Даже если бы форма доверенности была надлежащей, её содержание вызывает критический недостаток. В доверенности указано только «право на подписание», но отсутствует прямое указание на то, что муж выступает именно созаемщиком по ипотечному договору, то есть лицом, которое принимает на себя солидарную обязанность по возврату кредита. В силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная представителем, создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого только в пределах предоставленных полномочий. Если представитель выходит за эти пределы, сделка в соответствующей части может быть признана недействительной. Следовательно, подписав договор от имени мужа только на основе доверенности с абстрактным «правом на подписание», жена не сможет доказать, что муж согласился быть созаемщиком с вытекающими из этого финансовыми обязательствами. Банк, проверяя полномочия, также обоснованно откажет, поскольку из доверенности неясно, какие именно обязанности (включая солидарную ответственность) принимает на себя представляемый. Для безопасного оформления в доверенности должно быть прямо указано: «уполномочиваю [ФИО] подписать от моего имени договор об ипотеке, в том числе в качестве созаемщика по кредитному договору».
- Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
— ГК РФ, ст. 182
Таким образом, простая письменная доверенность не только не отвечает требованию нотариальной формы (ст. 185.1 ГК РФ), но и по своему содержанию недостаточна для того, чтобы возложить на мужа обязанности созаемщика (ст. 182 ГК РФ). Альтернативный выход существует. Пункт 2 ст. 185.1 ГК РФ приравнивает к нотариально удостоверенным доверенностям доверенности военнослужащих, удостоверенные командиром (начальником) воинской части, дислоцированной в местности, где нет нотариусов. Поскольку муж мобилизован и находится в воинской части, он имеет право обратиться к своему командиру части с просьбой удостоверить доверенность. В тексте этой доверенности необходимо чётко указать, что муж уполномочивает жену подписать от его имени договор об ипотеке в качестве созаемщика, а также совершить все необходимые действия для регистрации обременения (ипотеки). Такая доверенность, заверенная командиром, будет иметь юридическую силу нотариальной, и банк обязан её принять.
Срок действия такой доверенности определяется по ст. 186 ГК РФ: если в ней не указан срок, она действует один год с даты совершения. Дата должна быть обязательно проставлена, иначе доверенность ничтожна. В ситуации с мужем-военнослужащим командир части может также удостоверить дату.
Если по каким-либо причинам оформить доверенность через командира невозможно (например, в части есть нотариус, или командир отказывается удостоверять), альтернатив практически нет. Удалённое нотариальное удостоверение через видеосвязь (Единая информационная система нотариата) возможно, но для этого муж должен лично обратиться к любому нотариусу, а если он находится на территории воинской части с ограниченным доступом, это может быть затруднительно. ФЗ «Об ипотеке» (ст. 8) не предусматривает изъятий из общих правил представительства для мобилизованных. Поэтому оформление доверенности через командование является наиболее реализуемым и законным способом.
В итоге, если муж оформит нотариально приравненную доверенность у командира части с чётким указанием на созаемщика, жена сможет подписать договор ипотеки, и у мужа возникнут все права и обязанности созаемщика (солидарная ответственность по кредиту, право на налоговый вычет, обязанность предоставлять сведения о доходах). Если же доверенность останется простой письменной, банк не вправе её принять, а в случае попытки использования сделка будет оспорима.
