Какие требования к квартире при покупке на выплаты за погибшего кормильца и СВО для несовершеннолетнего ребенка: нужно ли разрешение опеки, выделение доли и что проверяют

Чьи это деньги и нужно ли разрешение опеки на их вложение в квартиру

Выплаты в связи с потерей кормильца и в связи с участием в СВО, перечисленные на имя ребёнка, — это его собственные средства. Пока ребёнку не исполнилось 14 лет, от его имени действуют родители, но к сделкам родителей с имуществом ребёнка применяются правила о распоряжении имуществом подопечного.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Это означает: деньги, поступившие ребёнку как пенсия по потере кормильца и как выплата, связанная с СВО, — собственность ребёнка, а родители обязаны распоряжаться ими по правилам для опекуна (ст. 37 ГК РФ). Покупка квартиры на средства ребёнка — это его приобретение, но распоряжение средствами требует разрешения опеки.

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
   — п. 1 ст. 37 ГК РФ

Здесь важно разграничение: пенсии, пособия и «возмещение вреда, понесённого в случае смерти кормильца», зачисленные на отдельный номинальный счёт ребёнка, расходуются без предварительного разрешения опеки — но только при расходовании с этого счёта. Как только вы покупаете недвижимость и распоряжаетесь имуществом ребёнка, включается запрет на сделки, влекущие уменьшение его имущества.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Это ключевая норма для вашей ситуации: разрешение опеки нужно не на любую покупку, а на сделки, влекущие уменьшение имущества ребёнка. Если на его деньги покупается квартира по цене не ниже вложенной суммы и оформляется на ребёнка, его имущество не уменьшается, а меняет форму (деньги → недвижимость). Но опека всё равно проверяет сделку и выдаёт письменное разрешение, а составлять документы безопаснее с её согласия.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Практический вывод: обращайтесь в орган опеки заранее (по месту жительства), подавайте заявление о выдаче предварительного разрешения на сделку с имуществом несовершеннолетнего. Разрешение или мотивированный отказ выдаются не позднее 15 дней с даты подачи заявления; отказ можно обжаловать в суде.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Если купить и оформить без разрешения опеки, орган опеки обязан обратиться в суд с требованием расторгнуть договор (кроме случая, когда договор заключён к выгоде ребёнка), а убытки сторон возмещаются родителем. Именно этого риска — «заставят переделывать» — и нужно избегать, поэтому разрешение оформляется ДО сделки.

Вывод: суммы по потере кормильца и за СВО принадлежат ребёнку; вложение их в квартиру, оформленную на ребёнка, само по себе имущество ребёнка не уменьшает, но требует предварительного письменного разрешения органа опеки (заявление по месту жительства, решение в срок до 15 дней, отказ обжалуется в суде). Делать сделку без такого разрешения нельзя — она рискует быть оспорена и расторгнута с возмещением убытков родителем.

Можно ли оформить всю квартиру на ребёнка и есть ли минимальный метраж

Закон не устанавливает «норму метража», которую обязательно должно занимать жильё, покупаемое на ребёнка. Норма площади (учётная норма) — это иной институт: она применяется для признания граждан нуждающимися в жилье по договорам социального найма, а не для покупки квартиры.

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
   — ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Здесь важны два требования к объекту: он должен быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (санитарным и техническим нормам). Собственно «нормы метража» для частной покупки закон не содержит.

1. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
   — ч. 3 ст. 16 ЖК РФ

1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд .
   — п. 9 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

То есть покупать нужно именно жилое помещение (квартиру/жилой дом), а не нежилое или помещение, не отвечающее признакам жилого. Но минимального обязательного числа квадратных метров на ребёнка при покупке закон не требует.

Единственное прямое числовое ограничение по площади возникает, если вы делите право собственности на доли. Тогда действует специальный запрет:

1 1 . Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными.
— ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ

Это значит: если квартира оформляется не целиком на ребёнка, а распределяется на доли между несколькими сособственниками (например, вы с супругом и ребёнок), то на каждого сособственника должно приходиться не менее 6 кв. м общей площади, иначе сделка НИЧТОЖНА. Проверяйте: общая площадь / число сособственников ≥ 6 кв. м.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса. По достижении шестнадцати лет несовершеннолетние также вправе быть членами кооперативов в соответствии с законами о кооперативах. 3. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно несут имущественную ответственность по сделкам, совершенным ими в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи. За причиненный ими вред такие несовершеннолетние несут ответственность в соответствии с настоящим Кодексом. 4.
   — п. 2 ст. 26 ГК РФ

Отсюда: если ребёнок — единственный собственник, вопрос о 6 кв. м не возникает вовсе, но квартира должна быть полноценным жилым помещением. Если ребёнку 14–18 лет, он сам подписывает сделку с письменного согласия родителя; если младше 14 — сделку от его имени совершают родители. Последствия такие: ребёнок станет собственником; родители смогут пользоваться жильём как члены его семьи (ст. 31 ЖК РФ), но распоряжаться (продать, подарить, заложить) можно будет только с согласия опеки.

