Как оставить себе квартиру в ипотеке при разводе: достаточно ли нотариального согласия жены или нужно соглашение о разделе имущества и согласие банка?

Достаточно ли одного нотариального согласия жены, чтобы квартира осталась вам

Нет, одного «нотариально заверенного согласия» недостаточно — это два разных документа с разными правовыми последствиями, и их нельзя подменять один другим.

Нотариальное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ) нужно лишь для того, чтобы один из супругов мог совершить сделку по распоряжению общим имуществом:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Такое согласие не перераспределяет право собственности: оно лишь фиксирует, что жена не возражает против сделки. Само по себе оно не прекращает её право на половину общего имущества и не переводит квартиру в вашу единоличную собственность.

Документом, который реально определяет, кому достанется имущество, является соглашение о разделе общего имущества супругов, которое по прямому требованию закона подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Верховный Суд прямо квалифицировал соглашение, которым доля в недвижимости переходит от одного супруга к другому, как сделку об отчуждении доли, требующую нотариальной формы:

прекращение права на общее имущество супругов. Следовательно, в результате соглашения, представленного на регистрацию, была осуществлена сделка по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, требующая нотариального удостоверения.
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2021 от 10.11.2021

Вывод по вопросу. Чтобы квартира осталась вам, нужен именно нотариально удостоверенный документ о разделе имущества (соглашение о разделе общего имущества супругов либо, если оформлять заранее и на будущее, брачный договор — п. 2 ст. 41 СК РФ), а не простое «согласие». Одного согласия недостаточно: оно не лишает жену права на долю и не является основанием для перерегистрации квартиры на вас. Раздел допустим как до, так и после развода (п. 1 ст. 38 СК РФ).

Материнский капитал: обязательное выделение доли ребёнку, которое нельзя обойти

Ключевая особенность вашей ситуации — первоначальный взнос частично оплачен материнским капиталом (~600 тыс. руб.). Из-за этого квартира не может быть «просто поделена пополам» между вами и женой: часть жилья принадлежит и 6-летнему ребёнку.

Закон императивно обязывает оформить жильё, купленное с использованием маткапитала, в общую собственность обоих супругов и всех детей:

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Средства маткапитала как раз могли пойти на первоначальный взнос по ипотеке:

1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией
   — ч. 6 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Практически это означает, что при использовании маткапитала на ипотеку владелец сертификата даёт засвидетельствованное письменное обязательство выделить доли всем членам семьи, в том числе ребёнку, в течение шести месяцев после снятия обременения:

засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство о
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Право ребёнка на долю защищается и органом опеки: распоряжение имуществом несовершеннолетнего, включая раздел или уменьшение его доли, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства недопустимо:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Вывод по вопросу. Оставить квартиру «целиком вам», игнорируя маткапитал, нельзя. Доля ребёнка защищена законом: её придётся либо выделить и сохранить за ребёнком, либо, если вы хотите, чтобы доля ребёнка перешла (например, к вам через увеличение вашей доли взамен другой компенсации), получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства, которое даётся только при условии, что интересы ребёнка не ущемляются. На практике самый безопасный сценарий — сохранить за ребёнком его долю в квартире, а делить между супругами лишь оставшуюся часть (за вычетом долей ребёнка и с учётом невыплаченного ипотечного долга).

Согласие банка на раздел и вывод созаёмщика — обязательное условие

Поскольку по ипотеке вы основной заёмщик, а жена — созаёмщик, и квартира находится в залоге у банка, одного вашего с женой соглашения недостаточно: участвовать должен и банк.

