Разрешит ли опека выделить ребенку долю в новой квартире меньшей площади, чем в продаваемом доме?

Нужно ли предварительное разрешение органа опеки на продажу доли ребёнка и на приобретение взамен доли в квартире

Поскольку ребёнку 10 лет, он малолетний, и от его имени сделки совершают только родители, а к сделкам законных представителей с имуществом ребёнка применяются правила о распоряжении имуществом подопечного:

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Отчуждение принадлежащей ребёнку доли в доме — это сделка, совершать которую без предварительного разрешения органа опеки родитель не вправе:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

То же требование закреплено в ГК РФ и распространено на родителей через СК РФ:

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

Дополнительно для недвижимости установлен специальный запрет с перечнем исключений и повторным требованием разрешения:

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

1. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод по вопросу: да, разрешение органа опеки обязательно. Продажа 1/2 доли ребёнка в доме без предварительного разрешения органа опеки недопустима. Для вашей ситуации подходит исключение, прямо названное в законе, — продажа одного жилья и приобретение другого (фактически это «перемена места жительства подопечного»), а если сделка оформляется как мена, действует исключение об отчуждении по договору мены к выгоде подопечного. В любом случае разрешение оформляется по ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ.

Критерий, по которому опека оценивает сделку: площадь доли или её стоимость

Закон запрещает не уменьшение метража, а уменьшение стоимости имущества подопечного и любые действия, влекущие уменьшение имущества:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Это значит, что для опеки решающим является не размер площади в квадратных метрах, а сохранение (неуменьшение) имущественной массы ребёнка — то есть стоимости его доли. Если ребёнок получает взамен доли в доме долю в благоустроенной квартире, рыночная стоимость которой не ниже стоимости его прежней доли, формальное уменьшение метража (45,4 кв. м на 22,1 кв. м) само по себе не является нарушением закона. Обратная ситуация — если квартира стоит дешевле прежней доли ребёнка, — для опеки будет уменьшением имущества подопечного и повлечёт либо отказ, либо требование компенсации.

Вывод по вопросу: опека не связана метражом. Разница в площади — не основание для отказа; основанием для отказа будет только уменьшение стоимости доли ребёнка или ухудшение его жилищных условий (например, приобретение жилья, непригодного для проживания). Поэтому к заявлению нужно приложить отчёт об оценке (или иные документы), подтверждающий, что стоимость доли ребёнка в новой квартире не ниже стоимости его доли в продаваемом доме.

Нужно ли компенсировать разницу деньгами и как оформляется компенсация

Если стоимость доли ребёнка в новой квартире окажется меньше стоимости его прежней доли, разницу следует компенсировать. Закон допускает внесение денежных средств ребёнка на счёт в банке, но с обязательным условием — средства должны быть застрахованы в системе страхования вкладов и не превышать размер возмещения по вкладам в одном банке:

1. Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в банки, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ

Если разница небольшая, её допустимо зачислить на отдельный (номинальный) счёт, открытый на имя ребёнка, — это стандартное требование опеки при сделках «площадь меньше, стоимость равна». Если стоимость доли не уменьшается (что и является целым вопросом), компенсация как таковая не требуется — вопрос о деньгах на счёте возникает именно как способ устранить разницу в стоимости.

Вывод по вопросу: компенсировать разницу деньгами обязательно только тогда, когда стоимость доли ребёнка уменьшается. Компенсация вносится на счёт, открытый на имя несовершеннолетнего (при внесении в банк — с учётом лимитов страхования вкладов). Если вы подтверждаете равенство стоимости старой и новой доли, дополнительная денежная компенсация не нужна.

