Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Опека над детьми

Продажа дома с детскими долями и покупка жилья в городе учебы ребенка: одобрит ли опека, если взамен приобретается квартира там же, и что для нее важно — равноценность долей или улучшение условий

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте в орган опеки заявление о предварительном разрешении на продажу дома с долями детей.descriptionЗаявление в орган опеки и попечительства о предварительном разрешении на отчуждение доли несовершеннолетнего ребенка в продаваемом доме и приобретение квартиры (свободная форма)
  2. 2
    Приложите предварительный договор купли-продажи квартиры в городе учёбы с долями детей не меньше прежних.
  3. 3
    Подтвердите учёбу ребёнка в другом городе — это законное основание для переезда и продажи.
  4. 4
    Оформите продажу дома единой сделкой всех сособственников — нотариус тогда не обязателен.
  5. 5
    Свяжите продажу и покупку по времени, чтобы доля ребёнка не осталась без встречного предоставления.
  6. 6
    Выделите детям доли в новой квартире по соглашению — требование маткапитала и опеки совпадают.

Документы и доказательства

  • Выписки ЕГРН на дом и на приобретаемую квартиру, подтверждающие доли детей.
  • Предварительный договор или проект договора купли-продажи квартиры в городе учёбы.
  • Документы о выделении долей детям при использовании материнского капитала.
  • Справка или документ, подтверждающий обучение ребёнка в другом городе.
  • Расчёт сопоставления площади и стоимости прежней и новой доли ребёнка.

  • Сроки и риски

    • Продажа без предварительного разрешения опеки оспорима; опека обязана обратиться в суд о расторжении договора.
    • Доля ребёнка в новой квартире не должна быть меньше прежней по площади и стоимости — иначе откажут.
    • Продажу и покупку оформляйте одновременно или обеспечьте покупку, чтобы доля ребёнка не «исчезла» без встречного предоставления.
    • При использовании маткапитала новую квартиру оформите в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению.
    • Немотивированный отказ или отказ из-за переезда в другой город обжалуйте в суд в порядке административного судопроизводства.

  • Чего не делать

    • Не продавайте дом без предварительного письменного разрешения органа опеки — сделка оспорима.
    • Не соглашайтесь на долю ребёнка в новой квартире меньше прежней по площади и стоимости.
    • Не разделяйте продажу и покупку во времени — не оставляйте ребёнка без встречного жилья.
    • Не оформляйте продажу доли ребёнка отдельной сделкой — потребуется нотариус и преимущественное право.
    • Не принимайте немотивированный отказ опеки со ссылкой лишь на переезд в другой город.
    • Не откладывайте выделение детям долей в купленной квартире — это обязательное условие.

  • Когда нужен адвокат

    • Если опека откажет или затянет ответ: Опека откажет или затянет — без адвоката сложно доказать, что переезд к учёбе ребёнка законное основание.
    • Если доли детей в новой квартире окажутся меньше прежних по площади или стоимости: Доли детей в новой квартире меньше прежних по площади или стоимости — нужна защита позиции.
    • Если сделки продажи и покупки не совпадут по времени: Сделки продажи и покупки не совпадают по времени — риск отказа, требуется юридическое сопровождение.
    • Если опека вынесет немотивированный отказ: Опека вынесла немотивированный отказ — обжалование в суде лучше вести через адвоката.
    • Если продавец или покупатель сорвёт сделку либо возникнет спор о долях: Продавец или покупатель срывает сделку, есть спор о долях — без юриста не обойтись.

