего Кодекса постольку, поскольку иное для отдельных видов совместной собственности не установлено настоящим Кодексом, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.
— п. 1, 2 ст. 254 ГК РФ

Вывод: Квартира, оформленная на Вас в ипотеку до брака, остаётся Вашим личным имуществом (п. 1 ст. 36 СК РФ), разделу в натуре не подлежит и в собственность мужа не переходит. Муж не вправе претендовать на долю в ней только потому, что платежи по её ипотеке шли в браке.

Вправе ли муж требовать деньги (компенсацию) за платежи по Вашей ипотеке, внесённые в браке

Да, это главный и наиболее вероятный риск для Вас — но только в деньгах, не в квартире. Поскольку доходы каждого из супругов, полученные в браке, являются их общей совместной собственностью.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Если платежи по Вашей личной ипотеке фактически вносились за счёт общих денег (зарплат, накопленных в браке), то часть общих средств ушла на погашение Вашего личного обязательства. Верховный Суд прямо разъясняет, что платежи по личному обязательству одного супруга из общих средств образуют требование другого супруга о компенсации.

Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ)
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15

Правовая природа такого требования — неосновательное обогащение: Вы погасили личный долг за счёт средств, на которые у второго супруга тоже было право.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Симметрия требований — ключевой момент Вашей ситуации. Поскольку у мужа ТОЖЕ личная ипотека и по ней В ТОМ ЖЕ браке платежи шли из общих денег, возникает зеркальное требование: он компенсирует Вам половину платежей по своей квартире, а Вы — ему половину по своей. На практике эти суммы зачитываются: итог зависит от того, кто и насколько больше «вложил» общих средств на погашение своих личных кредитов. Если платежи сопоставимы — компенсации взаимно погашаются и никто никому ничего не должен.

Вывод: Долю в квартире муж не получит, но вправе взыскать с Вас половину платежей по Вашей ипотеке, внесённых в браке из общих средств; симметрично и Вы вправе требовать половину платежей по его ипотеке. Итог определяется зачётом встречных сумм.

Может ли квартира стать общей при существенных вложениях (ремонт, реконструкция)

Исключение, при котором личное имущество всё же становится общим, предусмотрено только для случаев значительного увеличения стоимости.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ)
— ст. 37 СК РФ

Для Вашей ситуации это означает: обычные ежемесячные платежи по ипотеке НЕ подпадают под ст. 37 СК РФ — это погашение долга, а не «вложения, значительно увеличивающие стоимость имущества». Признание квартиры общей возможно только если в период брака за счёт общих средств или труда одного из супругов произведён капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование, существенно удорожившие квартиру. При этом признаётся общей не обязательно вся квартира — суд оценивает прирост стоимости.

Вывод: При обычных ипотечных платежах квартира остаётся Вашей личной. Перевод её в общую собственность возможен только при доказанных существенных вложениях в ремонт/реконструкцию, увеличивших стоимость. Если таких вложений не было — ст. 37 СК РФ не применяется.

Судьба остатка ипотечного долга каждого из супругов

Кредитные договоры заключены каждым из Вас до брака и на своё имя. По общему правилу личное обязательство остаётся личным.

По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания. 2. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть. 3. Ответственность супругов за вред, причиненный их несовершеннолетними детьми, определяется гражданским законодательством. Обращение взыскания на имущество супругов при возмещении ими вреда, причиненного их несовершеннолетними детьми, производится в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи.
— п. 1, 2 ст. 45 СК РФ

Для Вашей ситуации это означает: остаток долга по Вашей ипотеке не становится общим только из-за брака — перед банком должником остаётесь именно Вы, а по его квартире — именно он. Общим долгом остаток кредита мог бы стать лишь при двух условиях: либо все полученное по кредиту использовано на нужды семьи (здесь — нет: квартиры личные и куплены до брака), либо долг переведён/распределён между супругами соглашением или судом. Распределение долгов при разделе производится пропорционально присуждённым долям (п. 3 ст. 39 СК РФ), но поскольку сами квартиры общими не признаются, соответствующей доли и общего долга не возникает.

Нюанс: если после развода квартира остаётся у Вас и Вы продолжаете платить, никаких прав у мужа на неё не возникает. Если же захотите «переписать» часть долга (например, в рамках соглашения) — перевод долга требует обязательного согласия банка-кредитора.

Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. В обязательствах, связанных с осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника. 2. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга. 3. При переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, в случае, предусмотренном абзацем вторым пункта 1 настоящей статьи, первоначальный должник и новый должник несут солидарную ответственность перед кредитором, если соглашением о переводе долга не предусмотрена субсидиарная ответственность первоначального должника либо первоначальный должник не освобожден от исполнения обязательства. Первоначальный должник вправе отказаться от освобождения от исполнения обязательства.
— п. 1 ст. 391 ГК РФ

Вывод: Остаток каждой ипотеки остаётся личным долгом того супруга, который является заёмщиком по кредитному договору. Общим долгом остаток не становится.

Как оформить раздел: соглашение или суд, подсудность, пошлина, срок давности

Квартиры делиться не будут (они личные), поэтому речь идёт прежде всего о денежных компенсациях. Оформить можно добровольно или через суд.

Способ 1 — добровольно, не доводя до суда: супруги вправе договориться о разделе имущества и о взаимном зачёте компенсаций.

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
— п. 1, 2 ст. 38 СК РФ

Способ 2 — брачный договор, которым можно изменить законный режим имущества и обязательств, в том числе прямо закрепить, что каждая квартира и остаток её ипотеки остаются за своим заёмщиком.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
— ст. 42 СК РФ, п. 1

Способ 3 — суд. При цене иска (сумме требуемой компенсации) до 50 000 руб. спор рассматривает мировой судья, свыше — районный суд.

о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей
— п. 3 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Гражданские дела, подсудные судам общей юрисдикции , за исключением дел, предусмотренных статьями 23, 25, 26 и 27 настоящего Кодекса, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 24 ГПК РФ

Цена иска по требованию о взыскании денежной компенсации определяется исходя из взыскиваемой суммы; госпошлина — по правилам п. 1 ст. 333.19 НК РФ (до 100 000 руб. — 10 000 руб., далее по прогрессивной шкале).

по искам о взыскании денежных средств, исходя из взыскиваемой денежной суммы; 2) по искам об истребовании имущества, исходя из стоимости истребуемого имущества; 3) по искам о взыскании алиментов, исходя из совокупности платежей за год; 4) по искам о срочных платежах и выдачах, исходя из совокупности всех платежей и выдач, но не более чем за три года; 5) по искам о бессрочных или пожизненных платежах и выдачах, исходя из совокупности платежей и выдач за три года; 6) по искам об уменьшении или увеличении платежей и выдач, исходя из суммы, на которую уменьшаются или увеличиваются платежи и выдачи, но не более чем за год; 7) по искам о прекращении платежей и выдач, исходя из совокупности оставшихся платежей и выдач, но не более чем за год; 8) по искам о досрочном расторжении договора имущественного найма, исходя из совокупности платежей за пользование имуществом в течение оставшегося срока действия договора, но не более чем за три года; 9) по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки или при отсутствии ее - не ниже оценки стоимости объекта по договору страхования, на объект недвижимого имущества, принадлежащего организации, - не ниже балансовой оценки объекта; 10) по искам, состоящим из нескольких самостоятельных требований, исходя из каждого требования в отдельности. 2. Цена иска указывается истцом.
— п. 1 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ

при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска: до 100 000 рублей - 10 000 рублей; от 100 001 рубля до 1 000 000 рублей - 10 000 рублей плюс 5 процентов суммы, превышающей 100 000 рублей; от 1 000 001 рубля до 10 000 000 рублей - 55 000 рублей плюс 3 процента суммы, превышающей 1 000 000 рублей; от 10 000 001 рубля до 50 000 000 рублей - 325 000 рублей плюс 1 процент суммы, превышающей 10 000 000 рублей; свыше 50 000 000 рублей - 725 000 рублей плюс 0,5 процента суммы, превышающей 50 000 000 рублей, но не более 10 000 000 рублей; 2) при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, не содержащего требования о возврате исполненного по сделке или о присуждении имущества, а также искового заявления по спорам о признании сделок недействительными, не содержащего требования о применении последствий недействительности сделок: для физических лиц - 15 000 рублей; для организаций - 50 000 рублей; 3) при подаче заявления о вынесении судебного приказа - 50 процентов размера государственной пошлины, взимаемой при подаче искового заявления имущественного характера, но не менее 8000 рублей; 4) при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, искового заявления неимущественного характера: для физических лиц - 15 000 рублей; для организаций - 50 000 рублей;
— п. 1 ст. 333.19 НК РФ

Срок исковой давности — три года, но исчисляется он не с даты развода, а со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15

Вывод: Рекомендуемый путь — письменное соглашение (нотариальное) либо брачный договор о том, что каждая квартира и её долг остаются за своим заёмщиком, с взаимным зачётом компенсаций. При споре — иск о взыскании денежной компенсации: до 50 000 руб. мировой судья, свыше — районный суд; срок давности 3 года с момента, когда узнали о нарушении права.

Доказательства источника платежей — как защититься от требования мужа

Исход спора о компенсации решает именно источник денег, которыми гасились ипотеки. По общему правилу доходы в браке — общие, поэтому бремя обосновать «личность» средств лежит на том, кто это утверждает.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Если Вы докажете, что конкретные платежи по Вашей ипотеке вносились из Ваших ЛИЧНЫХ средств (добрачные накопления на отдельном счёте, подаренные/унаследованные деньги, средства от продажи личного имущества, целевые выплаты вроде маткапитала), то компенсация мужу по таким платежам не полагается — это прямо закреплено и в разъяснениях Пленума.

Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ)
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 05.11.1998 № 15

Доказательствами служат: выписки по счётам (движение личных средств), кредитный договор и график платежей, платёжные поручения/квитанции с датами, документы о происхождении личных средств, документы о рефинансировании. В суде каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые ссылается.

Вывод: Чтобы минимизировать риск, соберите доказательства источника каждого платежа в браке по обеим квартирам: где платили прицельно из личных средств — компенсация исключается; где из общих — возможен встречный зачёт. Если платежи по обеим ипотекам шли из общего бюджета и сопоставимы по суммам, итог стремится к нулю.

Влияние детей и возможный отказ суда — резервные сценарии

Отступление от равенства долей возможно только при разделе ОБЩЕГО имущества — к Вашим личным квартирам это не относится, поэтому дети на судьбу самих квартир не влияют (они не становятся общими).

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1, 3 ст. 39 СК РФ

Если у Вас с мужем есть иное нажитое в браке общее имущество, при его разделе суд может отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей, с которыми Вы остаётесь, либо уменьшить долю супруга, который без уважительных причин не имел дохода или недобросовестно уменьшал общее имущество (п. 2 ст. 39 СК РФ).

Если суд откажет мужу в доле в квартире (а в натуре он её и не получит), но присудит ему денежную компенсацию — это закономерный, а не «проигрышный» для Вас исход; уменьшить его можно встречным требованием о компенсации половины платежей по ЕГО ипотеке и доказательствами личного источника части платежей. При несогласии с решением оно обжалуется в апелляционном порядке в вышестоящий суд.

Вывод: Дети не превращают личные квартиры в общие. При наличии спорных общих активов возможно отступление от равенства долей в интересах детей. Основной инструмент защиты по платежам — встречный зачёт и доказательства личного происхождения средств.

Нотариальная форма соглашения и регистрация права в ЕГРН

Если Вы договоритесь миром и оформите соглашение/брачный договор, влекущие переход права на недвижимость (например, если решите всё же признать что-то общим или переоформить долю), необходимо соблюсти нотариальную форму — соглашение о разделе общего имущества, нажитого в браке, должно быть нотариально удостоверено (п. 2 ст. 38 СК РФ, процитировано выше).

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
— п. 1, 2 ст. 38 СК РФ

Переход права собственности на недвижимость (если по сделке меняется собственник) подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ )
— п. 1 ст. 551 ГК РФ

Для Вашей ситуации это означает: поскольку сами квартиры остаются личными и переход права между Вами не предполагается, регистрация в ЕГРН и нотариальная форма понадобятся только если Вы договоритесь что-то переоформить. Если же стороны ограничиваются зачётом денежных компенсаций и признанием «каждому — своя квартира и свой долг», нотариальное соглашение желательно зафиксировать письменно, но оно не требует регистрации в ЕГРН, так как недвижимость не отчуждается.

Вывод: Для отказа от взаимных денежных претензий достаточно письменного (рекомендуемо нотариального) соглашения; регистрация в ЕГРН нужна только при реальном переходе права на недвижимость.

Влияние несовершеннолетних детей на раздел (уточнение нормы)

Отступление от равенства долей при разделе общего имущества возможно в интересах несовершеннолетних детей.

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 2 ст. 39 СК РФ

К Вашей ситуации это применимо ограниченно: сами квартиры (личные, добрачные) разделу не подлежат, поэтому и «интересы детей» на их судьбу не влияют. Отступление от равенства долей возможно только в отношении того имущества, которое всё же является общим (нажито в браке). Основанием для увеличения доли того родителя, с которым остаются дети, служит п. 2 ст. 39 СК РФ — но это правило о равенстве ДОЛЕЙ в общем имуществе, а не о переводе личного имущества в общее.

Вывод: Дети не меняют статус личных квартир и не дают мужу или Вам прав на чужую личную недвижимость. Их интересы могут быть учтены лишь при разделе общих активов.