Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Ипотека при разводе

Как выделить доли детям в квартире, купленной с ипотекой и маткапиталом, если старшая дочь совершеннолетняя и не претендует на долю

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к нотариусу по месту жительства для удостоверения соглашения о разделе общего имущества супругов.
  2. 2
    Определите доли детей исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала.
  3. 3
    Оформите договор дарения долей старшей дочери и младшему сыну от каждого из родителей.
  4. 4
    Подайте документы на регистрацию права общей долевой собственности в Росреестр через МФЦ.
  5. 5
    Предложите совершеннолетней дочери добровольно подарить свою долю вам или брату после регистрации.
  6. 6
    Не планируйте отчуждение доли сына без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о браке и свидетельства о рождении обоих детей.
  • Кредитный договор и справка банка о полном погашении ипотеки.
  • Документы о направлении средств материнского капитала на погашение процентов (справка СФР, платёжные документы).
  • Выписка из ЕГРН на квартиру, подтверждающая снятие обременения.
  • Нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества супругов с определением долей.
  • Договор дарения долей детям и документы для регистрации права в Росреестре.

  • Сроки и риски

    • Выделите доли сразу: обременение снято, срок исполнения обязанности наступил.
    • Не тяните: при неисполнении суд по своей инициативе обяжет выделить доли детям.
    • Продажа квартиры без детских долей будет заблокирована и оспорима.
    • Учтите риск претензий прокурора и СФР из-за неисполнения обязательства.
    • Дарение доли сына обратно потребует предварительного разрешения органа опеки.

  • Чего не делать

    • Не откладывайте выделение долей — обременение снято, обязанность уже наступила.
    • Не считайте, что отсутствие условия в договоре купли-продажи освобождает от выделения долей.
    • Не полагайтесь на отказ совершеннолетней дочери — её доля всё равно подлежит оформлению.
    • Не выделяйте доли без нотариального соглашения о разделе общего имущества супругов.
    • Не продавайте и не закладывайте квартиру до регистрации детских долей в Росреестре.

  • Когда нужен адвокат

    • Если супруг отказывается подписать соглашение о разделе — нужен адвокат для иска в суд.
    • При отказе дочери добровольно подарить долю — адвокат поможет оформить отчуждение без нарушения прав.
    • Если Росреестр приостановил регистрацию долей — адвокат подготовит возражения и документы.
    • Если последующая продажа квартиры с детскими долями: При последующей продаже квартиры с детскими долями — адвокат нужен для сделки с органом опеки.

  • Альтернативные пути

    • Оформите всё через нотариуса: соглашение о разделе долей супругов и договор дарения долей детям — одной сделкой.
    • Старшей дочери после выделения доли оформите дарение её доли вам или брату — она вправе распорядиться долей сама.
    • Долю сыну выделите без разрешения органа опеки — увеличение имущества ребёнка согласия опеки не требует.
    • Рассчитайте доли от суммы маткапитала, а не от стоимости квартиры — так доли детей будут минимальными.
    • Подайте документы на регистрацию долевой собственности через МФЦ — обременение снято, согласие банка не нужно.
    • Не откладывайте: при невыделении долей суд вправе поставить вопрос о долях детям по своей инициативе.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент с супругой приобрёл квартиру в общую совместную собственность с использованием ипотечного кредита. Средства материнского (семейного) капитала были направлены на погашение процентов по этому кредиту. В договоре купли-продажи условие о выделении долей детям отсутствовало. На момент обращения ипотека полностью погашена, обременение снято. В семье двое детей: дочь, достигшая 18 лет и не заявляющая требований на квартиру, и сын 8 лет. Из факта использования МСК на улучшение жилищных условий в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ возникла императивная обязанность оформить квартиру в общую собственность обоих супругов и обоих детей с определением долей по соглашению — независимо от того, что в договоре купли-продажи такое условие не фиксировалось.

