Какую цену указать в договоре при продаже дома с детскими долями для разрешения опеки, если кадастровая стоимость выше реальной, и можно ли продать по доверенности от матери и несовершеннолетних детей, выданной дедушке?

Необходимость разрешения опеки на продажу долей детей

Дети — собственники 2/3 долей (12 лет — малолетний, 15 лет — несовершеннолетний 14–18 лет), а их законный представитель — мать. Распоряжение таким имуществом подчинено правилам об имуществе подопечного.

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — ст. 37 ГК РФ, п. 1

Эта норма распространяется на вашу ситуацию напрямую: продажа 2/3 долей детей — это отчуждение имущества, уменьшающее его, поэтому без предварительного разрешения органа опеки сделка проведена быть не может.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Это специальная норма, которая прямо называет отчуждение имущества подопечного сделкой, требующей предварительного разрешения. Значит, без разрешения опеки ни вы, ни ваш представитель по доверенности не вправе продать доли детей.

1. Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
   — ч. 2 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ

Дополнительно подтверждается порядок: разрешения и обязательные указания даёт именно орган опеки в письменной форме.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

СК РФ приравнивает управление родителями имуществом ребёнка к управлению имуществом подопечного, поэтому согласие опеки нужно, даже если между детьми и матерью нет формальной опеки — родители действуют по правилам ст. 37 ГК РФ.

Вывод: продажа дома и участка с долями несовершеннолетних возможна только после получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение долей каждого ребёнка. Без него сделку нельзя ни совершить, ни зарегистрировать.

Какую цену указывать в договоре для опеки

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Прямой нормы о том, что цена отчуждаемого имущества ребёнка должна равняться кадастровой стоимости, в законе нет. Критерий для опеки сформулирован иначе — запрет сделок, «влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного». Это означает: опека проверяет соответствие цены реальной стоимости и отсутствие ущерба ребёнку, а не формальное совпадение с кадастровой стоимостью.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Основания отчуждения недвижимости подопечного перечислены в ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ: продажа ветхого дома, за которым семья (живущая в Москве) не может ухаживать, при зачислении вырученного на счета детей подпадает под «исключительные случаи, если этого требуют интересы подопечного».

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Норма фиксирует процедуру: разрешение или мотивированный отказ выдаются не позднее 15 дней с даты подачи заявления, отказ должен быть мотивирован — именно по цене опека чаще всего и высказывает возражения.

Вывод: в договоре указывайте реальную рыночную цену (порядка 600 000 ₽), подтверждённую отчётом об оценке или справкой о рыночной стоимости с учётом аварийного состояния дома, и прикладывайте её к заявлению в опеку. Кадастровая стоимость 900 000 ₽ не является обязательной ценой продажи; если опека усмотрит уменьшение имущества ребёнка без обоснования рыночной цены, её отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Можно ли не покупать другое жильё, а зачислить деньги на счета детей

Норма ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ перечисляет случаи, когда недвижимость подопечного вообще может быть отчуждена; покупка взамен другого жилья не является обязательным элементом этой нормы. Значит, закон не требует обязательного приобретения иного жилья детям — важны интересы ребёнка и сохранение его имущества в денежной форме.

1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Суммы алиментов, пенсий, пособий, возмещения вреда здоровью и вреда, понесенного в случае смерти кормильца, а также иные выплачиваемые на содержание подопечного средства, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, подлежат зачислению на отдельный номинальный счет, открываемый опекуном или попечителем в соответствии с главой 45 настоящего Кодекса, и расходуются опекуном или попечителем без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опекун или попечитель предоставляет отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, в порядке, установленном Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . Случаи, при которых опекун вправе не предоставлять отчет о расходовании сумм, зачисляемых на отдельный номинальный счет, устанавливаются Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции федеральных законов от 30.12.2012 № 302-ФЗ; от 29.12.2017 № 459-ФЗ) 2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — ст. 37 ГК РФ, п. 1

Ключевое указание — доходы, причитающиеся подопечному, распоряжаются «исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки». Вырученные от продажи доли деньги — это доход ребёнка от управления его имуществом, поэтому их зачисление на счёт ребёнка и дальнейшее расходование подчиняется тому же правилу.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

СК РФ прямо подтверждает, что ребёнок имеет право собственности на доходы, полученные им, в том числе от принадлежащего ему имущества. Деньги от продажи детских долей — собственность именно детей, а не родителей.

1. Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
   — ч. 2 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ

Разрешение на распоряжение вырученными деньгами даёт орган опеки в письменной форме, поэтому условие о зачислении средств на счета детей следует прямо зафиксировать в заявлении и в самом разрешении.

Вывод: не покупать другое жильё законом не запрещено — вы вправе зачислить деньги, приходящиеся на доли детей, на их счета. Однако такое условие опека согласует только если это отвечает интересам ребёнка, поэтому в заявлении обязательно укажите цель — зачисление на счета детей; вариант с покупкой другого жилья (если того потребует опека) остаётся резервным.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Доверенность от имени детей и от матери: кто её выдаёт

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Из п. 1 ст. 28 ГК РФ следует: от имени 12-летнего ребёнка (малолетнего) сделку совершают только законные представители. Значит, доверенность от имени 12-летнего не выдаётся — доверенность на продажу его доли оформляете вы как мать, действуя от себя в интересах ребёнка.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
   — п. 1 ст. 26 ГК РФ

Из п. 1 ст. 26 ГК РФ следует: 15-летний ребёнок совершает сделку с письменного согласия законного представителя. Поэтому доверенность на продажу его доли либо оформляется самим 15-летним с письменного согласия матери, либо вы как мать представляете его интересы по правилам о законном представительстве.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5.
   — ч. 2 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Важно: выдача доверенности от имени подопечного (то есть от несовершеннолетнего) сама по себе требует предварительного разрешения органа опеки. Поэтому в заявление в опеку включайте не только просьбу о разрешении на продажу, но и просьбу разрешить выдачу доверенности от имени детей.

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Из п. 1 ст. 185.1 ГК РФ следует: доверенность на сделку, требующую нотариальной формы, и на подачу заявления о регистрации права должна быть нотариально удостоверена. Отчуждение долей в праве общей долевой собственности как раз требует нотариальной формы, поэтому и доверенность от вас и от имени детей должна быть нотариально удостоверена.

Вывод: доверенность от имени 12-летнего (малолетнего) не выдаётся — его интересы представляет мать; доверенность от имени 15-летнего возможна с его подписью и письменным согласием матери; доверенность от себя вы оформляете на дедушку. Все такие доверенности (и выдача доверенности от имени несовершеннолетнего) требуют предварительного разрешения органа опеки и нотариального удостоверения.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Сможет ли дедушка совершить сделку по доверенности

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенность от вас и от имени детей должна быть нотариальной — тогда дедушка по ней вправе подписывать договор, подавать документы и получать деньги. Без нотариального удостоверения он продать не сможет.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Однако объём полномочий ограничен: сама сделка всё равно требует предварительного разрешения органа опеки. В разрешении должны быть указаны сделка, цена и условия (включая зачисление денег на счета детей), а представитель обязан действовать строго в пределах разрешённого.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Если среди собственников есть посторонние лица (а также иные участники долевой собственности), продавец доли обязан письменно известить их о намерении продать с указанием цены — при нарушении преимущественного права покупки участник вправе в течение трёх месяцев требовать перевода на него прав покупателя. Дедушке нужно действовать и с этим учётом.

Вывод: да, дедушка сможет продать дом от имени вас и детей, но только при одновременном соблюдении трёх условий: нотариальная доверенность с полномочиями на подписание договора, подачу документов в Росреестр и получение денег; выданное в установленном порядке предварительное разрешение опеки (включая разрешение на выдачу доверенности от имени детей); соблюдение правил о преимущественном праве покупки иных участников долевой собственности.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Процедура и сроки: куда обращаться и как обжаловать отказ

1. Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
   — ч. 2 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ

Отсюда следует, что компетентен орган опеки по месту, за которым закреплены несовершеннолетние (обычно орган опеки и попечительства по месту их жительства; при постоянном проживании в Москве — московский орган, но по объекту в Саратовской области опека запрашивает документы по месту нахождения имущества). Точные перечни документов и регламент приёма смотрите на официальном портале соответствующего органа.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется в случаях выдачи доверенности от имени подопечного. 3. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5.
   — ч. 2 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Из этой же нормы видно: срок принятия решения — 15 дней, отказ должен быть мотивирован, и он может быть оспорен в суде (заинтересованными лицами, в том числе вами и прокурором).

