Брачный договор как инструмент изменения режима собственности прямо предусмотрен Семейным кодексом. В силу ст. 40 СК РФ брачным договором признаётся соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Вы можете заключить такой договор в любое время в период брака, соблюдая нотариальную форму (ст. 41 СК РФ). Содержательно, согласно ст. 42 СК РФ, супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности и установить, в частности, режим раздельной собственности на имущество каждого из супругов. То есть вы можете предусмотреть, что квартира переходит в единоличную собственность одного супруга, а второй не имеет на неё прав.
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 40
- Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 42
Однако здесь возникает ключевое ограничение: квартира обременена ипотекой в силу закона. Согласно ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение, приобретённое с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки. Это означает, что даже если по брачному договору один супруг становится единственным собственником, квартира остаётся в залоге у банка.
- Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 77
Более того, поскольку квартира первоначально находилась в общей совместной собственности супругов (без определения долей), её ипотека была установлена при наличии согласия обоих супругов (ст. 7 Федерального закона «Об ипотеке»). Изменение режима собственности с совместной на раздельную само по себе не прекращает залог и не освобождает заложенное имущество от обременения.
- На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 7
Теперь о том, как это соотносится с отказом банка вывести созаёмщика. По кредитному договору оба супруга остаются солидарными должниками (ст. 322, 323 ГК РФ — нормы не приведены в контексте, но они общеизвестны и применяются; при необходимости их можно найти в Гражданском кодексе). Банк, отказавшись исключить одного из созаёмщиков, сохранил право требовать исполнения от обоих в полном объёме. Брачный договор, устанавливая раздельную собственность на квартиру, не затрагивает обязательства по кредиту: он регулирует внутренние имущественные отношения между супругами, но не отношения с третьими лицами (банком). Следовательно, даже если по брачному договору супруг, передающий долю, не претендует на квартиру, он остаётся созаёмщиком и обязан отвечать по кредиту солидарно.
Важным последствием является то, что передача доли в квартире по брачному договору при сохранении ипотеки фактически является отчуждением заложенного имущества. Согласно ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке», заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Поскольку брачный договор изменяет режим собственности и тем самым перераспределяет права на квартиру, такой переход права собственности (с совместной на единоличную) требует согласия банка. Если банк уже отказал в исключении из созаёмщиков, маловероятно, что он даст согласие на такое отчуждение. В противном случае сделка (брачный договор в части изменения режима на квартиру) может быть оспорена банком как совершённая без его согласия.
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
Даже если переход права собственности произойдёт без согласия банка, ипотека сохранится. Ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке» устанавливает, что лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и несёт все обязанности по договору об ипотеке. То есть супруг, ставший единственным собственником, будет не только солидарным должником по кредиту, но и залогодателем всей квартиры. При этом прежний собственник (другой супруг) остаётся солидарным должником, но перестаёт быть собственником и залогодателем.
- Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 38
Если один из супругов перестаёт вносить платежи, банк вправе обратить взыскание на заложенное имущество (ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке»). При этом солидарная ответственность обоих созаёмщиков означает, что банк может требовать исполнения как от того, кто остался собственником, так и от того, кто передал долю. Супруг, передавший долю, остаётся должником, и банк может взыскать с него денежные средства, а также, возможно, обратить взыскание на его личное имущество (не на квартиру, так как он уже не собственник). Однако если он не платит, банк может реализовать квартиру, и тогда оба потеряют имущество и останутся с долгом, если вырученной суммы не хватит.
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 50
С точки зрения оспаривания брачного договора, ст. 44 СК РФ предусматривает, что брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично, если его условия ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. Поскольку вы планируете заключить договор по взаимному согласию, такой риск минимален. Однако банк не является стороной брачного договора и не может оспорить его по этому основанию. Вместо этого банк может попытаться оспорить брачный договор как сделку, совершённую в ущерб интересам кредитора (на основании ст. 10, 168 ГК РФ — не приведены в контексте, но применимы по аналогии), если докажет, что передача доли была направлена на уклонение от ответственности по кредиту. Но в вашей ситуации оба супруга остаются созаёмщиками, поэтому банк вряд ли понесёт убытки, так как его права требования сохраняются к обоим.
- Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для недействительности сделок.
- Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 44
В судебном споре при разделе имущества брачный договор будет оцениваться в совокупности с обстоятельствами дела. Если кредит не погашен, суд учтёт, что квартира находится в залоге, а обязательства солидарные. Раздел имущества по брачному договору (с передачей прав на квартиру одному супругу) может быть признан действительным в части внутренних отношений между супругами, но суд не сможет освободить бывшего супруга от солидарной ответственности перед банком, поскольку это выходит за рамки его компетенции. Таким образом, брачный договор не решает проблему солидарного долга: банк вправе требовать платежи с обоих, независимо от того, кому принадлежит квартира.
Что касается альтернативы — раздела имущества в судебном порядке, то ст. 38 СК РФ предусматривает, что общее имущество супругов может быть разделено по соглашению (нотариально удостоверенному) или в суде. Судебный раздел также не освободит от солидарной ответственности перед банком, и суд, как правило, делит квартиру пополам, а не передаёт одному супругу, если нет достаточных оснований. К тому же, для передачи доли в заложенном имуществе суду потребуется согласие банка или вывод о том, что передача не нарушает его прав.
- Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
- В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Таким образом, брачный договор в данной ситуации может быть эффективен только для фиксации внутренних имущественных отношений (например, что квартира остаётся у одного супруга, а второй получает компенсацию после погашения кредита). Но он не освобождает от солидарной ответственности и не гарантирует, что банк или суд не признают его недействительным в части, нарушающей права кредитора. Поскольку банк уже отказал в исключении из созаёмщиков, брачный договор без согласия банка на отчуждение заложенного имущества вряд ли достигнет цели полного выхода одного из супругов из обязательств. Рекомендуется либо договариваться с банком о рефинансировании кредита на одного супруга (что потребует его платёжеспособности), либо, если спор неизбежен, разделить долг и имущество в суде с учётом мнения банка. Брачный договор может быть оформлен как промежуточный шаг, но его юридические последствия будут ограничены внутренними отношениями.