Затронутые правоотношения:

  • Обязательство из использования средств МСК — факт направления МСК на погашение процентов по ипотеке порождает безусловную обязанность выделить доли всем членам семьи; отсутствие условия в договоре купли-продажи эту обязанность не отменяет.
  • Общая совместная собственность супругов — квартира является совместно нажитым имуществом, поэтому для выделения долей детям сначала требуется преобразовать совместную собственность в долевую по соглашению супругов.
  • Правоотношения собственности с участием несовершеннолетнего — сыну 8 лет, его доля выделяется в обязательном порядке; само выделение доли увеличивает имущество ребёнка и разрешения органа опеки не требует, но любое последующее отчуждение его доли без разрешения органа опеки невозможно.
  • Правоотношения с участием совершеннолетнего ребёнка — дочь достигла 18 лет, поэтому вправе самостоятельно распорядиться своей долей, в том числе отказаться от неё путём дарения родителям или брату; её нежелание претендовать на квартиру не освобождает родителей от обязанности оформить её долю, но позволяет сразу после выделения оформить добровольное отчуждение.
  • Регистрационные правоотношения — переход права собственности на доли подлежит государственной регистрации в Росреестре; после снятия залогового обременения согласие банка на выделение долей не требуется.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Средства МСК использованы на погашение процентов по ипотечному кредиту — это законное направление средств на улучшение жилищных условий, из которого в силу ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ прямо следует обязанность оформить квартиру в общую собственность родителей и всех детей.
  2. Ипотека погашена, обременение снято — обязательство по выделению долей подлежит исполнению именно после снятия залога; на момент обращения срок исполнения наступил, и неисполнение обязанности создаёт риск судебного понуждения.
  3. В договоре купли-продажи отсутствовало условие о выделении долей детям — это не освобождает от обязанности, поскольку она установлена императивно законом, а не договором.
  4. Квартира находится в общей совместной собственности супругов — для выделения долей детям необходимо сначала определить доли супругов соглашением, что требует нотариального удостоверения соглашения о разделе общего имущества супругов.
  5. Старшей дочери больше 18 лет — она вправе самостоятельно принять долю и затем распорядиться ею, в том числе подарить родителям или брату; её отказ от претензий не отменяет необходимости оформить её долю, но позволяет оформить отчуждение сразу после выделения.
  6. Младшему сыну 8 лет — его доля выделяется в обязательном порядке; выделение доли несовершеннолетнему не требует разрешения органа опеки, поскольку увеличивает его имущество, однако любое последующее уменьшение его имущества (дарение, отказ от доли) потребует предварительного разрешения органа опеки.
  7. Доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства МСК, а не на всю стоимость квартиры — это следует из позиции Верховного Суда РФ и определяет методику расчёта долей при оформлении соглашения.

Обязанность выделить доли сохраняется, даже если в договоре купли-продажи это не указано

Использование средств материнского (семейного) капитала на погашение процентов по ипотечному кредиту — это законное направление средств на улучшение жилищных условий:

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка
— ч. 6 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Из этого прямо вытекает безусловная обязанность оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

То, что в договоре купли-продажи не было условия о выделении долей детям, не отменяет обязанности: она установлена законом императивно и возникает не из договора купли-продажи, а из факта использования МСК на улучшение жилищных условий. Более того, Верховный Суд прямо разъяснил, что дети в любом случае признаются участниками долевой собственности на такое жильё:

Из названных норм следует, что дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала. Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 СК РФ. Исходя из изложенного определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена. (По материалам судебной практики Нижегородского областного суда)
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016

Вывод: выделение долей — не право, а обязанность, которая сохраняется и после того, как ипотека погашена, и от неё нельзя отказаться «по умолчанию» из-за отсутствия условия в договоре купли-продажи.

Порядок выделения долей: соглашение, нотариальная форма, регистрация, срок

Квартира находится в общей совместной собственности супругов:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Превращение совместной собственности в долевую производится по соглашению участников, а размер долей детей и родителей определяется соглашением:

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 5 ст. 244 ГК РФ

Если соглашением доля конкретно не определена, доли участников долевой собственности по умолчанию равны:

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

Ключевой ориентир из практики Верховного Суда — доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, а не на всю стоимость квартиры:

Из названных норм следует, что дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала. Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 СК РФ. Исходя из изложенного определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена. (По материалам судебной практики Нижегородского областного суда)
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016

Практический механизм: сначала супруги (по нотариально удостоверенному соглашению о разделе общего имущества — п. 2 ст. 38 СК РФ) определяют свои доли, а затем оформляют безвозмездную передачу (дарение) долей детям, за счёт чего возникает общая долевая собственность всех четырёх лиц. После этого право регистрируется в Росреестре. Обязанность выделить доли после снятия залогового обременения действует, а её неисполнение стало основанием для судебного вмешательства в приведённой практике:

