Как получить разрешение опеки на продажу квартиры с долями несовершеннолетних детей, если бывший супруг живёт в другом городе и не может приехать лично

Требуется ли предварительное разрешение опеки и на каких условиях

Продажа квартиры, в которой есть доли несовершеннолетних, — это отчуждение принадлежащего им недвижимого имущества. Закон прямо относит такое отчуждение к сделкам, для которых нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Эта норма распространяется и на родителей: по п. 3 ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребёнка на них распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Одновременно закон очерчивает, какие сделки вообще допустимы с недвижимостью ребёнка: по общему правилу она не подлежит отчуждению, кроме прямо названных исключений, среди которых — «отчуждение жилого помещения… при перемене места жительства подопечного».

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

1. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
   — ч. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Для вашей ситуации это означает: продажа «старого» жилья с одновременным приобретением детям другого — как раз законное исключение (перемена места жительства подопечных), но только при предварительном разрешении опеки. Ключевое условие разрешения — чтобы имущественные права детей не уменьшились: взамен должны быть приобретены доли не хуже (не меньше по площади/стоимости, в том же или лучшем населённом пункте). Именно так формулирует критерий норма, запрещающая сделки, «влекущие за собой уменьшение стоимости имущества подопечного».

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Вывод: получить разрешение на продажу квартиры с детскими долями нужно обязательно, и оно выдаётся, только если взамен дети получают равнозначное (не худшее) жильё с долями. Обращаться следует в орган опеки и попечительства по месту жительства детей; по общему правилу разрешение либо мотивированный отказ выдаются письменно не позднее 15 дней с даты подачи заявления. Отказ можно оспорить в суде.

Нужно ли согласие обоих родителей и сохраняется ли оно после развода

Развод не лишает родителя статуса законного представителя: и мать, и отец остаются законными представителями ребёнка и после расторжения брака. Поэтому опека, требуя согласие обоих родителей, действует в рамках правила о том, что распоряжение имуществом ребёнка осуществляют его законные представители, а на них распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного (п. 3 ст. 60 СК РФ, процитирован выше в блоке 1).

Различие в форме согласия зависит от возраста ребёнка:

— для младшего ребёнка (8 лет, малолетний) сделку от его имени совершают только законные представители, и к таким сделкам применяются правила п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

— для старшего ребёнка (14 лет) сделку совершает он сам, но с письменного согласия своих законных представителей.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

Значит, личное присутствие отца при подаче документов в опеку не является обязательным условием — закон говорит о согласии/разрешении как о содержательном волеизъявлении, а не о личной явке. Согласие отца можно оформить отдельным документом, а его интересы в сделке может представлять доверенное лицо.

Вместе с тем следует различать две разные вещи: (1) согласие отца как законного представителя на сделку ребёнка и (2) его участие как собственника своей доли в сделке купли-продажи. Второе решается доверенностью (см. блок 4). Если же опека будет настаивать именно на его личном присутствии, это требование не основано на законе: разрешение выдаётся заявителям-законным представителям в письменной форме, а заявителями выступают законные представители несовершеннолетних.

2.1. Заявителями при предоставлении государственной услуги являются: законные представители несовершеннолетних граждан (родители, опекуны (попечители), приемные родители, руководители образовательных, медицинских учреждений для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей), зарегистрированных и проживающих на территории города Нижнего Новгорода; несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет, действующие с согласия законных представителей
— п. 2.1 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода № 5713

Вывод: согласие обоих родителей требуется, но развод и раздельное проживание его не отменяют и личной явки отца не предполагают. Согласие отца как законного представителя можно оформить письменно и дистанционно. Требование опеки о личном присутствии отца — избыточно; если опека откажет именно по этому мотиву, отказ можно обжаловать как немотивированный и не основанный на законе.

Можно ли оформить согласие отца через нотариуса в его городе

Да. Закон допускает оформление воли отсутствующего лица через нотариуса — либо отдельным нотариально удостоверенным согласием, либо доверенностью на совершение сделки/подачу документов. Для сделок, требующих нотариальной формы, и для распоряжения зарегистрированными в реестрах правами доверенность должна быть нотариально удостоверена.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Такая доверенность (или нотариально удостоверенное согласие) совершается у любого нотариуса по месту нахождения отца и не требует его приезда к месту сделки или в опеку. Действия представителя по доверенности создают права и обязанности непосредственно для отца.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Обратите внимание: отдельная доверенность от имени ребёнка (например, чтобы представлять ребёнка в сделке) требует предварительного разрешения опеки.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5.
   — ч. 2 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Но это ограничение касается доверенности от имени самого подопечного, а не согласия отца как законного представителя и не доверенности от отца по его собственной доле, — такие документы оформляются обычным нотариальным порядком.

Вывод: согласие отца можно оформить у нотариуса в его городе — либо как нотариально удостоверенное согласие законного представителя на сделку, либо как нотариальную доверенность (если он поручает кому-то подписать сделку и подать документы). Основание — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ: доверенность на сделки, требующие нотариальной формы, и на распоряжение зарегистрированными правами удостоверяется нотариально, то есть оформляется по месту нахождения доверителя без его поездки к месту сделки. Такой документ действителен и должен приниматься опекой; личное присутствие отца не требуется.

