Теперь обратимся к ст. 246 Гражданского кодекса РФ, которая регулирует распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности. Ваш старый дом, приобретённый с использованием материнского капитала, должен был после погашения ипотеки стать общей долевой собственностью всех членов семьи, включая детей. Однако вы доли детям до сих пор не выделили. Формально в ЕГРН зарегистрировано право собственности без долей детей, что означает, что дом принадлежит только вам и вашему супругу (или одному из вас, если оформлен на одного). Но с точки зрения существа обязательств, вы не можете игнорировать права детей. Ст. 246 ГК РФ применяется к ситуации, когда имущество уже находится в долевой собственности. Поскольку долей детей в натуре не существует, эта норма напрямую не применима к распоряжению домом в целом – вы ещё не стали участниками долевой собственности с детьми. Однако она косвенно указывает, что после того, как доли будут выделены (а это обязательство), вы сможете распоряжаться домом только по соглашению всех участников, включая несовершеннолетних. Продажа дома без предварительного выделения долей и без согласия детей (через органы опеки) нарушит их права. Применительно к вашим фактам: поскольку обременение снято, формально вы можете попытаться продать дом как единоличные собственники, но это будет незаконно, так как вы не исполнили обязательство, взятое при использовании материнского капитала. Продажа без выделения долей повлечёт риск признания сделки недействительной и обязанность вернуть средства материнского капитала.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Таким образом, из проанализированных норм следует, что обязанность выделить доли детям прямо не закреплена в ст. 7 и ст. 10 256-ФЗ, но вытекает из существа использования материнского капитала, а ст. 246 ГК РФ подчёркивает, что после выделения долей распоряжение станет возможным только с согласия детей. На данный момент вы не выделили доли, что является нарушением условий, на которых средства были предоставлены. Продажа дома без этого – крайне рискованная операция, которая может быть оспорена. Возраст младшего ребёнка (3 года) значения не имеет – обязательство распространяется на всех детей независимо от возраста. Снятие обременения не освобождает от обязанности выделить доли; напротив, именно с этого момента вы должны были оформить доли. Использовать средства от продажи на погашение новой ипотеки без выполнения обязательства нельзя – это будет прямым нарушением. Для легальной продажи вам необходимо сначала выделить доли детям (с соблюдением порядка, установленного органом опеки, особенно если доли будут меньше минимально допустимых), а затем получить разрешение органа опеки на продажу, если планируется одновременное наделение детей долями в новом жилье. Документы для выделения долей: нотариальное соглашение об определении долей, регистрация в Росреестре, обязательство перед Пенсионным фондом.