после снятия залогового обременения с жилого помещения В. не исполнил, суд поставил на обсуждение сторон вопрос о выполнении обязательства по оформлению права собственности детей на квартиру, после чего К. изменила исковые требования и, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Н., просила произвести раздел квартиры с учетом права на данное жилое помещение и несовершеннолетней Н. Данные требования К. судом были удовлетворены. Ставя на обсуждение сторон указанный выше вопрос, суд руководствовался следующим. Исходя из положений статей 12, 196 ГПК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», суд имеет право выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. В соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ (в редакции Федерального закона 22 от 28 июля 2010 г. № 241-ФЗ) жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016

Вывод: выделение долей оформляется соглашением (с нотариальным удостоверением соглашения о разделе общего имущества супругов) и договором дарения долей детям, с последующей госрегистрацией в Росреестре; обязательство подлежит исполнению после снятия залогового обременения с квартиры, которое в вашем случае уже снято.

Старшая дочь (18+) и младший сын (8 лет): как оформить их доли

Старшая дочь достигла 18 лет и не желает претендовать на квартиру. Закон не обязывает её принимать долю — но сам факт использования МСК порождает её право на долю, а не обязанность. Отказаться от уже возникшего у неё права на долю она может путём дарения своей доли родителям или брату. Права несовершеннолетнего сына при этом защищены особо: родители, распоряжаясь имуществом ребёнка, действуют в режиме управления имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ), а любые сделки, влекущие уменьшение имущества ребёнка, требуют предварительного разрешения органа опеки:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Практический смысл этой нормы для вас: выделение доли 8-летнему сыну само по себе увеличивает его имущество и разрешения опеки НЕ требует; но если вы одновременно захотите, чтобы сын (или дочь) впоследствии «отдал» свою долю (дарение обратно родителям), то дарение доли несовершеннолетним потребует предварительного разрешения органа опеки. Что касается добровольного невыделения доли совершеннолетней дочери — при разделе/определении долей она вправе не участвовать, но прокурор и СФР при проверке исходят из факта использования МСК, поэтому безопаснее оформить её долю, а затем оформить её добровольный отказ путём дарения.

Вывод: долю сыну (8 лет) выделить обязательно — разрешение опеки для самого выделения не требуется, но понадобится при любом последующем отчуждении его доли; отказ совершеннолетней дочери от доли оформляется добровольно — дарением её доли, что не умаляет её законного права.

Последствия невыделения долей и стоит ли делать это вообще

Невыделение долей создаёт прямые риски. ВС РФ прямо фиксирует, что в случае неисполнения обязательства после снятия залога суд ставит вопрос о выделении долей в пользу детей по собственной инициативе (в рамках рассматриваемого иска о разделе):

после снятия залогового обременения с жилого помещения В. не исполнил, суд поставил на обсуждение сторон вопрос о выполнении обязательства по оформлению права собственности детей на квартиру, после чего К. изменила исковые требования и, действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Н., просила произвести раздел квартиры с учетом права на данное жилое помещение и несовершеннолетней Н. Данные требования К. судом были удовлетворены. Ставя на обсуждение сторон указанный выше вопрос, суд руководствовался следующим. Исходя из положений статей 12, 196 ГПК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», суд имеет право выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. В соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ (в редакции Федерального закона 22 от 28 июля 2010 г. № 241-ФЗ) жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016), утв. Президиумом ВС РФ 22.06.2016

Кроме того, долги по разделу общего имущества супругов распределяются пропорционально долям, а доли супругов (в неисполненной части обязательства перед детьми) признаются равными — то есть «сэкономив» на выделении долей, вы не избавляетесь от обязанности, а лишь накапливаете риск судебного спора, инициируемого, например, прокурором в интересах детей, и риск того, что последующая продажа квартиры без учёта детских долей будет признана нарушающей права несовершеннолетнего и заблокирована.

Практическая рекомендация: выделить доли — обязательно, и сделать это сейчас, пока обременение снято, выгоднее, чем дожидаться претензий. Ни закон, ни органы не освобождают от этой обязанности фактом того, что «в договоре купли-продажи не было выделения долей детям» или что «старшая дочь не претендует».