Процедура получения разрешения, сроки и обжалование отказа

Разрешение (или мотивированный отказ) выдаётся в письменной форме в срок не позднее 15 дней с даты подачи заявления, и отказ можно оспорить в суде:

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Даже если сделка уже совершена без разрешения, закон позволяет её защитить, если она заключена к выгоде ребёнка, — но это исключение, а не общее правило:

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Обжалование отказа органа опеки и попечительства производится в порядке административного судопроизводства:

1. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
   — ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Срок на обращение в суд — три месяца со дня, когда стало известно о нарушении права:

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Применительно к Москве заявление подаётся через МФЦ или уполномоченный орган в сфере опеки; сама услуга прямо называется «выдача предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему»:

1.1. По выдаче предварительного разрешения на совершение сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину. 1.2. По выдаче предварительного разрешения на распоряжение доходами несовершеннолетнего, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина, в том числе доходами, причитающимися от управления его имуществом. 2. Реализация функций по предоставлению государственных услуг города Москвы в сфере опеки, попечительства и патронажа, указанных в пункте 1 настоящего постановления, осуществляется: 2.1. Департаментом труда и социальной защиты населения города Москвы через уполномоченные органы в сфере организации и деятельности по опеке, попечительству и патронажу в городе Москве управлений социальной защиты населения административного округа города Москвы. 2.2.
— п. 1.1 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП

2.3.1.1.1. Выдачи предварительного разрешения на совершение сделок с находящимся на территории Российской Федерации недвижимым имуществом и принадлежащим несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину. 2.3.1.1.2. Выдачи предварительного разрешения при продаже зарегистрированного на территории Российской Федерации транспортного средства, принадлежащего несовершеннолетнему, совершеннолетнему недееспособному или ограниченно дееспособному гражданину, с зачислением денежных средств от продажи такого транспортного средства на счет несовершеннолетнего, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина, открытого в кредитной организации. 2.3.1.1.3. Выдачи предварительного разрешения на совершение сделок, связанных с находящимся и (или) зарегистрированным на территории Российской Федерации наследственным имуществом несовершеннолетнего, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина, в части заключения соглашения о разделе наследственного имущества. 2.3.1.2.
— п. 2.3.1.1.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП

Вывод по вопросу: разрешение оформляется по заявлению родителя, рассмотрение — не более 15 дней, отказ должен быть мотивирован. При отказе его можно обжаловать в районный суд в порядке КАС РФ в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права (для Москвы — подача через МФЦ/уполномоченный орган по экстерриториальному принципу).

Риски: последствия сделки без разрешения и правила отчуждения доли

Если сделка по отчуждению доли ребёнка совершена без предварительного разрешения опеки, она является оспоримой и может быть признана недействительной по иску органа опеки:

1. Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.
   — п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Орган опеки при обнаружении такой сделки обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении договора, и убытки возмещает опекун (родитель):

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Поскольку доля ребёнка — это доля в праве общей собственности, распоряжение ею подчиняется правилам ст. 246 и 250 ГК РФ:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — ст. 246 ГК РФ, п. 1

При продаже доли постороннему лицу необходимо письменно известить остальных участников долевой собственности:

1. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
   — п. 2 ст. 250 ГК РФ

Наконец, если в доме проживают несовершеннолетние члены семьи собственника и затрагиваются их интересы, отчуждение жилого помещения допускается с согласия органа опеки:

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Вывод по вопросу: совершать продажу доли ребёнка без разрешения опеки нельзя — сделка оспорима (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ), орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о расторжении, а убытки лягут на родителя. Если в доме проживают несовершеннолетние и затрагиваются их права, дополнительно требуется согласие органа опеки по п. 4 ст. 292 ГК РФ. Саму долю ребёнка при продаже постороннему лицу нужно продавать с соблюдением правил ст. 246 и 250 ГК РФ (извещение сособственников и преимущественное право покупки).

Какие документы подтверждают, что условия ребёнка не ухудшились

Поскольку закон требует, чтобы сделка не влекла уменьшения имущества подопечного, именно денежная оценка доли ребёнка становится главным доказательством для органа опеки:

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Возможность взамен отчуждаемого жилья приобрести другое прямо предусмотрена для случая перемены места жительства подопечного, а также при мене к выгоде подопечного:

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

На практике органу опеки представляются: предварительный договор (или договор) купли-продажи продаваемого дома с указанием цены и доли ребёнка; предварительный договор (или договор) купли-продажи приобретаемой квартиры; отчёт об оценке рыночной стоимости обоих объектов; выписки из ЕГРН; документы, подтверждающие, что квартира пригодна для проживания (благоустроенность, назначение «жилое»). Если квартира приобретается по стоимости большей или равной стоимости прежней доли ребёнка, доказательств ухудшения нет, и основания для отказа отсутствуют.

