В основе ситуации лежит факт приобретения жилого дома с использованием двух источников финансирования: ипотечного кредита и средств материнского (семейного) капитала. Правоотношения, возникшие в связи с этим, регулируются нормами семейного и жилищного законодательства, а также специальными правилами распоряжения материнским капиталом.
Юридически значимым действием является направление средств материнского капитала на покупку дома. При использовании этих средств родители (владелец сертификата) дают обязательство оформить жилье в общую собственность всех членов семьи, включая детей. Это обязательство является неотъемлемым условием использования государственной поддержки и должно быть исполнено после снятия обременения (ипотеки). В данном случае обременение с ипотекой снято (в свидетельстве указано, что обременение снято), но обязательство перед детьми не выполнено — доли в праве собственности на дом им не выделены.
Таким образом, у семьи существует неисполненное законное обязательство перед несовершеннолетними детьми. Дом, приобретенный с использованием материнского капитала, на сегодняшний день формально находится в собственности родителей, но юридически он уже «обременен» правами детей, которые должны возникнуть в силу закона. Попытка продать этот дом без предварительного выделения долей детям или без получения разрешения органов опеки на сделку будет нарушать права несовершеннолетних. Органы Росреестра, как правило, отказывают в регистрации перехода права собственности по таким сделкам, а сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
Покупка второго дома в другом регионе и новый ипотечный кредит — это отдельные правоотношения, которые не отменяют и не заменяют обязанности, возникшей из-за использования материнского капитала на покупку первого дома. Факт того, что младшему ребенку 3 года, не имеет значения для возникновения самой обязанности по выделению долей, так как она распространяется на всех детей, родившихся на момент улучшения жилищных условий с помощью маткапитала. Возраст ребенка (до 18 лет) влияет лишь на то, что для совершения сделок с его долей потребуется согласие органов опеки, но не отменяет обязанности эту долю выделить.
Согласно ст. 7 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», распоряжение средствами материнского капитала осуществляется путём подачи заявления, в котором указывается направление использования. Ваша семья уже направила средства материнского капитала на погашение ипотеки по первому дому – это законное действие. Однако сам по себе факт использования средств не исчерпывает обязательств, вытекающих из такого использования. Применительно к вашим обстоятельствам: после погашения ипотеки вы обязаны оформить жильё в общую собственность всех членов семьи, включая детей, – это прямое условие, на котором Пенсионный фонд (ныне Социальный фонд) разрешает использование материнского капитала на улучшение жилищных условий. Хотя в тексте ст. 7 нет прямого упоминания об обязанности выделить доли, из системного толкования закона следует, что распоряжение средствами допускается только при условии последующего оформления долей детям. Поскольку вы уже получили сертификат и израсходовали средства, вы не можете игнорировать это обязательство.
- Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
- Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направле
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
Далее, ст. 10 того же закона определяет направления использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, включая приобретение жилья с помощью кредитов. В тексте, приведённом в контексте, прямо указано, что эта статья не содержит прямых норм об обязательстве выделения долей детям, сроках или последствиях невыделения. Однако это не означает, что такого обязательства нет – оно установлено подзаконными актами и разъяснениями Пенсионного фонда (например, Правилами направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утверждёнными Постановлением Правительства РФ № 862). В рамках вашего дела ст. 10 важна как основание для использования средств, но не регулирует ваш текущий вопрос о продаже дома. Поскольку в контексте нет нормы, прямо устанавливающей обязанность выделить доли, для полного ответа необходимо обратиться к указанным подзаконным актам, которые вы не привели. Исходя из этого, применительно к вашей ситуации: сама по себе ст. 10 не обязывает вас выделять доли, но она служит отправной точкой для возникновения этого обязательства в силу других нормативных документов.
Теперь обратимся к ст. 246 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности. Ваш старый дом, приобретённый с использованием материнского капитала, должен был после погашения ипотеки стать общей долевой собственностью всех членов семьи, включая детей. Однако вы доли детям до сих пор не выделили. Формально в ЕГРН зарегистрировано право собственности без долей детей, что означает, что дом принадлежит только вам и вашему супругу (или одному из вас, если оформлен на одного). Но с точки зрения существа обязательств, вы не можете игнорировать права детей. Ст. 246 ГК РФ применяется к ситуации, когда имущество уже находится в долевой собственности. Поскольку долей детей в натуре не существует, эта норма напрямую не применима к распоряжению домом в целом – вы ещё не стали участниками долевой собственности с детьми. Однако она косвенно указывает, что после того, как доли будут выделены (а это обязательство), вы сможете распоряжаться домом только по соглашению всех участников, включая несовершеннолетних. Продажа дома без предварительного выделения долей и без согласия детей (через органы опеки) нарушит их права. Применительно к вашим фактам: поскольку обременение снято, формально вы можете попытаться продать дом как единоличные собственники, но это будет незаконно, так как вы не исполнили обязательство, взятое при использовании материнского капитала. Продажа без выделения долей повлечёт риск признания сделки недействительной и обязанность вернуть средства материнского капитала.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Таким образом, из проанализированных норм следует, что обязанность выделить доли детям прямо не закреплена в ст. 7 и ст. 10 256-ФЗ, но вытекает из существа использования материнского капитала, а ст. 246 ГК РФ подчёркивает, что после выделения долей распоряжение станет возможным только с согласия детей. На данный момент вы не выделили доли, что является нарушением условий, на которых средства были предоставлены. Продажа дома без этого – крайне рискованная операция, которая может быть оспорена. Возраст младшего ребёнка (3 года) значения не имеет – обязательство распространяется на всех детей независимо от возраста. Снятие обременения не освобождает от обязанности выделить доли; напротив, именно с этого момента вы должны были оформить доли. Использовать средства от продажи на погашение новой ипотеки без выполнения обязательства нельзя – это будет прямым нарушением. Для легальной продажи вам необходимо сначала выделить доли детям (с соблюдением порядка, установленного органом опеки, особенно если доли будут меньше минимально допустимых), а затем получить разрешение органа опеки на продажу, если планируется одновременное наделение детей долями в новом жилье. Документы для выделения долей: нотариальное соглашение об определении долей, регистрация в Росреестре, обязательство перед Пенсионным фондом.
