Как получить разрешение на строительство нового дома после сноса старого, купленного на материнский капитал, и нужно ли согласие органов опеки, если доли детей были в снесенном доме

Как оформить стройку нового дома: разрешение или уведомление

«Разрешение на строительство» в привычном понимании для жилого дома (объекта ИЖС) действующим законодательством заменено на уведомительный порядок. Для строительства нового дома на месте снесённого вы подаёте в администрацию не заявление на разрешение, а уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства.

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

К уведомлению о планируемом строительстве прилагаются: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости; 2) документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
— ч. 3 ст. 51.1 ГрК РФ

Ключевой вывод для вашей ситуации: закон требует от застройщика направить именно уведомление о планируемом строительстве, а не получать «разрешение» в прежнем смысле. Список прилагаемых документов закрытый и минимальный — правоустанавливающие документы на участок (только если право не зарегистрировано в ЕГРН) и доверенность представителя (если подаёт не собственник лично). Требование органа опеки в этом перечне отсутствует.

То, что разрешение на строительство выдаётся органом местного самоуправления, подтверждает, что обращаться нужно именно в администрацию (поселения/городского округа), по месту нахождения участка:

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
— ч. 4 ст. 51 ГрК РФ

Строительство нового дома на месте снесённого прямо охвачено законом: создание зданий «в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства» — это именно строительство.

строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства); 14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов; (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ ) 14 1 ) реконструкция линейных объектов - изменение параметров линейных объектов или их участков (частей), которое влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования таких объектов (мощности, грузоподъемности и других) или при котором требуется изменение границ полос отвода и (или) охранных зон таких объектов;
— п. 13 ст. 1 ГрК РФ

Итог: с чего начинать — подать в администрацию по месту нахождения участка уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС (лично, через МФЦ, по почте или через Госуслуги). В нём указываются кадастровый номер участка, сведения о вашем праве на участок, вид разрешённого использования, планируемые параметры дома (этажность, отступы от границ). После положительного ответа администрации (уведомления о соответствии параметров) вы вправе строить. По завершении строительства подаётся уведомление об окончании строительства, и разрешение на ввод в эксплуатацию для ИЖС не требуется.

Нужно ли согласие органа опеки на снос дома с детскими долями и на новостройку

Разрешение органа опеки требуется ТОЛЬКО на «сделки» по отчуждению (продаже, мене, дарению и т.п.) имущества несовершеннолетнего и иные действия, уменьшающие стоимость его имущества:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Снос ветхого дома и возведение на его месте нового НЕ является сделкой по отчуждению детских долей. Право собственности на снесённый дом прекращается не по сделке, а в силу гибели (уничтожения) имущества:

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (
— п. 1 ст. 235 ГК РФ

Это правовое основание прекращения права действует автоматически — для него закон не устанавливает предварительного согласия опеки, как это сделано для сделок (ч. 1, 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ). Иными словами, утрата детьми доли в снесённом доме происходит в силу физического исчезновения объекта, а не волевого акта родителей, поэтому формально согласие опеки на сам снос как на «сделку об отчуждении» не требуется.

Тем не менее родители как законные представители обязаны действовать в интересах детей. При управлении имуществом ребёнка на них распространяются правила о распоряжении имуществом подопечного:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— абз. 1 п. 3 ст. 60 СК РФ

Практический вывод, который снимает неопределённость, возникшую у вас в администрации: если вы гарантируете восстановление жилищных прав детей — в новом доме выделите им доли, соразмерные прежним (не меньшие по стоимости), — то интерес детей не ущемляется, и сам по себе снос/новостройка не порождает для вас обязанности получать предварительное разрешение опеки как для «сделки». Однако, чтобы исключить претензии опеки и прокуратуры, разумно заранее получить письменный ответ органа опеки о том, что согласие на снос не требуется при условии выделения детям долей в новом доме, и зафиксировать это обязательство нотариально (см. следующий блок).

Развилка. Если снесённый дом ЕЩЁ числится в ЕГРН как действующий объект с зарегистрированными долями детей, и вы планируете его «снять с учёта», это оформляется не сделкой, а актом обследования кадастрового инженера (прекращение существования объекта), что также не является отчуждением и не требует согласия опеки. Но если вместо этого кто-либо предложит сначала «продать/подарить» детские доли, чтобы «снять обременение», — вот это уже будет сделкой, требующей предварительного разрешения опеки (ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ), и такой путь для вас НЕ нужен и НЕ выгоден.

Обязательство по маткапиталу и выделение долей детям в новом доме

Поскольку дом приобретался со средствами материнского (семейного) капитала, на вас как на владельце сертификата лежит обязательство оформить жильё в общую собственность всех членов семьи с определением долей:

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это обязательство НЕ погашается сносом дома. Средства маткапитала уже были вложены в жильё, и интерес государства состоял в обеспечении детей жильём. При строительстве нового дома на том же участке вы обязаны вновь наделить обоих несовершеннолетних детей долями в праве собственности на новый дом — пропорционально вложенным средствам маткапитала и прежним долям (как минимум не хуже прежнего размера).