Вывод: обязательного минимального метража для покупаемой на ребёнка квартиры закон не устанавливает — метраж важен лишь как 6 кв. м на сособственника, если вы оформляете доли. Оформить всю квартиру сразу на ребёнка можно: сделка от имени ребёнка младше 14 лет совершается родителями, 14–18 лет — им самим с письменного согласия. Требования к объекту — это требования к жилому помещению (изолированное, пригодное для проживания), а не к площади.

Требования к самой квартире: аварийность, пригодность для проживания, «удобства»

Ваш вопрос о том, «что проверяют» и «нельзя ли аварийное или без удобств», решается нормами жилищного законодательства о жилом помещении.

1. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
   — ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Значит, объект покупки должен быть изолированным недвижимым помещением, отвечающим санитарным и техническим правилам, — то есть пригодным для постоянного проживания. Аварийное помещение и помещение в аварийном доме этому требованию не отвечает.

1. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.
   — п. 10 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

1. Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием, а также в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд .
   — п. 9 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ № 47

Это те базовые критерии, по которым оценивается любое приобретаемое жилье: работоспособные несущие конструкции, расположение в жилой зоне, защита от протечек и т.д. Требования к жилому помещению детально закреплены в Положении, утверждённом Постановлением Правительства РФ (оно же регулирует признание дома аварийным).

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
   — ч. 3 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Ключевой практический инструмент для вас — перед сделкой убедиться, что объект реально является жилым помещением, и проверить, не признан ли дом аварийным/не подлежащим сносу или реконструкции. Это следует из сведений ЕГРН и актов о признании дома аварийным. Если дом уже признан аварийным, все жилые помещения в нём являются непригодными для проживания — такую квартиру покупать на средства ребёнка нельзя, опека не даст разрешения.

Формально «давать разрешение» именно жилищная инспекция не будет — требования к объекту проверяет орган опеки при выдаче предварительного разрешения. Ваша задача — предоставить в опеку документы, подтверждающие, что квартира является жилым помещением, пригодным для проживания, а не аварийным.

Вывод: покупаемое жильё должно быть изолированным недвижимым помещением, пригодным для постоянного проживания (санитарные и технические правила, работоспособные конструкции), расположенным в жилой зоне. Аварийный дом (и все помещения в нём) непригоден для проживания — такую квартиру на средства ребёнка покупать нельзя, и опека разрешения не выдаст. Проверку пригодности объекта фактически проводит орган опеки при рассмотрении заявления, поэтому заранее готовьте документы, подтверждающие статус жилого помещения.

Процедура оформления: нотариус, регистрация, документы

При покупке квартиры на имя несовершеннолетнего и при последующем распоряжении его недвижимостью действуют специальные правила оформления.

1. Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
   — ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ

Это значит, что если сделка связана с распоряжением недвижимостью ребёнка (например, ребёнок — собственник и позже вы будете что-то с его жильём делать) либо сделка совершается на условиях опеки, она требует нотариального удостоверения. Нотариус в свою очередь проверит наличие разрешения опеки. Поэтому всю сделку удобнее и безопаснее вести через нотариуса — он выступает гарантом, что документы и разрешение опеки в порядке.

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
   — ч. 3 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Регистрация перехода права: право собственности ребёнка возникает только после государственной регистрации в ЕГРН. Пока право не зарегистрировано, покупателя (ребёнка) в ЕГРН нет. Поэтому деньги и регистрацию нужно увязывать: безопаснее расчёты через депозит нотариуса либо аккредитив, где продавец получает деньги после регистрации перехода права.

Что готовят для опеки и для регистрации:

1. справки/документы, подтверждающие, что деньги принадлежат ребёнку (справки о выплатах по потере кормильца и за СВО, выписки по счёту ребёнка) — вы их уже собрали;
2. свидетельство о рождении ребёнка, паспорта родителей (или паспорт ребёнка, если 14+), подтверждение родства/полномочий;
3. правоустанавливающие документы продавца на квартиру, выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, документ о том, что объект — жилое помещение;
4. техническое состояние дома (отсутствие аварийности) — по сведениям ЕГРН и актам;
5. заявление в опеку о предварительном разрешении на сделку с имуществом несовершеннолетнего (по месту жительства).

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Срок: решение опеки — до 15 дней с момента подачи заявления; отказ мотивируется и может быть обжалован, в том числе в суд.

