Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры, купленной на сертификат молодой семьи, если доли детей выделены, и что делать при отказе

Обязательность предварительного разрешения органа опеки

Дети являются собственниками долей в квартире, поэтому её продажа — это отчуждение их имущества, которое родители как законные представители не вправе совершать без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Родители распоряжаются имуществом ребёнка по тем же правилам, что опекун — имуществом подопечного: эта норма прямо связывает правомочия родителей по управлению имуществом детей с режимом ст. 37 ГК РФ.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

Сделки с имуществом несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, совершают от его имени родители, и к этим сделкам применяются правила п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса. 2. Малолетние в возрасте от шести до четырнадцати лет вправе самостоятельно совершать: 1) мелкие бытовые сделки; 2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; 3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения. 3. Имущественную ответственность по сделкам малолетнего, в том числе по сделкам, совершенным им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине. Эти лица в соответствии с законом также отвечают за вред, причиненный малолетними. Статья 29. Признание гражданина недееспособным 1. Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством. Над ним устанавливается опека. 2.
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

Для текущей ситуации это означает: продажа квартиры целиком (включая детские доли) требует предварительного разрешения опеки. Исключения из запрета отчуждения недвижимости подопечного, перечисленные в ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ, к обычной возмездной продаже на рынке неприменимы, кроме возможности отчуждения «при перемене места жительства подопечного» — но и в этом случае разрешение опеки остаётся обязательным (ч. 2 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ).

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного
— ч. 1 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Вывод: продажа квартиры с долями детей без предварительного разрешения органа опеки и попечительства недопустима. Разрешение опеки обязательно в любом случае — независимо от того, покупаете ли вы взамен другое жильё или только продаёте. Это императивное требование закона, а не усмотрение опеки.

Что вправе требовать опека: другое жильё или деньги на счёт — и законны ли эти требования

Закон прямо определяет, что разрешение нужно для сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего, а недвижимость подопечного может отчуждаться лишь в исключительных случаях к выгоде ребёнка.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Опека обязана дать разрешение или мотивированный отказ в письменной форме в течение 15 дней со дня подачи заявления, а отказ можно оспорить.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Оба требования опеки — и «обеспечить детей другим жильём», и «положить деньги на счёт» — не являются произволом: они отражают обязанность не допустить уменьшения имущества детей. Однако закон НЕ устанавливает, что единственным допустимым вариантом является зачисление денег именно на специальный счёт либо обязательное предоставление другого жилья. Ключевой критерий, заложенный в норме, — сделка не должна вести к уменьшению стоимости имущества несовершеннолетнего и должна совершаться к его выгоде.

Развилка:

• Если вы одновременно покупаете другое жильё и выделяете детям в нём доли, не меньшие по стоимости, чем их доли в продаваемой квартире, — права детей не нарушаются, имущество не уменьшается, и опека не имеет законных оснований требовать вместо этого зачисление денег на счёт. Предоставление равноценного (как минимум не худшего) жилья — это и есть соблюдение требования «к выгоде подопечного».
• Если вы продаёте без приобретения взамен, вырученные за детские доли деньги по сути становятся денежным эквивалентом долей детей. В этом случае требование опеки обеспечить сохранность этих средств (зачисление на счёт ребёнка/номинальный счёт) оправдано, иначе имущество ребёнка уменьшится — а это прямо запрещено.

{p}Конкретный перечень оснований, по которым опека выдаёт разрешение (приобретение жилья взамен, зачисление средств и т.п.), устанавливается на уровне субъекта РФ и муниципалитета административными регламентами оказания услуги. Так, в регламенте г. Нижнего Новгорода перечень случаев, требующих разрешения, включает и отчуждение имущества, и снятие денежных средств несовершеннолетнего.

Предварительное разрешение администрации района города Нижнего Новгорода на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего требуется в случаях: 1) сдачи имущества несовершеннолетнего в наем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог; 2) отчуждения имущества несовершеннолетнего (продажа, мена или дарение); 3) совершения сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав; 4) раздела имущества несовершеннолетнего или выдел из него долей; 5) снятия денежных средств, принадлежащих несовершеннолетнему; 6) совершения любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего
— п. 1.2 Регламента, утв. постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 29.12.2012 № 5713

Вывод: сами по себе требования опеки (другое жильё ДО сделки или деньги на счёт) законны лишь постольку, поскольку направлены на недопущение уменьшения имущества детей. Наиболее надёжный путь получить разрешение — организовать сделку так, чтобы детям в приобретаемом взамен жилье были выделены доли, по стоимости и площади не уступающие их долям в продаваемой квартире. Требование «положить деньги на счёт» оправдано только при продаже без одновременного приобретения равноценного жилья для детей.