  • Альтернативные пути

    • Подайте заявление в опеку по месту нахождения дома или по месту жительства ребёнка — уточните орган по региональному регламенту.
    • Подтвердите учёбу ребёнка в другом городе — это прямое основание для отчуждения по п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ.
    • Оформите продажу дома одной сделкой всеми сособственниками — нотариус не потребуется (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).
    • При отказе опеки обжалуйте его в районный суд по КАС РФ — немотивированный отказ незаконен (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

  • Региональные особенности

    • Точный перечень документов уточните в региональном регламенте органа опеки — он различается по субъектам.
    • Приложите документы об учёбе ребёнка в другом городе — это подтверждает перемену места жительства.
    • Проверьте, требуется ли предварительная запись на приём — во многих органах опеки она обязательна.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация юридическим языком. Родители (законные представители) намерены произвести отчуждение жилого дома, находящегося в общей долевой собственности, где несовершеннолетнему ребёнку принадлежит доля, выделенная в связи с использованием средств материнского (семейного) капитала. Отчуждение обусловлено переменой места жительства ребёнка в связи с его обучением в другом городе. Взамен отчуждаемого дома планируется приобретение квартиры в городе учёбы с выделением ребёнку доли. Из этого следует: сделка подпадает под режим предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ч. 1–3 ст. 20, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ; п. 2 ст. 37 ГК РФ; п. 3 ст. 60 СК РФ), а переезд ребёнка в город учёбы является прямо предусмотренным законом основанием для отчуждения его жилого помещения (п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ).

  2. Затронутые правоотношения:

    • Право собственности несовершеннолетнего на долю в жилом доме — затронуто, поскольку отчуждение доли ребёнка уменьшает его наличное имущество; это влечёт обязательность предварительного разрешения опеки и оценку встречного предоставления.
    • Правоотношения законного представительства родителей — затронуты, поскольку родители распоряжаются имуществом ребёнка; на них распространяются ограничения, установленные для опекунов и попечителей (п. 3 ст. 60 СК РФ, п. 2 ст. 37 ГК РФ).
    • Обязательства, связанные с материнским капиталом — затронуты, поскольку при покупке нового жилья с использованием средств маткапитала родители обязаны оформить его в общую собственность с детьми с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ); это совпадает с требованием опеки о выделении ребёнку доли.
    • Административные правоотношения с органом опеки и попечительства — затронуты, поскольку разрешение или мотивированный отказ выдаётся в письменной форме в течение 15 дней и может быть оспорено в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).
    • Форма сделки и порядок отчуждения долей — затронуты, поскольку при продаже дома целиком всеми сособственниками по одной сделке нотариальное удостоверение не требуется (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), тогда как отдельная продажа доли ребёнка потребовала бы нотариальной формы и соблюдения преимущественного права покупки.

  3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

    • Наличие у ребёнка доли в праве собственности на отчуждаемый дом — это переводит сделку в режим предварительного разрешения органа опеки, а не простого согласия по ст. 292 ГК РФ.
    • Перемена места жительства ребёнка в связи с обучением в другом городе — прямо названа в законе как допустимое основание отчуждения жилого помещения подопечного (п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ), что усиливает позицию родителей.
    • Равноценность встречного предоставления — доля ребёнка в приобретаемой квартире должна быть не меньше прежней по площади и стоимости; это основной критерий, по которому опека оценивает, не допущено ли уменьшение имущества подопечного (п. 5 ст. 18 ФЗ № 48-ФЗ).
    • Связанность и одновременность сделок продажи и покупки — отсутствие промежуточного положения, при котором доля ребёнка отчуждается без встречного предоставления, является ключевым условием положительного решения опеки.
    • Оформление продажи как единой сделки всех сособственников — позволяет избежать обязательной нотариальной формы и дополнительных требований, связанных с отчуждением отдельной доли (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).
    • Соблюдение письменной процедуры и срока получения разрешения — разрешение или мотивированный отказ выдаётся в течение 15 дней; немотивированный отказ либо отказ, основанный лишь на факте переезда, подлежит судебному оспариванию (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Обязательность предварительного разрешения органа опеки на продажу дома с долями детей