Во-первых, само отчуждение заложенной квартиры (а именно так квалифицируется переход доли жены к вам) допускается только с согласия залогодержателя:

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

То же правило продублировано в ГК РФ, причём с санкцией за нарушение:

1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Во-вторых, даже если квартира перейдёт к вам, залог не исчезнет — он последует за имуществом:

1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
   — п. 1 ст. 353 ГК РФ

В-третьих, «снять» жену с кредита нельзя иначе как переводом её обязательств, а перевод долга без согласия кредитора (банка) ничтожен:

1. Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным.
   — п. 2 ст. 391 ГК РФ

Вывод по вопросу. «Спросить что-то у банка» — не просто желательно, а юридически необходимо. Вам нужно получить согласие банка-залогодержателя на переход квартиры к вам (и, как правило, на изменение состава собственников), а по вопросу о том, кто дальше отвечает по кредиту — договориться с банком. Возможны два варианта: (1) банк соглашается вывести жену из состава заёмщиков, оставив долг на вас (это перевод долга/изменение кредитного договора, требующее согласия банка и проверки вашей платёжеспособности); либо (2) жена остаётся созаёмщиком по кредиту наряду с вами, но в соглашении о разделе вы прописываете, что платежи вносите вы, а её доля в долговом обязательстве учитывается при расчёте компенсации. Без согласия банка ни нотариальное соглашение о разделе, ни перерегистрация права в Росреестре не пройдут, а сделка будет оспорима/ничтожна в соответствующей части.

Доли, компенсация и долг: как правильно посчитать

По общему правилу доли супругов в общем имуществе равны, а общие долги распределяются пропорционально долям:

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
   — п. 1 и 3 ст. 39 СК РФ

Поскольку имущество, передаваемое одному супругу, по стоимости превышает его долю, второму супругу причитается компенсация:

При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
— п. 3 ст. 38 СК РФ

Суд может отступить от равенства долей в интересах несовершеннолетних детей, однако это право суда, а не автоматическое следствие наличия ребёнка:

Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей
— п. 2 ст. 39 СК РФ

Наконец, к разделу имущества после расторгнутого брака применяется трёхлетний срок исковой давности:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Вывод по вопросу. Расчёт строится так: сначала из стоимости квартиры выделяется доля ребёнка (из маткапитала), оставшаяся часть делится между супругами поровну, но при этом общий долг по ипотеке (2,3 млн руб.) вычитается пропорционально. Если квартира целиком остаётся вам, вы обязаны компенсировать жене стоимость её доли (половину от стоимости за вычетом доли ребёнка и за вычетом приходящейся на неё половины остатка долга) либо договориться об ином справедливом расчёте. Определить точную сумму компенсации «навскидку» нельзя — она привязана к рыночной стоимости квартиры и к тексту кредитного договора. Если договориться не удастся, раздел производится судом с учётом интересов ребёнка и позиции банка.

Порядок действий и защита прав ребёнка при отчуждении жилья

Отчуждение жилья, в котором проживает несовершеннолетний (и тем более если ему принадлежит доля), без разрешения органа опеки недопустимо:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Вывод по вопросу. Правильная последовательность действий для закрепления квартиры за вами выглядит так:

1. Заказать выписку из ЕГРН и справки банка (остаток долга, условия кредитного договора), уточнить, кому принадлежит квартира и выделены ли уже доли ребёнку (если маткапитал использовался, а обязательство о выделении доли не исполнено — его нужно исполнить, это отдельный риск, в том числе с участием прокуратуры).
2. Определить размер доли ребёнка и порядок её обеспечения — самое надёжное сохранить долю за ребёнком.
3. Получить согласие банка-залогодержателя на раздел/изменение состава собственников и согласовать судьбу созаёмщика (вывод жены или сохранение её в кредите).
4. Если затрагивается доля или интересы ребёнка — получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
5. Оформить у нотариуса соглашение о разделе общего имущества супругов (не «согласие»), где зафиксировать: квартира полностью переходит вам, сумма и срок выплаты компенсации жене, порядок несения оставшегося долга.
6. Подать документы на регистрацию перехода права в Росреестр.

Соглашение о разделе допустимо заключить и до, и после развода (п. 1 ст. 38 СК РФ), а требования о разделе после развода можно предъявлять в течение трёх лет (п. 7 ст. 38 СК РФ). Если с женой или банком договориться не удаётся — вопрос решается в суде (п. 3 ст. 38 СК РФ), где будет учтён интерес ребёнка (п. 2 ст. 39 СК РФ) и позиция банка.