Особенность именно «Молодой семьи»: квартира куплена на государственную социальную выплату

В отличие от материнского капитала, программа «Молодая семья» прямо обязывает оформлять приобретённое жильё в общую собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве о праве на выплату.

Приобретаемое жилое помещение (создаваемый объект индивидуального жилищного строительства) оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве. В случае использования средств социальной выплаты на уплату первоначального взноса по ипотечному жилищному кредиту или уплату основного долга или процентов по ипотечному жилищному кредиту допускается оформление приобретенного жилого помещения в собственность одного из супругов или обоих супругов. При этом молодая семья заключает с органами местного самоуправления соглашение, в котором обязуется переоформить приобретенное с помощью социальной выплаты жилое помещение в собственность всех членов семьи, указанных в свидетельстве, после снятия обременения с жилого помещения. (Дополнен - Постановление Правительства Российской Федерации от 27.01.2009 № 36) 48. Социальная выплата может быть использована распорядителем счета, который является членом жилищного накопительного кооператива и для которого кооперативом приобретено жилое помещение, в качестве последнего платежа в счет оплаты паевого взноса в полном размере, после чего данное жилое помещение переходит в собственность члена кооператива.
— п. 43 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050

Это подтверждает: доли детей в квартире возникли не по воле родителей, а в силу обязательного условия целевой федеральной программы. Поэтому выделение детям долей в новом жилье при продаже — не просто «формальность», а продолжение выполнения того же обязательства государства-цели: жильё должно остаться в собственности всех членов семьи (родителей и детей).

Поскольку срок владения детской долей, приобретённой в качестве обязательного условия использования средств бюджета на покупку жилья, имеет налоговую специфику, это значение имеет и для НДФЛ родителей при продаже (см. блок о налогах).

Вывод: сам факт покупки квартиры на средства соцвыплаты «Молодая семья» усиливает позицию: выделение детям долей является обязательным условием программы, поэтому при перепродаже опека правомерно проверяет, сохраняются ли у детей равноценные доли. Наиболее корректная с этой точки зрения схема — одновременная покупка другого жилья с выделением детям долей, не уступающих прежним.

Порядок и документы для получения разрешения

Орган опеки и попечительства обязан рассмотреть заявление о выдаче предварительного разрешения (или выдать отказ) в письменной форме не позднее 15 дней со дня подачи заявления; отказ должен быть мотивирован.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Заявителями выступают законные представители (родители); если ребёнку от 14 до 18 лет, заявление подают сами несовершеннолетние с согласия законных представителей (см. модель регламента выше). Услуга предоставляется органом опеки по месту жительства (регистрации) детей, приём возможен и через МФЦ.

Типовой (минимально необходимый) пакет документов для разрешения на продажу с одновременной покупкой:

• заявление родителей (обоих или одного — в зависимости от семейных обстоятельств) о выдаче разрешения;
• свидетельства о рождении детей, паспорта (при наличии) детей старше 14 лет;
• правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и выписка из ЕГРН;
• документы на приобретаемое взамен жильё (предварительный договор купли-продажи/договор участия в ДДУ, выписка ЕГРН на приобретаемый объект, согласие продавца);
• письменное обязательство о выделении детям долей в приобретаемом жилье (нотариально удостоверенное — по аналогии с обязательством по маткапиталу);
• согласие супруга, если требуется.

Конкретный перечень документов и форма заявления устанавливаются административным регламентом вашего региона/муниципалитета — его надо запросить в органе опеки или на его сайте (аналогичный регламент, например, утверждён для г. Нижнего Новгорода постановлением № 5713).

Предварительное разрешение администрации района города Нижнего Новгорода на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего требуется в случаях: 1) сдачи имущества несовершеннолетнего в наем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог; 2) отчуждения имущества несовершеннолетнего (продажа, мена или дарение); 3) совершения сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав; 4) раздела имущества несовершеннолетнего или выдел из него долей; 5) снятия денежных средств, принадлежащих несовершеннолетнему; 6) совершения любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества несовершеннолетнего
— п. 1.2 Регламента, утв. постановлением Администрации г. Нижнего Новгорода от 29.12.2012 № 5713

Вывод: подать заявление нужно в орган опеки по месту жительства детей (лично или через МФЦ), приложив документы на продаваемое и приобретаемое жильё и письменное обязательство выделить детям доли. Срок ответа — 15 дней, ответ (разрешение или мотивированный отказ) должен быть письменным. Перед подачей уточните в своём органе опеки точный перечень документов по местному регламенту.

