Нужно ли согласие бывшего мужа на продажу парковки, купленной в браке в ипотеку, если квартира и парковка оформлены на жену, брачного договора не было и раздел имущества не проводился?

Является ли парковка (машино-место) и кладовая общим имуществом, если оформлены на жену и брак расторгнут

Отправная точка: режим имущества определяется не титулом (кто в ЕГРН), а моментом и основанием приобретения. Всё, что куплено в браке за счёт общих доходов, — совместная собственность, и запись в ЕГРН на одного супруга этого не меняет.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
   — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Для вашей ситуации это означает: и квартира, и машино-место, и кладовая, приобретённые в браке по возмездным сделкам, юридически принадлежат вам обоим в равных долях — независимо от того, что в ЕГРН собственником указаны только вы и что ипотека оформлена на вас. То обстоятельство, что часть платежей вносилась, пока вы жили вместе, на вывод не влияет: платежи в браке презюмируются общими, а не личными.

Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (ст.ст.20,21 КоБС РСФСР, ст.256 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации) является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст.ст.128, 129, п.п.1, 2 ст.213 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации может являться объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено (или внесены денежные средства, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 21.02.1973 № 15

Расторжение брака само по себе общую совместную собственность не прекращает: режим сохраняется, пока имущество не разделено соглашением или судом. Поэтому бывший муж остаётся участником общей собственности на парковку и сейчас, после развода.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
   — п. 2, 3 ст. 253 ГК РФ

Вывод по вопросу: машино-место (парковка) и кладовая — общее совместное имущество вас и бывшего мужа, даже несмотря на то, что право собственности зарегистрировано только на вас и брак расторгнут. Юридически вы распоряжаетесь не «своей вещью», а общим имуществом, что предопределяет необходимость согласия бывшего супруга по следующему вопросу.

Нужно ли нотариальное согласие бывшего мужа на продажу парковки

Общее правило — согласие супруга презюмируется, и для обычных сделок никакого документа не требуется. Но для сделок с недвижимостью и иных сделок, подлежащих регистрации, закон вводит исключение: согласие должно быть именно нотариальным.

1. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
   — п. 1, 2 ст. 35 СК РФ

Это презумпция для сделок, не требующих регистрации. Продажа машино-места — сделка с недвижимостью, переход права регистрируется в ЕГРН, значит, вступает в силу специальное правило п. 3 ст. 35 СК РФ.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Последствие продажи без такого согласия — оспоримость сделки; она может быть признана недействительной по иску супруга, чьё согласие не получено, в течение года.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Согласие нужно потому, что продажа машино-места — регистрируемая сделка с недвижимостью. Это подтверждается и нормой о регистрации прав на недвижимость, и разъяснением Верховного Суда о границах действия ст. 35 СК РФ: согласие требуется только там, где происходит распоряжение общим имуществом в форме регистрируемой сделки.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Исключение из данного правила содержится в п. 3 ст. 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения 81 одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. Таким образом, ст. 35 СК РФ направлена на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов и устанавливает в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Из указанной нормы следует, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. При заключении предпринимателем спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.
— п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.10.2016 № 3/2016

Практический смысл последнего разъяснения для вас: не требуется нотариального согласия на сделки, которые распоряжением не являются (например, аренда, вселение). Но продажа (мена, дарение) парковки — классическое распоряжение недвижимостью, поэтому согласие обязательно. Иного пути «обойти» требование нет: регистратор проверит наличие нотариального согласия, а без него приостановит регистрацию перехода права.

Развилка по объекту: если парковка и кладовая — самостоятельные объекты недвижимости с отдельными кадастровыми номерами (машино-место, нежилое помещение), вывод выше действует в полном объёме. Если же по документам это не самостоятельные объекты, а, например, доля в праве на нежилое здание или неотделимые части квартиры, то продажа доли — тем более требует согласия всех участников долевой собственности.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1, 2 ст. 246 ГК РФ

Вывод по вопросу: да, на продажу парковки (машино-места) вам нужно нотариально удостоверенное согласие бывшего мужа. Продать её «сама» без такого согласия нельзя — регистрация перехода права будет невозможна, а при обходе нотариальной формы сделка окажется оспоримой.

Как правильно оформить согласие и что делать, если бывший муж не идёт навстречу

Согласие оформляется только у нотариуса — это прямо следует из п. 3 ст. 35 СК РФ: «нотариально удостоверенное согласие другого супруга». Простая письменная форма, расписка или согласие, подписанное в МФЦ, регистратором не принимаются.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Для нотариуса и Росреестра вам понадобятся: ваш паспорт, паспортные данные бывшего мужа, выписка ЕГРН на парковку, документ-основание покупки (ДКП), свидетельство/акт о расторжении брака, проект договора купли-продажи с указанием цены и покупателя. Согласие можно удостоверить как на конкретную сделку (с ценой и покупателем), так и в общем виде на отчуждение объекта по вашему выбору — но конкретное согласие безопаснее для регистратора и покупателя. Согласие может быть оформлено и дистанционно, если бывший муж обратится к нотариусу по своему месту жительства: нотариус удостоверит, а документ передаётся вам; присутствие обоих у одного нотариуса не требуется.

Если бывший муж отказывается, принудительно обязать его подписать согласие невозможно — такой процедуры закон не предусматривает. Альтернативой, устраняющей саму необходимость в его согласии, служит прекращение режима совместной собственности разделом.

Ветка А — добровольный раздел (быстрее и дешевле). Вы и бывший муж заключаете соглашение о разделе общего имущества, по которому парковка (и/или кладовая) переходит вам, а ему передаётся иное имущество или выплачивается компенсация. Такое соглашение обязательно удостоверяется нотариусом — это прямое требование нормы.

1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
   — п. 1, 2 ст. 38 СК РФ

После нотариального раздела и регистрации права вы станете единственным собственником парковки, и согласие бывшего мужа на продажу больше не потребуется. Это ключевой практический вывод для вашей ситуации.

Ветка Б — принудительный раздел через суд. Если договориться нельзя, вы (или он) вправе требовать раздела в суде; суд определит, какое имущество кому передаётся, и присудит компенсацию, если стоимость переданного превышает долю.

1. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
   — п. 3 ст. 38 СК РФ

Чтобы получить парковку себе, вам нужно либо согласие бывшего мужа, либо доказать в суде, что передача объекта вам с выплатой ему компенсации — справедливый вариант. Доли presumptively равные, а присуждённая компенсация — та цена, за которую вы «выкупаете» его половину.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
   — п. 1, 3 ст. 39 СК РФ

Вывод по вопросу: согласие оформляется только нотариально у нотариуса (по месту вашего или его жительства); обязать дать согласие нельзя, но можно устранить саму необходимость в нём — через нотариальное соглашение о разделе имущества (нужна его подпись) либо через суд о разделе общего имущества и определении долей с выплатой компенсации (работает и без его согласия). Рекомендуемый порядок: сначала предложить ему нотариальное соглашение о разделе с денежной компенсацией его доли в парковке, при отказе — иск о разделе имущества и определении долей; до окончания раздела продавать парковку не следует.

Сроки: до какого момента бывший муж может заявить о разделе и когда он может оспорить продажу

Трёхлетний срок исковой давности по требованию о разделе имущества после развода существует, но исчисляется не с даты развода, а с момента, когда лицо узнало о нарушении своего права.

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, следует исчислять не со времени прекращения брака (дня регистрации развода в книге записи актов гражданского состояния), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п.1 ст.200 первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.10 КоБС РСФСР).
— п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 21.02.1973 № 15

Это значит: сам по себе развод «не запустил» для бывшего мужа трёхлетний срок. Пока он пользуется или знает об имуществе и не заявляет требований, срок может не течь; но как только вы продадите парковку без его согласия и он узнает об этом, для требования о разделе (и для оспаривания сделки) сроки начнут течь. Отдельно для оспаривания сделки установлен специальный годичный срок — он указан прямо в п. 3 ст. 35 СК РФ (см. блок 2): год со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки. Практический риск для вас: продажа без согласия не «закрывает» вопрос, а создаёт вам нового противника — покупателя, который предъявит претензии, и судебный спор на годы.

Развилка по датам: если с момента, когда бывший муж узнал о нарушении своего права на участие в общем имуществе, прошло более трёх лет (например, он давно выехал, не несёт расходов и получил от вас информацию о единоличном владении), он может ссылаться на пропуск срока — но заявление о пропуске срока делает ответчик, и оценивается это судом по конкретным датам. Для сделки важнее годичный срок оспаривания: если он истечёт до того, как он узнал о продаже, оспорить сделку он не сможет, однако требование о разделе и взыскании компенсации за его долю это не отменяет.

Вывод по вопросу: ориентироваться нужно на два срока — трёхлетний срок исковой давности по разделу (течёт с момента, когда он узнал о нарушении права, а не с даты развода) и годичный срок оспаривания сделки, совершённой без нотариального согласия (п. 3 ст. 35 СК РФ). Продажа без согласия не «гасит» его права на долю — он сохранит денежное требование, поэтому безопаснее сначала раздел, потом продажа.

Риски продажи без согласия: для вас, для покупателя и последствия в разделе

Сделка без необходимого согласия — оспоримая; последствия такого порока прямо описаны в законе.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Механика: сделка без нотариального согласия оспорима, причём СК РФ даёт бывшему супругу год на иск — право требовать признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ней.

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Для признания сделки недействительной нужно доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия. Практически это несложно: покупатель, видящий в ЕГРН, что право зарегистрировано в браке за одним супругом и согласие второго отсутствует, признаётся осведомлённым; риск недействительности высок.

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Последствие для вас, помимо возврата парковки: суд при разделе вправе учесть вашу недобросовестную сделку и отступить от равенства долей в пользу бывшего мужа.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
   — п. 1, 3 ст. 39 СК РФ

Кроме того, продажа доли в общем имуществе без соблюдения преимущественного права покупки даёт другому участнику право в течение трёх месяцев требовать перевода на него прав покупателя — это ещё один риск, если после раздела объекта на доли вы будете продавать долю, а не весь объект.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ

Вывод по вопросу: продавать парковку без нотариального согласия рискованно — сделка оспорима в течение года, покупатель вправе взыскать с вас убытки, а суд при разделе может уменьшить вашу долю из-за недобросовестного отчуждения. Это не «техническое» нарушение, а основание потерять и объект, и часть доли.

Платежи по ипотеке и залог: отдельное согласие банка

Ваш вопрос о согласии мужа может оказаться вторым по значимости — если парковка или кладовая находятся в залоге у банка, потребуется ещё и согласие залогодержателя.

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
   — п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

1. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.
   — п. 2 ст. 346 ГК РФ

Отсюда развилка, которую нужно проверить по документам:

• Если парковка и кладовая — самостоятельные объекты и в договор ипотеки/закладную не включены (заложена только квартира), согласие банка на их продажу не требуется, нужен только нотариальный акт бывшего мужа.
• Если они в залоге (включены в предмет ипотеки или приобретались на те же целевые кредитные средства) — отчуждение без согласия банка незаконно: банк вправе требовать признания сделки недействительной, а также обратить взыскание; покупатель получит право на убытки с вас.

При отчуждении заложенного недвижимого имущества без согласия залогодержателя последний вправе потребовать признания сделки по распоряжению заложенной вещью недействительной и применения соответствующих последствий ее недействительности (пункт 1 статьи 37, статья 39 Закона об ипотеке, абзац первый пункта 1 статьи 1731 ГК РФ). Признание такой сделки недействительной не лишает ее приобретателя права требовать от залогодателя возмещения убытков при наличии соответствующих оснований в случаях, предусмотренных законом или договором (например, статьями 460–462 ГК РФ).
— п. 40 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2023 № 23

Важно: при ипотеке физического лица в потребительских целях закон теперь допускает продажу заложенного имущества с согласия банка, но по специальной процедуре самостоятельной реализации (с уведомлением банка и погашением кредита из выручки) — и только до обращения взыскания. Это позволяет закрыть часть ипотеки за счёт продажи парковки.

Вывод по вопросу: перед продажей обязательно поднимите кредитный договор, договор об ипотеке и закладную и проверьте предмет залога. Если парковка в залоге — сначала письменное согласие банка (либо продажа через процедуру самостоятельной реализации с погашением кредита), иначе сделку оспорит уже банк. Если в залоге только квартира — вопрос залога снимается, и всё сводится к нотариальному согласию бывшего мужа и разделу.

Регистрация результата: какие документы и куда, после получения согласия или раздела

Машино-место и кладовая — если это самостоятельные объекты с отдельными кадастровыми номерами — подлежат кадастровому учёту как индивидуально-определённые вещи, и переход права на них регистрируется в ЕГРН.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. 2. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7 2 - 7 4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 315-ФЗ , от 30.04.2021 № 120-ФЗ , от 01.05.2022 № 124-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 8 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

После того как вы получили нотариальное согласие бывшего мужа (или после нотариального соглашения о разделе / решения суда о разделе), переход права регистрируется через Росреестр. Подать документы можно через МФЦ либо — быстрее и надёжнее — через нотариуса, удостоверившего договор: нотариус сам направляет заявление в Росреестр и осуществляет юридическую проверку, а регистратор на основании нотариально удостоверенной сделки не проводит повторную проверку её законности. Для регистрации перехода права на недвижимость обязательно наличие ранее зарегистрированного права на объект; сама регистрация перехода — необходимое условие возникновения права у покупателя.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Вывод по вопросу: итог оформляется регистрацией перехода права в ЕГРН по заявлению через МФЦ или через нотариуса, удостоверившего сделку. Нотариальный путь предпочтителен: он одновременно закрывает и проверку согласия супруга, и направление документов в Росреестр. Эта процедура одинакова независимо от того, продаёте вы объект по нотариальному согласию либо уже как единственный собственник после раздела — меняется только состав документов-оснований.

Преимущественное право покупки при продаже доли и документы для Росреестра

Если объект в итоге окажется в долевой собственности (после раздела или выделения долей) и вы будете продавать долю постороннему лицу, сработает преимущественное право бывшего мужа — сособственника.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ

Практически это оформляется письменным извещением сособственника о намерении продать долю с указанием цены и условий; при покупке им доли в течение месяца (для недвижимости) сделка возможна с ним, при отказе или молчании — с любым лицом. Нарушение даёт бывшему мужу три месяца на перевод прав покупателя на себя.

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
   — п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ

Для регистрации перехода доли Росреестру потребуется документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права: либо письменный отказ сособственника, либо доказательство направления извещения и истечения месячного срока.

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо
— ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод по вопросу: преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) применяется только если парковка станет долевой собственностью и вы будете продавать именно долю, а не весь объект. Отсюда дополнительный довод в пользу того, чтобы сначала зарегистрировать за собой целый объект (по нотариальному соглашению о разделе или решению суда) и продавать его целиком — тогда эта норма не действует, и дополнительной процедуры извещения не потребуется.