Форма самой сделки и участие отсутствующего отца как сособственника

Квартира в долевой собственности. Продажа долей по общему правилу требует нотариального удостоверения сделки; исключение — когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Это значит: если продаётся весь объект (доли матери, отца и обоих детей одним договором), стороны могут оформить единый договор купли-продажи. Если же доли отчуждаются разными сделками, применяется нотариальное удостоверение. Практически удобнее один нотариальный договор, в котором от имени детей действуют законные представители, а от отца — либо он сам, либо его представитель по нотариальной доверенности.

Смертельная для сделки ошибка — продать без разрешения опеки. Тогда опека обязана обратиться в суд за расторжением договора, а убытки возлагаются на законного представителя.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Кроме того, такая сделка посягает на охраняемые законом интересы несовершеннолетних, а потому может быть признана ничтожной.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Формальное нарушение процедуры само по себе не всегда закрывает сделку — если она совершена к выгоде подопечного, закон делает исключение (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Поэтому важно, чтобы документы подтверждали неухудшение положения детей.

Помимо этого, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно опеке), допускается с согласия органа опеки.

1. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
   — п. 4 ст. 292 ГК РФ

Вывод: сама продажа квартиры с детскими долями, скорее всего, пойдёт как один нотариальный договор (или с нотариальным удостоверением сделки с долями). Отсутствие отца решается его нотариальной доверенностью представителю либо нотариально удостоверенным согласием. Продавать без разрешения опеки нельзя: риск расторжения договора, возврата имущества, убытков и признания сделки ничтожной.

Процедура: куда, с какими документами и в какой срок

Процедура детализируется подзаконными актами субъекта/муниципалитета. Типовой региональный регламент (на примере г. Нижнего Новгорода) прямо перечисляет случаи, когда требуется предварительное разрешение: в частности, отчуждение имущества несовершеннолетнего (продажа, мена, дарение), а также снятие его денежных средств.

1.2. Предварительное разрешение администрации района города Нижнего Новгорода на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего требуется в случаях: 1) сдачи имущества несовершеннолетнего в наем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог; 2) отчуждения имущества несовершеннолетнего (продажа, мена или дарение); 3) совершения сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав; 4) раздела имущества несовершеннолетнего или выдел из него долей; 5) снятия денежных средств, принадлежащих несовершеннолетнему; 6) совершения любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего.
— п. 1.2 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода № 5713

Срок рассмотрения — не позднее пятнадцати дней.

7.1. Общий срок рассмотрения заявлений граждан о выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних - пятнадцать календарных дней со дня регистрации заявления и полного пакета документов.
— п. 7.1 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода № 5713

Заявителями выступают законные представители несовершеннолетних; ребёнок от 14 до 18 лет может действовать сам с согласия законных представителей.

2.1. Заявителями при предоставлении государственной услуги являются: законные представители несовершеннолетних граждан (родители, опекуны (попечители), приемные родители, руководители образовательных, медицинских учреждений для детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей), зарегистрированных и проживающих на территории города Нижнего Новгорода; несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет, действующие с согласия законных представителей
— п. 2.1 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода № 5713

Орган, в который подаётся заявление, определяется региональным актом: например, в Москве заявление подаётся через МФЦ по экстерриториальному принципу вне зависимости от места жительства ребёнка и места нахождения имущества в городе.

3.1. В филиалы Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы" - многофункциональные центры предоставления государственных услуг окружного значения и филиал Государственного бюджетного учреждения города Москвы "Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы" - многофункциональный центр предоставления государственных услуг поселения Сосенское по экстерриториальному принципу вне зависимости от места жительства несовершеннолетнего, совершеннолетнего недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина в городе Москве, вне зависимости от уполномоченного органа в сфере организации и деятельности по опеке, попечительству и патронажу в городе Москве, в котором состоит на учете несовершеннолетний, совершеннолетний недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин, и вне зависимости от места нахождения имущества в городе Москве.
— п. 3.1 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП

Практический порядок: подать заявление в орган опеки (напрямую или через МФЦ, если это предусмотрено регламентом региона) с приложением документов, подтверждающих личность заявителя, свидетельств о рождении детей, выписки из ЕГРН, проекта договора купли-продажи, документов о приобретаемом жилье, а также согласия отца (нотариально удостоверенного или доверенности).

Вывод: обращаться надо в орган опеки и попечительства; конкретный порядок подачи (лично или через МФЦ, экстерриториально) устанавливает региональный регламент — как в Москве, где приём идёт через МФЦ экстерриториально (п. 3.1 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП). Срок — 15 дней; заявитель — законный представитель. Согласие отца принимается в виде отдельного нотариально удостоверенного документа либо доверенности. Точный перечень документов следует уточнить в регламенте органа опеки своего региона.