Вывод по вопросу: решающее доказательство — равенство или превышение стоимости доли ребёнка в новой квартире по сравнению с прежней долей. Его подтверждают отчётом об оценке и договорами по обеим сделкам; именно эти документы прикладываются к заявлению в орган опеки. Кадастровая стоимость как единственный критерий ненадёжна — она не отражает реальную рыночную стоимость, поэтому опора делается на отчёт оценщика.

Деньги: надо ли компенсировать разницу и как зачислить её на счёт ребёнка

Компенсация деньгами нужна только тогда, когда стоимость доли ребёнка уменьшается; регулируется она через внесение средств на счёт, открытый на имя ребёнка. Опекун (родитель) вправе вносить денежные средства подопечного на банковский счёт при условии их страхования в системе страхования вкладов и непревышения лимита в одном банке:

1. Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в банки, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ

Выплачиваемые на содержание подопечного средства зачисляются на отдельный номинальный счёт по правилам главы 45 ГК РФ:

Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
— абз. 2 п. 1 ст. 37 ГК РФ

Аналогично закон допускает перечисление средств на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей в банках:

Суд по требованию родителя, обязанного уплачивать алименты на несовершеннолетних детей, вправе вынести решение о перечислении не более пятидесяти процентов сумм алиментов, подлежащих выплате, на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей в банках.
— абз. 2 п. 2 ст. 60 СК РФ

Вывод по вопросу: если рыночная стоимость доли ребёнка в новой квартире не меньше стоимости его прежней доли, компенсация деньгами не обязательна. Если стоимость уменьшается, разницу целесообразно зачислить на счёт (в том числе номинальный), открытый на имя ребёнка, — с учётом страхования вкладов и лимита на один банк. Это стандартный способ устранить разницу и получить положительное решение органа опеки.

Альтернативные схемы, при которых условия ребёнка точно не ухудшатся

Если орган опеки сочтёт условия ухудшенными (например, из-за существенного уменьшения метража и/или стоимости), существуют рабочие альтернативы, каждая из которых опирается на уже процитированные нормы:

1. Покупка квартиры большей площади или с большей долей ребёнка. Закон не требует равенства площади — только неуменьшения стоимости имущества (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, цитированы выше в блоках 1–2). Можно установить ребёнку долю не 1/2, а больше (закон допускает определение долей по соглашению), чтобы стоимость его доли заведомо превышала прежнюю.

2. Одновременная компенсация деньгами на счёт ребёнка. Совмещение «доля в квартире + денежная сумма на номинальном счёте» устраняет любую разницу в стоимости:

1. Опекун вправе вносить денежные средства подопечного, а попечитель вправе давать согласие на внесение денежных средств подопечного на счет или счета, открытые в банке или банках, при условии, что указанные денежные средства, включая капитализированные (причисленные) проценты на их сумму, застрахованы в системе обязательного страхования вкладов в банках Российской Федерации и суммарный размер денежных средств, находящихся на счете или счетах в одном банке, не превышает предусмотренный Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" размер возмещения по вкладам. Расходование денежных средств подопечного, внесенных в банки, осуществляется с соблюдением положений гражданского законодательства о дееспособности граждан и положений пункта 1 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации .
   — ч. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ

Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
— абз. 2 п. 1 ст. 37 ГК РФ

1. Оформление продажи дома и покупки квартиры как единой взаимосвязанной сделки (фактической мены). Закон прямо допускает отчуждение недвижимости подопечного по договору мены, если она совершается к выгоде подопечного, и при перемене места жительства:

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод по вопросу: самый надёжный способ исключить отказ опеки — обеспечить, чтобы стоимость доли ребёнка в новой квартире была не ниже прежней (увеличением доли, большей площадью квартиры либо доплатой на счёт ребёнка). Если разница остаётся, она обязательно закрывается денежной компенсацией на счёт ребёнка по правилам п. 1 ст. 37 ГК РФ и ч. 3 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ.