При каких условиях опека разрешит продать квартиру с долей ребенка-инвалида, купленную на материнский капитал, если взамен покупается другое жилье и выделяется доля?

Обязательно ли разрешение опеки на продажу квартиры, где ребёнку выделена доля

Продажа квартиры, в которой ребёнку принадлежит доля, — это отчуждение недвижимого имущества подопечного (для ребёнка 11 лет действует законное представительство родителей, приравненное к опеке).

1. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 2 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Здесь прямо указано: любое отчуждение недвижимости подопечного требует предварительного разрешения органа опеки — сам по себе факт отсутствия обременений или использование материнского капитала значения не имеет, значимо только наличие у ребёнка доли.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Требование распространяется не только на продажу, но и на любые сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества ребёнка. Значит, ключевой критерий для опеки — не сама продажа, а сохранение имущественного положения ребёнка.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

Эта же логика подтверждена и в СК РФ: родители в отношении имущества ребёнка подчиняются правилам о распоряжении имуществом подопечного. То есть у родителей нет свободы распорядиться детской долей иначе, чем с разрешения опеки.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Дополнительно: когда продаётся жильё, в котором проживает несовершеннолетний член семьи собственника и затрагиваются его интересы, требуется согласие опеки. Для продажи долей всех сособственников (включая доли родителей и ребёнка) по одной сделке разрешение опеки всё равно необходимо — исключения в ГК РФ для таких случаев нет.

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Для ребёнка 11 лет сделки от его имени совершают родители, и к таким сделкам применяются правила ст. 37 ГК РФ (разрешение опеки). Сомнений в том, что без разрешения опеки продать эту квартиру нельзя, быть не должно.

Вывод: предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры с долей ребёнка ОБЯЗАТЕЛЬНО. Разрешение запрашивается до сделки, оформляется письменно; отсутствие обременений на это не влияет. Разрешение нужно именно от органа опеки по месту жительства ребёнка (в Москве — вопросы передачи полномочий регулируются отдельным законом города).

При каких условиях дают разрешение и достаточно ли встречной покупки с выделением доли

Закон перечисляет закрытый перечень оснований, когда недвижимость подопечного вообще может быть отчуждена. Замена жилья — одно из них.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Из этого перечня к вашей ситуации применим п. 4 ч. 1 ст. 20: отчуждение жилого помещения при перемене места жительства подопечного. Это и есть юридическое основание вашей сделки — переезд семьи в новое жильё. Обратите внимание: опека оценивает не только формальную замену, но и то, не уменьшается ли имущество ребёнка.

Критерий оценки — сопоставление двух жилищ по площади и стоимости доли. Обязательно проверьте:

• доля ребёнка в новом жилье должна быть не меньше по площади и не меньше по стоимости (не только «какая-то доля»);
• новое жильё должно быть пригодно для проживания ребёнка-инвалида (это усиливает позицию: если ребёнку требуется первый этаж, пандус, расширенные проёмы, отсутствие этих условий опека сочтёт ухудшением);
• продажа и покупка должны быть увязаны по времени: опека обычно требует либо одновременного совершения сделок (в один день, через нотариуса/аккредитив), либо предварительного приобретения нового жилья и последующей продажи, либо зачисления выручки от детской доли на блокированный (номинальный) счёт ребёнка — но только как исключение при отсутствии покупки.

Оценка идёт не по цене продажи всей квартиры, а по стоимости именно детской доли: если ребёнок владел, например, 1/10 квартиры, сопоставляется стоимость этой 1/10 в старой и новой квартирах.

1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Если в старой квартире доли были выделены по материнскому капиталу, при покупке нового жилья (если снова используется маткапитал) либо по соглашению родителей вы обязаны вновь оформить новое жильё в общую собственность всех членов семьи, включая ребёнка, с определением долей.

Вывод: для разрешения достаточно, чтобы соблюдались три условия — (1) отчуждение допускается как замена при перемене места жительства подопечного (п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ); (2) доля ребёнка в новом жилье не меньше прежней по площади и стоимости и юридически закрепляется; (3) сделки продажи и покупки реально увязаны, чтобы деньги за детскую долю не «растворились». Если всё три выполнены — отказ только из-за смены города или из-за факта маткапитала неправомерен. Если у ребёнка-инвалида есть специальные потребности к жилью, их надо учесть, иначе опека вправе счесть положение ребёнка ухудшенным.

Процедура и документы: что будут смотреть

Разрешение выдаётся по заявлению законного представителя, рассматривается и оформляется письменно в срок.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Из этого следует: срок рассмотрения — 15 дней с даты подачи заявления, отказ оформляется письменно с мотивировкой и подлежит судебному оспариванию опекуном/законным представителем или прокурором. Основание выдачи — заявление законного представителя (родителя) ребёнка.

