Можно ли выделить детям доли в новой квартире, если у них уже есть доли в доме, купленном на маткапитал, и не будет ли проблем с опекой

Можно ли выделить детям доли в новой квартире, если доли в доме сохраняются

Запрета на то, чтобы у ребёнка одновременно были доли в двух объектах недвижимости, в законе нет. Право собственности ребёнка как самостоятельного субъекта признаётся прямо:

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
   — абз. 1 и 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

Число объектов, которыми лицо владеет на праве собственности, законом не ограничено, и требования «заменить» одну долю другой нет. Доля ребёнка в доме и вновь приобретаемая доля в квартире существуют как два самостоятельных объекта права. Поэтому сохранение долей детей в доме не препятствует приобретению ими долей в новой квартире.

Долевая собственность возникает и определяется соглашением участников:

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
   — п. 1–3 ст. 244 ГК РФ

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
   — п. 1 ст. 245 ГК РФ

Значит, при покупке однокомнатной квартиры вы вправе определить доли детей любым размером (например, по 1/5) заключённым соглашением; привязки к ранее выделенным в доме долям нет. Использованный ранее маткапитал обязательства по новой квартире не создаёт (подробнее — отдельный блок).

Вывод: Выделить детям доли в новой квартире можно, независимо от сохранения долей в доме: запрета на одновременное владение долями в двух объектах нет, а размер новых долей определяется соглашением (п. 2 ст. 244, п. 1 ст. 245 ГК РФ).

Нужно ли предварительное разрешение органа опеки

Здесь важно точно разграничить: разрешение опеки требуется там, где имущество ребёнка уменьшается или отчуждается, и не требуется там, где имущество ребёнку только прибавляется. Общая рамка — распоряжение имуществом ребёнка подчинено правилам об имуществе подопечного:

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
   — абз. 1 и 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

Конкретный перечень действий, требующих предварительного разрешения опеки, установлен п. 2 ст. 37 ГК РФ и ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ. Они говорят об отчуждении, обмене, дарении имущества подопечного и иных сделках, уменьшающих его имущество:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Из буквального текста этих норм следует: под предварительное разрешение подпадают сделки, которые уменьшают имущество ребёнка либо влекут отказ от его прав. Приобретение же ребёнку доли в квартире (в том числе по договору купли-продажи, где родители оплачивают часть и сразу оформляют долю на ребёнка, либо по договору дарения доли) — это действие, увеличивающее имущество несовершеннолетнего. Такая сделка не уменьшает, а приращает имущество ребёнка, поэтому под запрет ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и п. 2 ст. 37 ГК РФ не подпадает.

Отдельно оговорю правило п. 3 ст. 37 ГК РФ — родитель (как законный представитель, приравненный к опекуну) не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование:

1. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 3 ст. 37 ГК РФ

Эта норма прямо разрешает передачу имущества ребёнку в виде дара — то есть оформление на ребёнка доли в квартире как раз вписывается в разрешённую модель. Запрет же касается сделок, где законный представитель приобретает что-то у ребёнка (например, выкупает его долю себе), — но вы этого не делаете.

Важная развилка. Всё сказанное верно, пока вы НЕ отчуждаете и НЕ уменьшаете детское имущество. Если вы впоследствии захотите продать дом или квартиру с детскими долями, либо оформить доли детей «взамен» на меньшую стоимость — тогда предварительное разрешение опеки обязательно, и это отдельная процедура. И если при покупке квартиры вы используете маткапитал (повторно или при наличии остатка), то возникает обязательство по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ оформить жильё в общую собственность с детьми, а сделку с долями детей проверяет опека — порядок такого оформления определяется «по соглашению» участников.

Вывод: Предварительного разрешения органа опеки именно на выделение детям долей в новой квартире (приращение их имущества) не требуется — ни по п. 2 ст. 37 ГК РФ, ни по ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, поскольку эти нормы охватывают сделки, уменьшающие имущество подопечного. Передача доли ребёнку является разрешённым даром (п. 3 ст. 37 ГК РФ). Разрешение опеки понадобится только в случае, если вы будете отчуждать (продавать, менять) детские доли в доме или иной квартире либо уменьшать их стоимость.

