Нужно ли выделять доли детям при использовании маткапитала в ипотеку, если квартира в залоге и обременение не снято

Обязанность выделить доли детям: возникла ли она сейчас и в какой срок

Обязанность оформить квартиру в общую собственность родителей и детей закреплена непосредственно в законе и возникает в силу факта использования средств МСК на погашение ипотеки, а не «потом после погашения».

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Из этой нормы следует: лицо, получившее сертификат, и его супруг обязаны переоформить жильё, приобретённое с использованием МСК, в общую собственность себя, супруга и всех детей с определением размера долей по соглашению. В вашем случае квартира уже оформлена только на вас и мужа (без детей), а часть ипотеки погашена маткапиталом — значит, обязанность оформить доли детям уже возникла и от снятия обременения не зависит. Разъяснение фонда («сейчас доли не выделяют, это потом») юридически не отменяет и не откладывает эту обязанность: она установлена федеральным законом.

отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Позиция Верховного Суда последовательна: приобретение жилья с использованием МСК прямо обязывает исполнить обязательство об оформлении имущественных прав всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Никаких законных оснований «ждать до погашения кредита» закон не содержит.

О сроке. Закон (ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ) устанавливает саму обязанность, но не устанавливает календарный срок её исполнения. Прежний механизм «шестимесячное нотариальное обязательство» был предусмотрен подзаконными Правилами (подп. «ж» п. 13 и подп. «в» п. 12 Правил № 862) как условие направления средств МСК; в действующей редакции Правил № 862 требование представлять такое обязательство исключено (перечень документов в п. 12 и п. 13 Правил № 862 обязательства больше не называет). Именно поэтому фонд и сказал, что «обязательство оформлять не надо» — это верно только в части нотариального обязательства перед перечислением средств МСК, но не отменяет саму материально-правовую обязанность выделить доли, установленную ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ.

Вывод: выделять доли детям нужно обязательно, и обязанность эта уже действует. Ждать снятия обременения как обязательного условия не требуется — доли можно оформить и при действующей ипотеке (с соблюдением залоговых правил, см. следующий блок). Отсутствие на сегодня нотариального обязательства нарушением не является, но невыполнение самого выдела долей — нарушение закона с реальными рисками.

Выдел долей при непогашенной ипотеке: нужно ли согласие залогодержателя

Пока ипотека не погашена, квартира остаётся предметом залога, и её отчуждение (в том числе части прав — выдел доли детям) регулируется специальными нормами.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Статья 37 1 . Самостоятельная реализация залогодателем - физическим лицом заложенного имущества 1.
— п. 1 ст. 37 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Выдел доли ребёнку — это отчуждение части права на заложенную квартиру в пользу третьего лица. По п. 1 ст. 37 № 102-ФЗ такое отчуждение допускается лишь с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Аналогичное правило закреплено в ГК РФ.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

То есть при непогашенной ипотеке для оформления долей детям понадобится согласие банка либо прямое разрешение в договоре об ипотеке/закладной. На практике банки, как правило, дают такое согласие на выдел долей несовершеннолетним (это согласуется с законодательным требованием ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ и последующим направлением МСК), но формально согласие нужно получить.

Что будет без согласия банка. Отчуждение заложенного имущества с нарушением ст. 37 даёт залогодержателю право:

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
— ст. 39 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Иными словами, если доли детям оформить без согласия банка, банк вправе (1) признать сделку недействительной с возвратом сторон в первоначальное положение и (2) потребовать досрочного погашения всего кредита с обращением взыскания на квартиру. Это серьёзный риск.

Вывод: технически выделить доли детям можно и при неснятом обременении, но для этого нужно получить согласие банка-залогодержателя (или убедиться, что договор об ипотеке разрешает такой выдел). Без такого согласия выдел рискован и может быть оспорен банком с досрочным истребованием кредита.

Нужно ли разрешение органа опеки и как определяется размер долей

О предварительном разрешении органа опеки. Оно требуется для сделок, уменьшающих имущество подопечного, а не увеличивающих его.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Выдел доли ребёнку в жилье, приобретённом с использованием МСК, не уменьшает, а увеличивает имущество ребёнка — поэтому предварительное разрешение органа опеки на сам факт выдела долей не требуется. В обратной (и обязательной) ситуации разбирательство об отчуждении уже принадлежащей ребёнку доли разрешение опеки потребовалось бы.

О размере долей. Закон устанавливает лишь порядок определения долей — «по соглашению» — и не фиксирует конкретный размер. Критерий выработала судебная практика:

Из названных норм следует, что дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского (семейного) капитала. Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 СК РФ. Исходя из изложенного определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена. (По материалам судебной практики Нижегородского областного суда)
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Следовательно, доли родителей и детей определяются исходя из равенства их прав на средства МСК, а не на всю стоимость квартиры. То есть доля, приходящаяся на маткапитал, делится поровну на всех членов семьи (вы, муж и оба ребёнка), а оставшаяся часть стоимости квартиры распределяется между супругами по общим правилам. Конкретные доли вы вправе зафиксировать соглашением — нотариальное удостоверение соглашения о выделе долей как такового законом не предписано (в отличие от соглашения о разделе общего имущества супругов), однако при непогашенной ипотеке выдел доли оформляется, как правило, договором, который регистрируется в Росреестре.

О нотариальном согласии супруга. Поскольку распоряжение касается недвижимости, права на которую регистрируются, действует правило:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

То есть для сделки по определению долей обоим супругам нужно взаимное нотариально удостоверенное согласие (либо они действуют совместно как стороны соглашения).

Вывод: разрешение органа опеки на выдел долей детям не требуется (это увеличивает их имущество); размер долей определяется по соглашению пропорционально средствам МСК, приходящимся на каждого члена семьи; при регистрации в Росреестре понадобится согласие банка (блок 2) и нотариальное согласие супруга на сделку с недвижимостью.