Юридически это оформляется после окончания строительства и постановки дома на кадастровый учёт: соглашение об определении долей (у нотариуса либо в простой письменной форме в зависимости от обстоятельств) и регистрация права общей долевой собственности в ЕГРН на вас, мужа и двоих детей. Именно исполнение этого обязательства и есть способ «вернуть» детям то, что они утратили при сносе, и оно снимает вопрос о нарушении их прав.

Поскольку участок оформлен только на вас с мужем, а дети имели доли именно в доме (не в земле), земельный участок остаётся вашей с мужем собственностью; доли детям выделяются в построенном доме (объекте недвижимости), что полностью соответствует ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ.

Оформление прекращения прав на снесённый дом и снятие с учёта

Право собственности на уничтоженный (снесённый) дом прекращается в силу закона, но для «очистки» ЕГРН объект нужно снять с кадастрового учёта. Основанием является акт обследования, подготовленный кадастровым инженером:

акт обследования (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прекращения прав либо при государственном кадастровом учете в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения или машино-места);
— п. 7.4 ч. 2 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ

Снятие с учёта в связи с прекращением существования здания регулируется ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ:

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства (Наименование в редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении) , на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении) , объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случаев, предусмотренных частями 10 и 22 настоящей статьи , а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом . (В редакции федеральных законов от 30.04.2021 № 120-ФЗ, от 06.12.2021 № 408-ФЗ, от 24.07.2023 № 368-ФЗ) 2.
— ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ (наименование)

Это регистрационная (техническая) процедура, а не сделка, поэтому согласия органа опеки на неё не требуется. Заявление о снятии с учёта с приложением акта обследования подаёт собственник (ваши с мужем — как правообладатели участка и сособственники дома; доли детей перестают существовать вместе с объектом).

Правильный порядок действий, чтобы не было «висящих» детских долей и не возникало вопросов:

1. Подготовить акт обследования (кадастровый инженер) о прекращении существования дома.
2. Снять дом с кадастрового учёта (через МФЦ/Росреестр).
3. Подать уведомление о планируемом строительстве нового дома.
4. Построить дом, подать уведомление об окончании строительства, поставить дом на учёт.
5. Выделить доли всем четверым (соглашение + регистрация в ЕГРН).

Если дом уже снесён без оформления, это не меняет выводов по опеке (см. блок 2), но акт обследования всё равно потребуется для снятия с учёта, поэтому лучше оформить его как можно раньше, чтобы ЕГРН содержал достоверные сведения.

Ответственность и риски при нарушении порядка

Строительство дома ИЖС в уведомительном порядке (без уведомления о планируемом строительстве / без получения разрешения там, где оно требуется) влечёт административную ответственность:

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток. 2.
— ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Поскольку для ИЖС выдача разрешения заменена уведомлением, риск привлечения по ч. 1 ст. 9.5 КоАП возникает, если строить вообще без направления уведомления о планируемом строительстве и получить уведомление о несоответствии/недопустимости. Во избежание этого направляйте уведомление ДО начала работ.

Сам снос объекта капитального строительства по закону должен осуществляться по проекту организации работ по сносу (после отключения от сетей):

Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения, выданными организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, а также после вывода объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.
— ч. 1 ст. 55.31 ГрК РФ

На практике для ветхого частного дома требования к проекту организации сноса и отключению от сетей применяются в упрощённом виде (дома, сносимые самостоятельно застройщиком-гражданином), однако если дом ещё не снесён, соблюдение этого порядка предотвратит претензии. Если дом уже снесён самовольно (без проекта) — административной санкции специально за это не установлено, но при новом строительстве главное — пройти уведомительную процедуру.

Что касается защиты прав детей: нарушение, если оно всё же будет установлено (например, отказ выделить детям доли в новом доме), органы опеки и прокуратура вправе потребовать восстановления прав детей, в том числе в судебном порядке. Поэтому соблюдение обязательства о выделении долей (блок 3) — это одновременно и защита вас от претензий.

Сроки рассмотрения уведомления и завершающие шаги

Порядок рассмотрения уведомления о планируемом строительстве установлен ст. 51.1 ГрК РФ: уполномоченный орган (администрация) в установленный этой статьёй срок (семь рабочих дней со дня поступления уведомления) направляет застройщику уведомление о соответствии указанных параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости его размещения на участке, либо уведомление о несоответствии (с указанием всех причин). Подать уведомление можно лично, через МФЦ, почтой или через Единый портал госуслуг.

В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения:
— ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

Вывод по срокам и последовательности: весь цикл укладывается в шаги — (1) акт обследования на снос (кадастровый инженер) → (2) снятие старого дома с учёта → (3) уведомление о планируемом строительстве (ответ администрации в течение 7 рабочих дней) → (4) строительство → (5) уведомление об окончании строительства → (6) постановка на учёт и выделение долей всем четверым с регистрацией в ЕГРН. Разрешение на ввод в эксплуатацию для ИЖС не требуется.

Доли детям восстанавливаются не «сделкой отчуждения» (которая потребовала бы опеку), а добровольным соглашением об определении долей после окончания строительства — это и есть надлежащий способ исполнения обязательства по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ (блок 3). При необходимости такое соглашение удостоверяется нотариально, после чего право общей долевой собственности регистрируется в ЕГРН.