Сохранятся ли права детей в доме и как оформить регистрацию по новому адресу

Сохранение у детей долей в доме не только не мешает, но и является юридически устойчивым положением: доля в праве собственности не прекращается оттого, что ребёнок зарегистрирован по другому адресу или приобрёл иное жильё. Право собственности на долю и регистрация по месту жительства — разные правовые явления. Более того, регистрация по месту пребывания осуществляется без снятия с учёта по месту жительства:

Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания законных представителей производится независимо от согласия лиц, указанных в абзацах втором - четвертом пункта 10 настоящих Правил. (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2021 № 744) 13. (Пункт исключен - Постановление Правительства Российской Федерации от 14.08.2002 № 599) 14. Регистрация гражданина по месту пребывания в гостинице, санатории, кемпинге, которые классифицированы в соответствии с Положением о классификации средств размещения, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 г.
— абз. 4 п. 12 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ № 713

Далее — по регистрации несовершеннолетних по новому адресу. Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания (и по месту жительства) законных представителей производится независимо от согласия собственников и иных лиц, поэтому отдельного согласия «третьих» собственников получать не нужно:

Регистрация несовершеннолетних детей по месту пребывания законных представителей производится независимо от согласия лиц, указанных в абзацах втором - четвертом пункта 10 настоящих Правил. (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.05.2021 № 744) 13. (Пункт исключен - Постановление Правительства Российской Федерации от 14.08.2002 № 599) 14. Регистрация гражданина по месту пребывания в гостинице, санатории, кемпинге, которые классифицированы в соответствии с Положением о классификации средств размещения, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2024 г.
— абз. 4 п. 12 Правил регистрации, утв. Постановлением Правительства РФ № 713

Право пользования квартирой у детей как членов семьи собственника возникает в силу самого факта вселения и проживания с родителем-собственником:

1. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. 3. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ ) 4. В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
   — ч. 2 ст. 31 ЖК РФ

То есть если квартира оформляется хотя бы частично в собственность одного из родителей, ребёнок как член семьи собственника имеет право пользования ею и может быть зарегистрирован по этому адресу. Если же вы оформите квартиру только на детей (в долевую собственность), это также не создаёт препятствий для их регистрации.

Оговорю процессуальную сторону: снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта по прежнему адресу происходит при регистрации по новому месту жительства; регистрация несовершеннолетних в силу прямого указания Правил не требует согласия. Вместе с тем для регистрации по месту жительства подаются заявление и документы, удостоверяющие личность ребёнка (свидетельство о рождении), а также заявление законного представителя.

Вывод: Доли детей в доме при покупке квартиры сохраняются — собственность не прекращается. Детей можно зарегистрировать по новому адресу: их регистрация по месту жительства/пребывания законных представителей производится независимо от согласия иных лиц, а право пользования квартирой возникает у них как у членов семьи собственника.

Возраст детей и форма сделки: как оформить доли правильно

Способ оформления зависит от возраста детей. За малолетних (до 14 лет) сделку по оформлению им долей совершают от их имени родители:

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.
   — п. 1 и подп. 4 п. 2 ст. 26 ГК РФ

Для подростков от 14 до 18 лет действует иное правило — они совершают сделки сами, но с письменного согласия законных представителей:

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими; (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) 4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.
   — п. 1 и подп. 4 п. 2 ст. 26 ГК РФ

Практически это означает: сделку купли-продажи/дарения, по которой доли переходят малолетним, подписывают родители от имени детей; для детей 14–18 лет требуется их собственное волеизъявление и письменное согласие родителя. Несоблюдение формы (согласие для 14–18-летних) создаёт риск оспоримости сделки, поэтому форму нужно соблюсти точно.

Что касается «перераспределения» долей только между членами семьи без изменения состава собственников — это делается соглашением об определении долей (п. 1 ст. 245 ГК РФ): при отсутствии соглашения доли предполагаются равными, но вы вправе установить их соглашением. Отчуждение же доли третьему лицу (продажа, дарение) подчиняется ст. 246 ГК РФ — распоряжение по соглашению всех участников. Приобретение долей детьми от родителей (когда родители дарят часть своих долей) оформляется договором дарения — эта модель прямо разрешена п. 3 ст. 37 ГК РФ.