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Норма подтверждает серьёзность нарушения: при обнаружении факта сделки без разрешения опеки орган обязан обратиться в суд с требованием о расторжении такого договора, а имущество подлежит возврату; убытки сторонам возмещает опекун (попечитель). Это дополнительный аргумент, почему нельзя продавать без разрешения.

Вывод: подавайте заявление о предварительном разрешении на продажу (и на выдачу доверенности от имени детей) в орган опеки и попечительства; письменное решение — разрешение либо мотивированный отказ — должно быть выдано в течение 15 дней. Отказ обжалуется в суде; процедура бесплатна, а при пакете документов (отчёт об оценке, подтверждение рыночной цены, сведения о состоянии дома, обязательство о зачислении денег на счета детей) риск отказа минимален.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Налоговые последствия продажи

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Из п. 2 ст. 214.10 НК РФ следует: если договорная цена ниже кадастровой стоимости, для налогообложения доход принимается равным 0,7 кадастровой стоимости. При кадастре 900 000 ₽ это 630 000 ₽ — то есть ниже этой суммы доход «для налоговой» не может быть принят, но это влияет только на налог, а не на действительность сделки и не на права опеки.

минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ (срок 3 года)

Из п. 2 ст. 217.1 НК РФ следует: минимальный предельный срок владения — три года, если право получено в порядке наследования. Так как доли дети получили по наследству от бабушки, достаточно владеть ими более трёх лет, чтобы доход от продажи был полностью освобождён от НДФЛ.

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2.
   — п. 1 ст. 168 ГК РФ

Общее правило о недействительности сделок имеет значение и здесь: сделка, нарушающая требования закона, оспорима, а при посягательстве на права третьих лиц может быть признана ничтожной. Поэтому занижение цены искусственно, «ради опеки», вредно и правовой, и налоговой точки зрения.

1. Неисполнение или ненадлежащее исполнение родителями или иными законными представителями несовершеннолетних обязанностей по содержанию, воспитанию, обучению, защите прав и интересов несовершеннолетних - (В редакции Федерального закона от 04.05.2011 № 98-ФЗ ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей. (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ , от 31.07.2025 № 302-ФЗ ) 2. Нарушение родителями или иными законными представителями несовершеннолетних прав и интересов несовершеннолетних, выразившееся в лишении их права на общение с родителями или близкими родственниками, если такое общение не противоречит интересам детей, в намеренном сокрытии места нахождения детей помимо их воли, в неисполнении судебного решения об определении места жительства детей, в том числе судебного решения об определении места жительства детей на период до вступления в законную силу судебного решения об определении их места жительства, в неисполнении судебного решения о порядке осуществления родительских прав или о порядке осуществления родительских прав на период до вступления в законную силу судебного решения либо в ином воспрепятствовании осуществлению родителями прав на воспитание и образование детей и на защиту их прав и интересов, - влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.05.2011 № 98-ФЗ ) 3.
   — ч. 1 ст. 5.35 КоАП РФ

При нарушении прав и интересов несовершеннолетних (в том числе при ненадлежащей продаже их имущества) возможно привлечение законного представителя к административной ответственности по ч. 1 ст. 5.35 КоАП РФ — предупреждение или штраф от 500 до 2 000 ₽.

Вывод: НДФЛ при продаже дома, полученного детьми по наследству и находившегося в собственности более трёх лет, не возникает ни у одного из продавцов; при этом цена ниже 0,7 кадастровой стоимости (ниже 630 000 ₽) увеличит налоговую базу, поэтому искусственно занижать цену нет смысла — указывайте реальную рыночную цену, подтверждённую оценкой. Продажа с занижением в обход интересов детей создаёт риск признания сделки недействительной и ответственности по ст. 5.35 КоАП РФ.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

Нотариальная форма сделки и преимущественное право покупки

Сделки по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество (кроме прямо перечисленных в законе исключений) подлежат нотариальному удостоверению. У вас продаётся общий объект — дом с участком, где выделены доли (1/3 матери и 2/3 детей), поэтому договор купли-продажи должен быть нотариальным, а доверенность дедушке на такую сделку и на подачу заявления о регистрации — тоже нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, процитировано выше).

1. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
   — п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Дополнительно зафиксируем общее правило: доверенность на сделку, требующую нотариальной формы, и на распоряжение зарегистрированными правами должна быть нотариально удостоверена.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
   — п. 1 ст. 250 ГК РФ

При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по цене продажи; продавец обязан письменно известить их с указанием цены и условий, а при нарушении участник вправе в течение трёх месяцев требовать перевода на него прав покупателя.