Что делать, если опека отказывает: обжалование

Отказ органа опеки в выдаче предварительного разрешения должен быть мотивирован и может быть оспорен в судебном порядке опекуном (попечителем), иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Обжалование решения органа местного самоуправления (его должностного лица) производится в порядке административного судопроизводства по правилам главы 22 КАС РФ.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров
— ст. 218 КАС РФ, п. 1

Срок на обращение в суд — 3 месяца со дня, когда вам стало известно о нарушении права (то есть со дня получения письменного отказа).

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если наст Статья 220. Требования к административному исковому заявлению о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями 1. Форма административного искового заявления должна соответствовать требованиям, предусмотренным частями 1, 8 и 9 статьи 125 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ) 2. В административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны: 1) сведения, предусмотренные пунктами 1, 2, 8 и 9 части 2 и частью 6 статьи 125 настоящего Кодекса; 2) орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемое решение либо совершившие оспариваемое действие (бездействие); 3) наименование, номер, дата принятия оспариваемого решения, дата и место совершения оспариваемого действия (бездействия);
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Порядок действий при отказе:

1. Получите письменный мотивированный отказ (если опека отказывает устно — подайте заявление письменно и получите письменный ответ; без письменного отказа обжалование затруднено).
2. Устраните замечания, если они основаны на формальных недостатках документов (чаще всего это несоблюдение требования о выделении детям равноценных долей).
3. Если отказ необоснован — обжалуйте: либо вышестоящему органу (органу исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющему надзор за деятельностью органов опеки), в прокуратуру, либо сразу в районный суд по месту нахождения органа опеки с административным иском о признании отказа незаконным и обязании выдать разрешение.

Вывод: отказ опеки оспаривается в районном суде в порядке гл. 22 КАС РФ в течение 3 месяцев со дня получения письменного отказа, либо сначала в вышестоящий орган/прокуратуру. Требовать письменного мотивированного отказа — ваше право, закреплённое ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ.

Риски продажи без разрешения и согласие сособственников

Сделка, совершённая от имени несовершеннолетнего без предварительного разрешения опеки, нарушает требования закона: она является оспоримой, а поскольку посягает на права и охраняемые законом интересы детей — как правило, ничтожной.

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2.
— п. 1 ст. 168 ГК РФ

Последствия сделки без разрешения усугубляются: орган опеки обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении договора с возвратом имущества и возмещением убытков за счёт законных представителей.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством
— ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Дополнительно: квартира находится в общей долевой собственности, поэтому распоряжение ею осуществляется по соглашению всех сособственников, а при возмездном отчуждении доли применяется преимущественное право покупки.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

На практике при продаже квартиры целиком (а не отдельной доли) одному покупателю преимущественное право покупки постороннему лицу не срабатывает (продаётся объект целиком, а не доля), однако согласие всех сособственников — родителей и (в лице законных представителей с разрешения опеки) детей — необходимо. В вашем случае семья продаёт квартиру целиком, поэтому нотариального уведомления остальных сособственников по ст. 250 ГК РФ не требуется — сделка совершается всеми собственниками совместно.

Вывод: продажа без разрешения опеки почти гарантированно повлечёт оспаривание/признание сделки недействительной с возвратом имущества, а также возложение убытков на родителей. Совершать сделку без разрешения опеки категорически не рекомендуется. При продаже квартиры целиком всеми сособственниками преимущественное право покупки не применяется, но согласие всех собственников (включая детей через законных представителей с разрешением опеки) обязательно.

Налоговые последствия продажи и согласие на отчуждение при проживании детей

По общему правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения и более. Если квартира была в собственности меньше трёх (а в некоторых случаях — пяти) лет, доход от продажи облагается НДФЛ, но налогоплательщик вправе применить имущественный вычет (в сумме дохода от продажи, не превышающей 1 млн руб., либо в сумме документально подтверждённых расходов на приобретение) и/или уменьшить доход на величину расходов.

Важно для вашего случая: доля детей, приобретённая в качестве обязательного условия использования средств бюджета на покупку жилья, имеет особенности исчисления срока владения. Поскольку доли детей возникли именно в силу требования программы «Молодая семья», при продаже в срок нахождения доли в собственности может включаться период владения всей квартирой. Точный расчёт налога зависит от срока владения и суммы сделки.

Отдельный контрольный момент — согласие органа опеки распространяется не только на сделки с имуществом детей-собственников, но и на отчуждение жилья, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Вывод: отдельно проконсультируйтесь с налоговым специалистом по НДФЛ: освобождение зависит от минимального срока владения (3 года в ряде случаев, 5 лет по общему правилу) либо от применения вычета на сумму расходов на приобретение. Юридически ключевое налоговое значение имеет то, что детские доли возникли как обязательное условие бюджетной программы.