Вывод: процедуру выделения долей выполнять необходимо — это законная обязанность, а не формальность, от которой можно отказаться; её неисполнение порождает риск судебного понуждения к выделению долей и препятствий при последующем распоряжении квартирой.

Выделение долей детям обязательно, несмотря на отсутствие условия в договоре купли-продажи и нежелание старшей дочери претендовать на квартиру — эта обязанность прямо установлена ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ и сохраняется после погашения ипотеки.

Обязанность оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи возникла у вас в силу самого факта использования средств материнского капитала на погашение процентов по ипотечному кредиту (ч. 6 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ). Отсутствие соответствующего условия в договоре купли-продажи не освобождает от её исполнения — она установлена императивно законом, а не договором. Верховный Суд РФ прямо разъяснил, что дети в любом случае признаются участниками долевой собственности на такое жильё, а доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, а не на всю стоимость квартиры (п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2016)).

Порядок выделения долей. Квартира находится в общей совместной собственности супругов (п. 1 ст. 34 СК РФ). Долевая собственность устанавливается по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия — по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). На практике переход к долевой собственности оформляется, как правило, нотариально удостоверенным соглашением о разделе общего имущества супругов. Если доли не определены соглашением, они считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Доли могут быть определены соглашением всех членов семьи (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ); на практике это оформляется соглашением о разделе и договором дарения долей детям, в результате чего возникает общая долевая собственность всех четырёх лиц. Право общей долевой собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. В приведённой практике суд поставил вопрос о выделении долей после снятия залогового обременения; в вашем случае обременение уже снято, что устраняет препятствие для оформления (п. 10 Обзора ВС РФ № 2 (2016)).

Старшая дочь (18+). Её нежелание претендовать на квартиру не отменяет вашей обязанности выделить ей долю — право на долю возникает у неё в силу закона. Отказаться от уже возникшего права она может добровольно, оформив дарение своей доли родителям или брату. Это её право, а не обязанность, и такой отказ не умаляет её законного права на долю.

Младший сын (8 лет). Выделение доли несовершеннолетнему сыну обязательно. Само по себе выделение доли ребёнку увеличивает его имущество, поэтому предварительного разрешения органа опеки и попечительства для этого не требуется. Однако если впоследствии вы захотите, чтобы сын подарил свою долю обратно родителям, такое дарение будет сделкой по отчуждению имущества несовершеннолетнего и потребует предварительного разрешения органа опеки (ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ).

Последствия невыделения долей. Неисполнение обязательства создаёт риск судебного понуждения к выделению долей — суд вправе поставить этот вопрос по собственной инициативе даже в рамках иного спора (п. 10 Обзора ВС РФ № 2 (2016)). Кроме того, последующая продажа квартиры без учёта детских долей может быть признана нарушающей права несовершеннолетнего и заблокирована. Выделить доли сейчас, пока обременение снято, выгоднее и безопаснее, чем дожидаться претензий со стороны прокурора или СФР.

Пошаговые действия

  1. Заключите нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества супругов — определите доли каждого из супругов в квартире. Обратитесь к нотариусу по месту жительства.

  2. Оформите договор дарения долей детям — на основании соглашения о разделе передайте часть долей от каждого из родителей старшей дочери и младшему сыну. Доли определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала (п. 13 Обзора ВС РФ № 2 (2016)). Для выделения доли 8-летнему сыну разрешение органа опеки не требуется.

  3. Подайте документы на государственную регистрацию права общей долевой собственности в Росреестр — через МФЦ или непосредственно в территориальный орган Росреестра. К заявлению приложите нотариально удостоверенное соглашение о разделе, договор дарения долей, документы на квартиру и квитанцию об уплате госпошлины.

  4. Если старшая дочь не желает сохранять свою долю — после регистрации права она вправе подарить свою долю родителям или брату. Для этого потребуется отдельный договор дарения и повторная регистрация перехода права в Росреестре.

  5. При недостижении согласия между супругами о размере долей — спор разрешается в судебном порядке (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Если обязательство не будет исполнено добровольно, иск о выделении долей детям может быть предъявлен прокурором или иными заинтересованными лицами (п. 10 Обзора ВС РФ № 2 (2016)).