Если опека откажет и какие риски

Отказ, как и разрешение, оформляется письменно и должен быть мотивирован; его можно оспорить в судебном порядке.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Мать как законный представитель, иные заинтересованные лица и прокурор вправе оспорить отказ. Это ваша основная защита от немотивированных требований (например, «нужно только личное присутствие отца»).

Отдельно про ответственность: ст. 5.37 КоАП РФ предусматривает штраф за незаконные действия по передаче ребёнка под опеку/попечительство, что к сделкам с недвижимостью прямо не относится.

Незаконные действия по усыновлению (удочерению) ребенка, передаче его под опеку (попечительство) или в приемную семью - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
— ст. 5.37 КоАП РФ

Главные риски лежат не в административной, а в гражданско-правовой плоскости: сделка без разрешения опеки влечёт обязанность опеки обратиться в суд за её расторжением, возврат имущества ребёнку и возмещение убытков законным представителем (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), а при посягательстве на интересы ребёнка — ничтожность сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Вывод: если опека откажет, особенно со ссылкой на необязательное личное присутствие отца или на отсутствие какого-либо документа, не названного в законе, отказ можно обжаловать в суде. Основная же рекомендация — оформить все документы корректно заранее, включая нотариально удостоверенное согласие отца, чтобы исключить риск недействительности сделки и убытков.

Сроки, альтернативы и исполнение

Сроки. Закон устанавливает срок для самой опеки: разрешение или мотивированный отказ выдаются письменно не позднее 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, процитировано в блоке 6); местные регламенты повторяют этот срок.

7.1. Общий срок рассмотрения заявлений граждан о выдаче разрешения на совершение сделки с имуществом несовершеннолетних - пятнадцать календарных дней со дня регистрации заявления и полного пакета документов.
— п. 7.1 Регламента, утв. Постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода № 5713

Это значит, что после подачи полного пакета документов вы вправе получить результат в течение 15 дней; затягивание сверх этого срока — основание для жалобы. Рекомендуется оформить разрешение незадолго до сделки, так как оно даётся на конкретную сделку; если сделка не состоялась — разрешение на другую сделку оформляется заново.

Альтернативы. Если опека по каким-то причинам не даст разрешение либо покупатель не готов ждать, возможны варианты: (1) сначала подобрать новое жильё и оформить разрешение под конкретную сделку «продажа + покупка»; (2) вместо продажи использовать мену/обмен (прямо допускается как отчуждение к выгоде подопечного при перемене места жительства — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ, блок 1); (3) в части доли отца — оформить её дарением детям или соглашением о разделе, если это укладывается в общий замысел. Любой из этих вариантов всё равно требует разрешения опеки на отчуждение детских долей.

Исполнение. Разрешение опеки — не формальность постфактум: сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного, недопустимы без него, а нарушение влечёт обязанность опеки требовать расторжения договора и возмещения убытков (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, блок 4). Поэтому вырученные от продажи средства детей должны быть направлены на приобретение не худших долей в новом жилье, а контроль за соблюдением интересов ребёнка после сделки сохраняется за опекой.

Вывод: ориентируйтесь на 15-дневный срок рассмотрения, оформляйте разрешение под конкретную сделку незадолго до неё; при затруднениях допустимы мена/обмен или дарение доли отца, но детские доли в любом случае отчуждаются только с разрешения опеки, а вырученные средства детей — только на равноценное жильё.

Критерий «не хуже» и последствия сделки без разрешения опеки

Критерий «не хуже». Закон не закрепляет числовой порог («не хуже»), но прямо запрещает сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного, — именно из этого запрета опека и суды выводят требование равнозначности: доля (площадь), стоимость и качество нового жилья должны быть не меньше, чем у отчуждаемого.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Дополнительно закон ставит отчуждение жилого помещения ребёнка в прямую связь с переменой его места жительства и с выгодой для подопечного.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Поэтому в заявлении и приложенных документах (проект договора, предварительный договор покупки нового жилья, выписки) следует показать конкретное приобретаемое жильё: доли детей там не должны быть меньше и хуже. Точный набор требований определяет местный регламент опеки, но ориентир задан федеральной нормой — «не хуже» означает неуменьшение площади/стоимости доли и сохранение права пользования жильём.

Последствия сделки без разрешения. Их два уровня:

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Сделка, посягающая на охраняемые законом интересы несовершеннолетних, ничтожна.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Дополнительно, если сделка совершена без предварительного разрешения, орган опеки обязан потребовать её расторжения в суде, вернуть имущество ребёнку и возложить убытки на законного представителя (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, блок 4). Исключение — если договор заключён к выгоде подопечного, что напрямую обязывает вас ещё до сделки зафиксировать в документах равноценность приобретаемого жилья.

Вывод: обязательного числового норматива «не хуже» в законе нет — критерий выводится из запрета сделок, уменьшающих стоимость имущества ребёнка (доля, площадь, качество нового жилья не меньше). Сделка без разрешения опеки влечёт её ничтожность, обязанность опеки добиться расторжения договора, возврат имущества ребёнку и возмещение убытков законным представителем.