Правовые последствия, если доли детям не выделять

Невыполнение обязанности по ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ влечёт реальные юридические риски, подтверждаемые судебной практикой ВС РФ.

В обоснование требования прокурор указал, что, несмотря на погашение долга по кредиту, с квартиры не снято ограничение права ипотеки в пользу кредитного потребительского кооператива и не исполнено обязательство по оформлению И. и А. жилого дома в общую собственность родителей и детей. Суд установил, что в связи с рождением второго ребенка матери детей И. выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал. Между И. и кредитным потребительским кооперативом был заключен договор займа, по условиям которого И. были предоставлены денежные средства на улучшение жилищных условий. Территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации на счет кредитного потребительского кооператива перечислил средства 28 материнского (семейного) капитала в счет погашения всей суммы на приобретение жилого дома, правообладателями которого стали И. (¾ доли) и А. (¼ доли). Согласно пункту 5 статьи 60 СК РФ в случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. В соответствии с пунктом 1 статьи 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
— п. 14 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Из этой позиции следует главное: прокуратура вправе требовать понуждения родителей оформить жильё в общую собственность с детьми, а долгое неисполнение становится основанием для иска, в котором суд сам определяет доли (применяя правило о равенстве долей по п. 1 ст. 245 ГК РФ, если иное не установлено соглашением). То есть «ждать и не выделять» — это путь к судебному спору по иску прокурора или органа опеки.

Дополнительные последствия, вытекающие из обязательственного характера этой обязанности, разъяснены ВС РФ:

отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством Российской Федерации порядке письменное обязательство в шестимесячный срок с момента наступления обстоятельств, указанных в данных нормах, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Защита интересов детей возложена на родителей; родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Невыделение долей создаёт риск признания последующих сделок с квартирой недействительными (при продаже/дарении без учёта долей детей), а при разделе имущества супругов — риск того, что суд учтёт обязательный выдел долей детям и уменьшит доли супругов (см. также блок 5).

Особый риск — при разводе и при банкротстве/смерти родителя: квартира, по которой не выделены доли детям, в споре о разделе может рассматриваться как подлежащая разделу с обязательным выделением детских долей; зарегистрированные на неё взыскания или включение в конкурсную массу могут ущемить законные права детей.

Вывод: невыделение долей — это не «безопасное ожидание», а нарушение, которое прокурор и орган опеки вправе пресечь через суд с понуждением к оформлению собственности на детей. Чем дольше откладывать, тем выше риск спора и тем сложнее впоследствии совершить любые сделки с квартирой.

Раздел квартиры при разводе и режим общего имущества супругов

Квартира приобретена в браке с привлечением ипотеки, часть которой погашена маткапиталом, поэтому она является общим имуществом супругов.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Доли супругов в общем имуществе по умолчанию признаются равными:

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Однако обязанность выделить доли детям по ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ ограничивает свободный раздел: из совокупной стоимости квартиры сначала должна быть вычленена часть, приходящаяся на средства МСК, и она делится поровну на всех членов семьи (родителей и детей). Остальное делится между супругами по общему правилу (равные доли). Это прямо вытекает из позиции ВС РФ (блок 3): «определение долей должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства МСК, а не на все средства, за счёт которых приобретена квартира».

Вывод: при разводе квартира подлежит разделу с обязательным предварительным выделением долей детей (пропорционально МСК) — неоформленные детские доли не «исчезают», а учитываются судом при разделе, уменьшая доли, которые получат супруги. Откладывание выдела не защищает квартиру от раздела, а лишь создаёт почву для спора о размере долей.

Как правильно оформить выдел долей: порядок действий

Исходя из совокупности норм (ч. 4 ст. 10 № 256-ФЗ — обязанность; ст. 37 № 102-ФЗ, п. 2 ст. 346 ГК РФ — согласие банка; п. 3 ст. 35 СК РФ — нотариальное согласие супруга), порядок таков:

1. Запросить у банка письменное согласие на выделение долей несовершеннолетним детям из заложенной квартиры (либо подтверждение, что договор об ипотеке это разрешает). Без него выдел рискован (ст. 39 № 102-ФЗ).

2. Составить соглашение об определении долей между вами и мужем, установив доли всех четырёх членов семьи пропорционально приходящейся на каждого части средств МСК (практика ВС РФ), с учётом согласия банка.

3. Нотариально удостоверить согласие супруга на сделку с регистрируемым недвижимым имуществом (п. 3 ст. 35 СК РФ), если соглашение подписывается одним из супругов либо в иных случаях, требующих такого согласия.

4. Подать документы в Росреестр для государственной регистрации перехода прав в общую долевую собственность с детьми. Обременение ипотекой при этом сохраняется до полного погашения кредита и снимается отдельно (после погашения — подаётся заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке).

Альтернативный (равно законный) вариант. Если банк не даёт согласие на выдел сейчас (или это технически затруднительно), допустимо дождаться полного погашения кредита и снятия обременения, после чего незамедлительно оформить доли детям. Это не исключает обязанность, а лишь переносит её исполнение на момент, когда обременение снято; при таком варианте обязанность выделить доли сохраняется и должна быть исполнена сразу после снятия ипотеки, иначе возникает риск иска прокурора/органа опеки (блок 4).

Вывод: правильный порядок — сначала согласие банка (если выдел делается до снятия залога), затем соглашение о долях с нотариальным согласием супруга, затем регистрация в Росреестре. Если согласие банка получить нельзя, доли выделяются вскоре после полного погашения кредита и снятия обременения — но сама обязанность выделить доли не снимается.