Практически опека проверяет:

• заявление законного представителя (родителя) о выдаче предварительного разрешения;
• паспорта родителей, свидетельства о рождении детей;
• выписку из ЕГРН на продаваемую квартиру (подтверждение долей всех собственников);
• документы-основания: договор купли-продажи, кредитный договор, договор о выделении долей, документы по материнскому капиталу, справку о размере средств маткапитала и дате его использования;
• предварительный договор или договор на приобретаемое жильё (покупка должна быть реальной и подтверждённой) с указанием, какая доля выделяется ребёнку;
• справку о рыночной/кадастровой стоимости обоих объектов или отчёт оценщика — чтобы сопоставить стоимость детской доли;
• справку МСЭ об инвалидности ребёнка и ИПРА (если есть требования к жилью);
• выписку из домовой книги/ЕГРН о составе собственников нового жилья.

Дополнительно сделку ожидает оформление:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
— ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Исключение — продажа всеми сособственниками своих долей по одной сделке. Если вы продаёте квартиру целиком, где доли имеют и родители, и ребёнок, и иные лица, и все продают свои доли одним договором, нотариальное удостоверение не требуется; если же доля ребёнка отчуждается отдельным договором или не все сособственники участвуют в одной сделке — договор придётся удостоверить у нотариуса.

Вывод: разрешение выдаётся по заявлению законного представителя ребёнка, рассматривается в 15-дневный срок; отказ письменно мотивируется и обжалуется в суде (что прямо следует из ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Заранее готовьте связку документов «старое жильё + новое жильё» и подтверждение стоимости долей; если сделка — продажа всех долей по одному договору, нотариальное удостоверение не требуется, в иных случаях договор с долей ребёнка удостоверяется нотариально.

Ветка «что если без разрешения» — риски оспаривания и реституции

Если продать долю ребёнка без разрешения опеки, сделка становится уязвимой.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Отсутствие разрешения опеки делает сделку оспоримой, и иск о её недействительности вправе заявить как сам орган опеки, так и заинтересованные лица. Исключение — если сделка заключена к выгоде подопечного; тогда опека в суд не обязана обращаться.

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Признание сделки недействительной влечёт двустороннюю реституцию: каждая сторона возвращает полученное. Это самый опасный сценарий для покупателя вашей квартиры — он теряет деньги, если вы уже потратили выручку. Поэтому покупатели крайне неохотно идут на сделки с детскими долями без бумаги опеки на руках.

Вывод: совершать продажу доли ребёнка без предварительного разрешения опеки нельзя — сделка оспорима (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ), последствия — возврат сторонами всего полученного (п. 2 ст. 167 ГК РФ), риск ложится и на вас (ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ прямо обязывает опеку обратиться в суд), и на покупателя. Получить разрешение заранее многократно безопаснее, чем доказывать «выгоду подопечного» в суде.

Если откажут: обжалование и смежные права (преимущественная покупка, инвалидность)

Отказ опеки не окончателен.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Отказ мотивируется, его можно оспорить в судебном порядке законным представителем или прокурором. Жалоба подаётся в вышестоящий орган опеки, а решение — в суд в порядке, установленном законодательством об административном судопроизводстве; общий срок обращения в суд (три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права) и порядок определяются Кодексом административного судопроизводства РФ. При неясных требованиях опеки сначала запросите письменное мотивированное решение, затем обжалуйте его.

Отдельно учтите два смежных момента:

• если продаётся не вся квартира, а только доля ребёнка и есть иные сособственники, преимущественное право покупки у них сохраняется:

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса .
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

• если законные представители будут настаивать на отчуждении без замены, ссылаясь на интересы ребёнка-инвалида (например, на дорогостоящее лечение), ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ прямо предусматривает такое основание — подп. 5 «исключительные случаи (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного».

Вывод: при отказе опеки получите письменное мотивированное решение, обжалуйте его в вышестоящий орган опеки или в суд (КАС РФ, как правило — в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении). Если квартиру продаёте целиком всей семьёй по одному договору, преимущественное право иных сособственников не возникает; при продаже отдельной доли — они вправе в течение месяца реализовать преимущественное право, иначе покупатель — посторонний. При отказе в разрешении на замену жилья выручает и отдельное основание — оплата дорогостоящего лечения ребёнка.

Налоговые последствия: НДФЛ, вычет и срок владения

Даже при отсутствии обременений и при замене жилья продажа может дать налогооблагаемый доход у каждого сособственника, включая ребёнка.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Минимальный срок владения определяется по дате возникновения права собственности на объект; при продаже раньше этого срока каждый сособственник (в том числе ребёнок — через законного представителя) обязан подать декларацию и уплатить НДФЛ с полученной суммы. Однако применяется вычет в 1 000 000 ₽ на каждого сособственника пропорционально доле, как прямо установлено пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Особые правила исчисления срока применительно к детским долям:

При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта.
— абз. 6 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.
— абз. 5 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Так, если доля ребёнка образовалась путём выдела из квартиры, срок владения долей отсчитывается от даты возникновения права на исходное жилое помещение; если квартира покупалась по договору долевого участия — с даты полной оплаты. Это даёт возможность признать ребёнка владевшим долей достаточно долго и не платить налог.