Вывод: Для малолетних (до 14 лет) доли оформляют родители от их имени, для детей 14–18 лет требуется их подпись и письменное согласие законного представителя; размер долей определяется соглашением (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Форму сделки нужно соблюсти точно — иначе возникает риск оспоримости.

Если при покупке квартиры вновь (или впервые на неё) используется материнский капитал

Если на новую квартиру направляются средства (часть средств) маткапитала — в том числе остаток либо погашение им ипотеки — снова включается обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ:

1. Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. 4. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
   — ч. 3 и 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это означает: квартира, приобретённая с использованием маткапитала, должна быть оформлена в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и всех детей, а размер долей определяется по соглашению. Уже выделенные в доме доли при этом не отменяются и «не переносятся» — оба объекта просто сосуществуют, и на квартиру возникает обязанность наделить долями всех членов семьи (того же круга лиц, что и по дому). Если же маткапитал на квартиру не используется вовсе, эта норма не применяется, и доли вы выделяете добровольно, по своему усмотрению.

Вывод: При использовании маткапитала на квартиру возникает обязанность оформления её в общую собственность с детьми с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), что не затрагивает уже выделенные в доме доли; без маткапитала такой обязанности нет.

Последствия неправильного оформления и защита сделки

Если вы всё же отчуждаете (а не приращаете) детское имущество без предварительного разрешения опеки — например, продаёте дом с детскими долями до оформления им новых долей в квартире, — последствия для сделки жёсткие. Опека обязана обратиться в суд с требованием о расторжении такого договора, а имущество подлежит возврату:

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Оспорить отказ опеки или её решение можно в суде, причём не только самим родителем, но и иными заинтересованными лицами и прокурором:

Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1. К охране имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности, применяются правила статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации , а также положения настоящей главы, за исключением положений статьи 18 настоящего Федерального закона. 2.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Практический смысл для вас: чтобы не создавать риска, не совершайте сделок с детскими долями в доме, пока не оформили детям доли в квартире, если планируете менять состав объектов. Наиболее безопасная схема — сначала по договору купли-продажи (или дарения) наделить детей долями в новой квартире, зарегистрировать это в ЕГРН, и только затем при необходимости распоряжаться домом.

Вывод: Отсутствие предварительного разрешения опеки на отчуждение детских долей влечёт право опеки требовать расторжения договора и возврата имущества (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), а отказ опеки оспаривается в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Правильный порядок — сначала выделить доли в новой квартире, затем распоряжаться прежним жильём.

Документы и порядок оформления (доказывание и регистрация прав)

Право собственности на долю возникает из сделки (договор купли-продажи или дарения) и подтверждается записью в ЕГРН. Юридическое значение этой записи установлено законом:

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
   — п. 3 и 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

То есть зарегистрированное в ЕГРН право ребёнка на долю — единственное и неоспоримое (вне суда) доказательство его права. Поэтому доли детей в новой квартире нужно не только прописать в договоре, но и зарегистрировать в Росреестре.

Распоряжение имуществом в долевой собственности и определение долей:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 и 2 ст. 246 ГК РФ

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
   — п. 1 ст. 245 ГК РФ

За малолетних (до 14 лет) договор подписывают родители от их имени:

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Для детей 14–18 лет требуется их собственное волеизъявление и письменное согласие законного представителя (ст. 26 ГК РФ). Практический порядок: либо квартира приобретается сразу в общую долевую собственность (родители + дети) с указанием долей в договоре купли-продажи, либо сначала оформляется на родителей, а затем детям «дарятся» доли по договору дарения (эта модель разрешена п. 3 ст. 37 ГК РФ). Если квартира приобретается в ипотеку, потребуется согласие банка-залогодержателя, поскольку квартира будет обременена залогом.

Вывод: Права детей фиксируются договором и записью в ЕГРН (п. 3 и 5 ст. 1 ФЗ № 218-ФЗ); доли определяются соглашением (п. 1 ст. 245 ГК РФ), распоряжение долевой собственностью — по соглашению всех участников (п. 1 и 2 ст. 246 ГК РФ). За малолетних сделки совершают родители от их имени (п. 1 ст. 28 ГК РФ), для детей 14–18 лет — с их письменным согласием (ст. 26 ГК РФ). Для регистрации подаётся заявление в Росреестр с уплатой госпошлины; при ипотеке — согласие залогодержателя.