- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37
Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» конкретизирует требования. Согласно статье 20 данного закона, недвижимое имущество подопечного не подлежит отчуждению, за рядом исключений, в том числе при перемене места жительства подопечного. Для заключения такой сделки требуется предварительное разрешение органа опеки, выданное по правилам статьи 21. Таким образом, ссылка нотариуса на необходимость «согласия от администрации района» может трактоваться как требование именно этого предварительного разрешения, оформленного надлежащим образом, а не просто любого предварительного документа. Вероятно, нотариус считает, что выданное вам разрешение не соответствует по форме или содержанию требованиям ст. 21.
- Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; ...
- Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20
Статья 21 того же закона устанавливает, что опекун без предварительного разрешения органа опеки не вправе совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. Ваше предварительное разрешение, если оно выдано, должно быть именно таким разрешением, однако нотариус указал на его недостаточность. Возможно, орган опеки не указал конкретное условие, например, одновременное приобретение другого жилья для детей, или же разрешение выдано не тем органом (например, не администрацией района, а другим подразделением). В любом случае, для продажи требуется письменное предварительное разрешение органа опеки в соответствии со ст. 21, а не простое уведомление или разрешение иной формы.
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по ... отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
- Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не по
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
Действия нотариуса следует оценивать через призму Основ законодательства о нотариате. Статья 48 позволяет нотариусу отказать в удостоверении сделки, если совершение действия противоречит закону или представленные документы не соответствуют требованиям. Если нотариус пришёл к выводу, что предварительное разрешение органа опеки неполно или ненадлежаще оформлено, его отказ формально соответствует статье 48. Однако, если ваше разрешение выдано в точном соответствии со ст. 21 48-ФЗ, нотариус, возможно, ошибается. В таком случае вы вправе обжаловать отказ в суд на основании статьи 49 Основ.
Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: совершение такого действия противоречит закону; сделка не соответствует требованиям закона; документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 48
Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 49
В контексте предоставленных норм статья 19 48-ФЗ не регулирует напрямую порядок продажи квартиры с долями несовершеннолетних, а лишь отсылает к ГК РФ и устанавливает общие принципы, поэтому её применение к данному аспекту не требуется.
Таким образом, ключевая проблема — правильность оформления предварительного разрешения органа опеки. Если оно не соответствует требованиям ст. 21 48-ФЗ или не учитывает исключения из ст. 20 (например, необходимость подтверждения улучшения жилищных условий детей при продаже), нотариус прав. Если же разрешение надлежащее — его отказ неправомерен и подлежит обжалованию в суд, что может быть использовано для ускорения сделки и минимизации потерь по ипотеке.