Точный вывод по вашему случаю возможен только после сверки даты регистрации права ребёнка с минимальным сроком владения.

Вывод: налог зависит от срока владения объектом на дату продажи. Если право собственности у ребёнка зарегистрировано более минимального срока назад и доля образована выделом из ранее принадлежавшего ребёнку жилья или квартиры, купленной по договору долевого участия, налог, скорее всего, не возникнет; если продажа происходит раньше, каждый сособственник вправе применить вычет 1 000 000 ₽ на свою долю (или уменьшить доход на подтверждённые расходы), декларацию за ребёнка подаёт родитель. Каждый случай требует проверки по точным датам регистрации права.

Что считается неухудшением положения ребёнка и можно ли продать долю без покупки нового жилья

Закон не задаёт единого числового порога для «неухудшения»; критерий оценочный, но практика органа опеки опирается на сопоставление площади и стоимости доли ребёнка в отчуждаемом и приобретаемом жилье. Базис оценки — именно доля ребёнка, а не квартира в целом.

Ключевые ориентиры для равноценной замены:

• площадь доли ребёнка в новом жилье — не меньше прежней;
• стоимость доли (по кадастровой или рыночной оценке) — не меньше прежней;
• новое жильё — пригодное для проживания (благоустроенное, не аварийное), а для ребёнка-инвалида — соответствующее ИПРА (этажность, доступ к входу, площадь).

Если встречной покупки нет, то отдельная продажа доли ребёнка с выручкой «в свободное распоряжение родителей» по общему правилу не допускается — это прямое уменьшение имущества подопечного, на которое ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ запрет накладывает, допуская отчуждение лишь в перечисленных случаях.

Выделанная из этого возможность зачисления денег ребёнка на счёт как альтернативы покупке жилья регулируется не специальной нормой о «замене жилья», а общим правилом о предварительном разрешении. Оптимальный безопасный путь — зачисление причитающейся ребёнку суммы на отдельный номинальный счёт, открытый на имя ребёнка, с разрешения опеки с указанием цели расходования (последующее приобретение доли, лечение, образование); практика опеки допускает такую схему преимущественно как временную меру, когда встречная покупка объективно отсрочена, и при условии сохранности средств.

Альтернативное обоснование, прямо допускаемое законом, — подп. 5 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ: отчуждение в «исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного». Для ребёнка-инвалида это рабочий аргумент, если деньги нужны на лечение или реабилитацию.

Вывод: «достаточно ли взамен купить жильё и выделить долю» — да, достаточно, НО при условии, что доля ребёнка в новом жилье не меньше прежней по площади и стоимости и новое жильё пригодно (для ребёнка-инвалида — соответствует ИПРА). Продажа без встречной покупки возможна только в исключительных случаях (подп. 5 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ — лечение и иные интересы ребёнка) либо с зачислением причитающихся ребёнку средств на номинальный счёт с разрешения опеки; просто «продать и разделить деньги» закон не допускает.

Преимущественное право покупки: как правильно продать долю

Если отчуждается доля ребёнка постороннему лицу, а не вся квартира целиком всеми сособственниками по одной сделке, у остальных участников долевой собственности возникает преимущественное право.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса .
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Из этого следует: при продаже отдельной доли нужно письменно известить всех остальных сособственников (в том числе, применительно к вашему случаю — второго родителя и других детей-сособственников) с указанием цены и условий. Если они не купят долю в течение месяца (для недвижимости) или письменно откажутся — можно продавать постороннему.

1. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
   — п. 3 ст. 250 ГК РФ

Нарушение этого порядка влечёт обязанность перевести права покупателя на заявившегося сособственника в течение трёх месяцев.

Важно для вас: если вы продаёте квартиру целиком — единым договором, по которому ВСЕ сособственники (родители, ребёнок, иные лица) отчуждают свои доли одновременно, — преимущественное право покупки не возникает, а сделка не требует нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, исключение 1). Поэтому оптимальная схема — продажа всей квартиры одним договором, где доля ребёнка идёт в общем пакете с разрешения опеки, а не отдельным договором доли.

Вывод: продавая квартиру целиком всеми сособственниками по одному договору, вы не обязаны соблюдать преимущественное право и не обязаны нотариально удостоверять сделку. Продавая только долю ребёнка отдельным договором — обязаны письменно известить остальных сособственников и выждать месяц (либо получить их письменные отказы), иначе в течение трёх месяцев они вправе перевести права покупателя на себя.