Вывод: договор купли-продажи долей подлежит нотариальному удостоверению; доверенность дедушке — тоже нотариальная; перед продажей соблюдается порядок извещения иных участников долевой собственности (месяц на реализацию преимущественного права). Государственная регистрация перехода права проводится на основании нотариального договора и разрешения опеки.

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Ветка «если дом — единственное иное жильё» и интересы детей при продаже долей

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Норма перечисляет случаи, когда недвижимость подопечного допустимо отчуждать. Из неё видно, что отчуждение возможно не «автоматически», а при наличии одного из законных оснований, и только с предварительного разрешения опеки. Следовательно, обоснование зависит от фактических обстоятельств (состояние дома, место жительства детей, отсутствие интереса в сохранении доли).

1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 2 ст. 246 ГК РФ

Поскольку дом — наследство от бабушки и семья живёт в Москве, продажа скорее всего обосновывается именно тем, что сохранение доли не имеет потребительской ценности для детей, а деньги, зачисленные на их счета, сохранят их имущество лучше, чем ветхий дом.

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Если органы опеки сочтут, что продажа ухудшает положение детей, а сделка всё же будет совершена без разрешения, орган обязан обратиться в суд с требованием о расторжении договора, а убытки лягут на представителя. Это главный риск, поэтому искать «обходные» пути (например, занижение цены или продажа без разрешения) категорически нельзя.

Вывод: ключевая развилка — какую цель продажи вы заявите. Если это зачисление вырученных детских денег на счёта детей (сохранение имущества в денежной форме) — основание ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ применимо при подтверждении интересов детей; если опека всё же потребует приобрести взамен другое жильё, вариант с покупкой остаётся запасным. В любом случае без разрешения опеки продавать нельзя, иначе сделку расторгнут по иску органа опеки, а убытки будут взысканы с представителя.

1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
   — ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ

Региональный аспект (Саратовская область)

Отчуждение недвижимости подопечного допускается только по основаниям, перечисленным в ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ, с предварительного разрешения органа опеки. Разрешение даёт орган опеки — в вашем случае это орган опеки и попечительства соответствующего муниципального образования Саратовской области (по месту нахождения несовершеннолетних либо по месту нахождения объекта), на это прямо указывает порядок выдачи разрешений по месту жительства/нахождения подопечных.

1. Органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.
   — ч. 2 ст. 19 ФЗ № 48-ФЗ

Специальных региональных норм, изменяющих для Саратовской области порядок сделок с имуществом несовершеннолетних по сравнению с федеральными правилами ФЗ № 48-ФЗ и ГК РФ, не установлено — применяются общие требования: предварительное разрешение (15 дней), подтверждение рыночной цены и зачисление детских средств на именные счета.

Вывод: заявление о разрешении на продажу объекта в Саратовской области подаётся в орган опеки соответствующего муниципального образования с приложением документов по объекту и подтверждением цены; нормы о цене, зачислении денег на счета детей и доверенности остаются федеральными и едиными.

Обоснование цены ниже кадастровой: доказательства для опеки

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Критерий оценки сделки для опеки сформулирован как запрет сделок, «влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного». Из этого следует, что опека проверяет не соотношение цены с кадастровой стоимостью, а соответствие цены реальной рыночной стоимости и отсутствие ущерба ребёнку: если подтверждённая рыночная стоимость объекта (около 600 000 ₽) ниже кадастровой (900 000 ₽), продажа по рыночной цене не считается «уменьшением имущества».

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Мотивированность отказа означает: если опека сочтёт цену заниженной, она обязана это обосновать, а вы вправе представить встречные доказательства — в судебном порядке, если отказ не устранят.

Вывод: для обоснования цены ниже кадастровой приложите к заявлению отчёт об оценке рыночной стоимости (или заключение оценщика/справку об ориентировочной стоимости) с учётом аварийного/ветхого состояния дома. Такая фиксация рыночной стоимости — единственный способ показать опеке, что цена 600 000 ₽ отражает действительную ценность и не уменьшает имущество детей; ведомственные перечни документов конкретного органа опеки Саратовской области в открытом корпусе не найдены, поэтому сверьте список на месте.