Как получить разрешение органов опеки на сдачу квартиры, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, но доли у них нет?

Требуется ли согласие (разрешение) органа опеки на сдачу квартиры, если дети лишь зарегистрированы, а собственник — родитель

Разрешение органа опеки и попечительства по закону требуется при распоряжении имуществом подопечного, то есть имуществом, собственником которого является недееспособный или не полностью дееспособный гражданин, находящийся под опекой (попечительством). Это прямо следует из ч. 1 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве».

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Пункт 2 ст. 37 ГК РФ повторяет то же правило применительно к распоряжению имуществом подопечного и распространяет запрет на сделки по сдаче имущества подопечного внаём без предварительного разрешения.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Ключевое значение для вашей ситуации имеет разграничение, данное Конституционным Судом РФ: правила о разрешении применяются к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, то есть когда собственником вещи выступает сам ребёнок, а не его родитель.

Эти правила в силу пункта 1 статьи 28 ГК Российской Федерации применяются также к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, совершаемым его родителями, которые согласно статье 64 Семейного кодекса Российской Федерации являются законными представителями несовершеннолетних детей, выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1) и не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2). Закрепленный приведенными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом направлен, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 6 марта 2003 года N 119-О, на защиту прав и интересов несовершеннолетних и не может рассматриваться как нарушающий статью 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, и противоречащий статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, допускающей ограничение федеральным законом прав и свобод человека и гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.
— Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П

Иными словами, режим предварительного разрешения опеки включается тогда, когда несовершеннолетний сам является собственником (доля в праве, отдельное жильё). У вас же собственник квартиры — родитель, а у детей доли в праве нет. Значит, договор найма заключается родителем по поводу своего собственного имущества, и нормы ст. 37 ГК РФ и ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ к такой сделке не подпадают. Опека не вправе произвольно расширять свои полномочия.

из пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями (Определение от 6 марта 2003 года N 119-О). Однако законодатель не обратил внимания на правовую позицию Конституционного Суда, в силу которой именно прежняя редакция нормы пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации была основана на презумпции добросовестности родителей. Объективно новая редакция пункта 4 статьи 292 ухудшила положение с нормативной регламентацией конституционной обязанности по государственной защите детей. По сути, это и есть умаление конституционного права, закрепленного в статье 45 Конституции Российской Федерации, что запрещено в части второй ее статьи 55. И есть объективные доказательства того, что произошло умаление конституционного права детей. Приказом Минюста России от 6 августа 2001 года N 233 была утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, в абзаце третьем пункта 8 которой было установлено, что в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы (подлинник и копия), в том числе разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если... в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника...
— Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П

Собственник вправе свободно распоряжаться своей квартирой, в том числе передавать её в пользование другим лицам по договору найма (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
— п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Аналогичное право собственника жилого помещения сдавать его по договору найма установлено жилищным законодательством (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами.
— ч. 2 ст. 30 ЖК РФ

Вывод по вопросу: поскольку собственником квартиры является родитель и у несовершеннолетних детей нет доли в праве, а режим ст. 37 ГК РФ / ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ распространяется только на имущество, принадлежащее самому несовершеннолетнему, предварительное разрешение органа опеки на сдачу такой квартиры внаём по общему правилу не требуется. Утверждение знакомых об «обязательном согласии опеки» верно только для случая, когда дети являются собственниками долей. Если бы дети были сособственниками, разрешение (или мотивированный отказ) выдавалось бы в письменной форме в срок не позднее 15 дней с даты заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Сохраняют ли дети право пользования квартирой при сдаче её внаём и мешает ли это сделке

Несовершеннолетние дети собственника относятся к членам его семьи и имеют право пользования этим жилым помещением наравне с собственником (п. 1 ст. 292 ГК РФ, ч. 1 и 2 ст. 31 ЖК РФ).

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 15.05.2001 № 54-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
— п. 1 ст. 292 ГК РФ

К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. 2. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
— ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ

Из этого следует практический вывод: право пользования детей основано на их статусе членов семьи собственника, а не на праве собственности. Сдача квартиры внаём (краткосрочный или долгосрочный найм) не лишает их этого права автоматически и не требует отдельного согласия опеки — но она не должна приводить к ущемлению их жилищных интересов. Родительские права, включая решение вопросов распоряжения семейным жильём, осуществляются в интересах детей (ч. 1 ст. 65 СК РФ).

Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию. Способы воспитания детей должны исключать пренебрежительное, жестокое, грубое, унижающее человеческое достоинство обращение, оскорбление или эксплуатацию детей. Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке. 2. Все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. Родители (один из них) при наличии разногласий между ними вправе обратиться за разрешением этих разногласий в орган опеки и попечительства или в суд.
— ч. 1, 2 ст. 65 СК РФ

Вывод по вопросу: наличие зарегистрированных и обладающих правом пользования несовершеннолетних детей само по себе не запрещает сдачу квартиры внаём, поскольку разрешение опеки по правилам о распоряжении чужим (детским) имуществом здесь не требуется. Однако, действуя в интересах детей, родитель должен учитывать их жилищные интересы: если квартира является единственным местом жительства детей, передача её третьим лицам для проживания может расцениваться как ущемление прав ребёнка. При сдаче квартиры, в которой дети фактически не живут и имеют иное жильё, рисков существенно меньше.

Как правильно оформить сдачу: договор найма, его форма и регистрация

Сдача квартиры физическому лицу оформляется договором найма жилого помещения, по которому собственник передаёт помещение нанимателю за плату во владение и пользование для проживания (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Юридическому лицу помещение передаётся по договору аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Статья 672. Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (Наименование в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении. 3.
— п. 1 ст. 671 ГК РФ

Договор найма заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 217-ФЗ ) 2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
— ст. 674 ГК РФ, п. 1

Важное и часто упускаемое последствие: если договор заключается на срок не менее года, возникающее обременение права собственности подлежит государственной регистрации; при заключении договора на срок до одного года (краткосрочный наём) регистрация обременения не требуется. Договор найма может быть заключён на срок до пяти лет, а если срок не определён — считается заключённым на пять лет; к краткосрочному найму (до одного года) не применяется ряд правил о преимущественном праве нанимателя (ст. 683 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
— п. 1 ст. 683 ГК РФ

Вывод по вопросу: оформляйте сдачу письменным договором найма; чтобы избежать регистрации обременения, обычная практика — заключать договор на срок до одного года (например, 11 месяцев) с возможностью пролонгации. Разрешение опеки в договоре не фигурирует, поскольку по вашему случаю не требуется. Отсутствие письменной формы затрудняет доказывание условий сделки в споре, поэтому пренебрегать ею не следует.

Могут ли отказать в согласии и что делать, если отказ всё же получен

Если бы разрешение опеки объективно требовалось (например, дети — сособственники), порядок таков: разрешение или мотивированный отказ выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления, и такой отказ может быть оспорен в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Эта норма прямо устанавливает, что отказ должен быть мотивирован и что предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке опекуном, попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

КС РФ также подчёркивает, что опека не вправе произвольно запрещать сделки: правила о разрешении применяются к сделкам с имуществом несовершеннолетнего (когда ребёнок сам собственник), а не к сделкам родителя со своим имуществом.

Эти правила в силу пункта 1 статьи 28 ГК Российской Федерации применяются также к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, совершаемым его родителями, которые согласно статье 64 Семейного кодекса Российской Федерации являются законными представителями несовершеннолетних детей, выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1) и не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2). Закрепленный приведенными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом направлен, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 6 марта 2003 года N 119-О, на защиту прав и интересов несовершеннолетних и не может рассматриваться как нарушающий статью 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, и противоречащий статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, допускающей ограничение федеральным законом прав и свобод человека и гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.
— Постановление КС РФ от 08.06.2010 № 13-П

Вывод по вопросу: в вашей ситуации (собственник — родитель, доли у детей нет) применимая норма ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ и п. 2 ст. 37 ГК РФ связывает необходимость разрешения только с имуществом подопечного, поэтому оснований требовать согласия опеки не имеется и вопрос об отказе по существу не возникает. Если бы дети были сособственниками и опека отказала, отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде; срок ответа опеки — 15 дней с даты обращения.

Риск недействительности сделки и ответственность (ветка на случай отсутствия необходимого согласия)

Ответ нужно проверить и «с обратной стороны»: если бы разрешение было обязательным, но не получено, сделка стала бы оспоримой. Сделка, совершённая без согласия органа, необходимость которого предусмотрена законом, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску управомоченного лица (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ).

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность. 2. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. 3. Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

При этом оспоримая сделка без необходимого согласия может быть признана недействительной, только если доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ), а сделка, посягающая на публичные интересы либо права третьих лиц, может быть ничтожна (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Специальная норма ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ обязывает орган опеки при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без разрешения обратиться в суд с требованием о расторжении такого договора (кроме случая, когда договор заключён к выгоде подопечного).

Вывод по вопросу: по приведённым нормам ст. 173.1 и 168 ГК РФ, а также ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, механизм оспаривания и расторжения действует только в отношении сделок с имуществом подопечного. Поскольку по вашему случаю (собственник — родитель, доли у детей отсутствуют) согласие опеки не требуется и сделка не является распоряжением имуществом подопечного, указанные риски недействительности по этому основанию к вашему договору не применяются.