Вывод: оформляйте сделку через нотариуса (нотариальное удостоверение обязательно для сделок по распоряжению недвижимостью несовершеннолетнего и сделок на условиях опеки). Право ребёнка возникает с момента регистрации в ЕГРН; расчёты связывайте с регистрацией (депозит нотариуса/аккредитив). Пакет документов для опеки и Росреестра — сведения о принадлежности денег ребёнку, документы о родстве и личности, правоустанавливающие документы продавца, подтверждение жилого статуса объекта. Решение опеки — до 15 дней, отказ обжалуется в суде.

Обеспечение интересов ребёнка: цена и последующее распоряжение

Опека проверяет не формальности, а то, не ухудшается ли положение ребёнка. Базовое правило — любое распоряжение должно быть в интересах несовершеннолетнего.

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
   — п. 1 ст. 37 ГК РФ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Из этого следует практическое требование при покупке на деньги ребёнка: стоимость приобретаемой на ребёнка недвижимости не должна быть меньше вложенных им средств — иначе налицо уменьшение имущества ребёнка, и опека вправе отказать. Если цена квартиры выше суммы, которую ребёнок вкладывает, разницу обычно вносят родители; тогда ребёнку может быть выделена доля, соответствующая его вкладу, либо он становится единственным собственником — но в любом случае его имущество не должно уменьшиться.

Также учтите: родители не вправе совершать сделки с ребёнком в свою пользу за его счёт (дарение от ребёнка родителю исключено по п. 3 ст. 37 ГК РФ) — поэтому деньги ребёнка не могут быть «подарены» в пользу родителя.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Это ограничение действует и после покупки: продать, обменять или заложить квартиру ребёнка можно будет только с предварительного разрешения опеки. Чтобы такой необходимости избежать в будущем без нужды, квартиру на ребёнка оформляют с учётом того, что она долго будет «закреплена» за ним.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод: ключевой критерий для опеки — имущество ребёнка не должно уменьшиться: цена приобретаемой на ребёнка недвижимости должна быть не ниже вложенных им средств; разницу в цене вносят родители, но не за счёт ребёнка. Родителям запрещено совершать сделки с имуществом ребёнка в свою пользу (дарение в пользу родителя невозможно). После покупки квартира будет «закреплена» за ребёнком: продать, обменять или заложить её можно будет только с предварительного разрешения опеки; сделка без разрешения может быть расторгнута через суд с возмещением убытков родителем.

Безопасные расчёты, чтобы деньги ушли именно на жильё

Чтобы средства ребёнка пошли строго на покупку квартиры, а не «просто лежали» или ушли до получения права собственности, расчёты проводят через депозит нотариуса или счёт эскроу.

1. Должник вправе внести причитающиеся с него деньги или ценные бумаги в депозит нотариуса, а в случаях, установленных законом, в депозит суда - если обязательство не может быть исполнено должником вследствие: 1) отсутствия кредитора или лица, уполномоченного им принять исполнение, в месте, где обязательство должно быть исполнено; 2) недееспособности кредитора и отсутствия у него представителя; 3) очевидного отсутствия определенности по поводу того, кто является кредитором по обязательству, в частности в связи со спором по этому поводу между кредитором и другими лицами; 4) уклонения кредитора от принятия исполнения или иной просрочки с его стороны. 1 1 . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 23.05.2018 № 120-ФЗ) 2. Внесение денежной суммы или ценных бумаг в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.
   — п. 1, 2 ст. 327 ГК РФ

Это ключевой инструмент: деньги по сделке вносятся в депозит нотариуса и считаются исполнением обязательства перед продавцом, но выдаются продавцу только после регистрации перехода права собственности на ребёнка. Тем самым выплата увязывается с фактом получения ребёнком квартиры, а средства не «зависают» на руках продавца до сделки.

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
   — ч. 3 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ

Право ребёнка на квартиру возникает только с момента государственной регистрации в ЕГРН. Поэтому выстраивайте схему так: оплата через депозит нотариуса (или счёт эскроу, где банк хранит средства до наступления условий и не вправе ими распоряжаться), и деньги освобождаются продавцу после регистрации права ребёнка. Это одновременно защищает и цель расходования средств (именно на жильё), и недопущение их утраты.

Вывод: для гарантии, что деньги именно уйдут на жильё и не будут утрачены, безопасный способ — внесение всей суммы в депозит нотариуса (либо на счёт эскроу): обязательство перед продавцом считается исполненным, но средства выдаются продавцу только после регистрации перехода права собственности на ребёнка в ЕГРН. Переводить деньги продавцу напрямую до регистрации права — рискованно и нежелательно.