Продажа дома, в котором детям принадлежат доли (выделенные, в том числе, в связи с использованием материнского капитала), — это отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетних. Закон прямо ставит такое отчуждение в зависимость от предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 3. При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства применяются правила части 4 статьи 21 настоящего Федерального закона
— ч. 1–3 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Ключевой момент для вашей ситуации: пункт 4 части 1 статьи 20 ФЗ № 48-ФЗ прямо называет в числе допустимых оснований отчуждения жилья подопечного «отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного». То есть переезд ребёнка в город учёбы — это законное, прямо предусмотренное основание для продажи его доли в доме, а не обстоятельство, дающее опеке повод для отказа. Однако разрешение всё равно требуется — сделка без него невозможна.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного
— ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Это означает: родители как законные представители не вправе продать долю ребёнка (а значит, и дом в целом, поскольку доля ребёнка в нём обременяет сделку) без письменного разрешения опеки. Правило подкреплено и гражданским законодательством:

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

На вас как родителей это правило распространяется напрямую через семейное законодательство:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Вывод: продать дом с детскими долями без предварительного разрешения органа опеки и попечительства нельзя. Сам факт, что 1/3 дома выкуплена за материнский капитал и доли детям выделены, — не препятствие, а лишь основание для получения такого разрешения; отказ возможен только если сделка ухудшает имущественное положение ребёнка.

Критерий решения опеки: что важно — доли «не хуже», а не город

Закон не требует, чтобы новое жильё находилось именно в городе учёбы ребёнка, и не обязывает опеку сравнивать «престижность» городов. Единственный закреплённый в законе ориентир — недопущение уменьшения имущества подопечного.

Опекун и попечитель обязаны заботиться о переданном им имуществе подопечных как о своем собственном, не допускать уменьшение стоимости имущества подопечного
— п. 5 ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Из этого следует правовой критерий: имущественное положение ребёнка считается неухудшенным, если взамен отчуждаемой доли ему предоставляется доля в приобретаемой квартире, не меньшая прежней по площади и стоимости. Именно этот критерий (площадь и стоимость доли, а не местоположение и не факт учёбы ребёнка в конкретном городе) опека кладёт в основу решения. Переезд в другой город сам по себе не является основанием для отказа — более того, он легализован как допустимая причина продажи жилья подопечного (п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ).

Что подтверждает, что обязанность выделить детям долю сохраняется и при новой покупке:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Поскольку при использовании материнского капитала на покупку нового жилья родители вновь обязаны оформить его в общую собственность с детьми с определением долей по соглашению, требование опеки о выделении детям долей в новой квартире автоматически совпадает с обязательством по материнскому капиталу. Это делает встречную покупку «с долями детям» одновременно и условием разрешения опеки, и исполнением закона о маткапитале.

Для опеки практически важны: (1) реальная увязка сделок — продажа дома и покупка квартиры должны быть одновременными либо покупка обеспечена надёжным способом расчёта; (2) размер и стоимость доли ребёнка в новой квартире — не ниже прежнего; (3) отсутствие промежуточного положения, при котором доля ребёнка «исчезает» без встречного предоставления.

Вывод: опеке важно, чтобы доля ребёнка в новом жилье была не хуже прежней (по площади и стоимости) и чтобы сделки продажи и покупки были реально связаны. Требование, чтобы жильё было именно в городе учёбы, законом не установлено — достаточно, чтобы условия ребёнка не ухудшились; переезд в город учёбы лишь усиливает позицию родителей, так как это законное основание продажи.

Сроки, форма разрешения и порядок обжалования отказа

Процедура выдачи разрешения и обжалования отказа прямо урегулирована статьёй 21 ФЗ № 48-ФЗ.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором
— ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Для вашей ситуации это означает три обязательных момента: (1) разрешение (или мотивированный отказ) опека обязана дать в письменной форме не позднее 15 дней с даты подачи заявления; (2) отказ обязан быть мотивированным — просто «не разрешаем, потому что едете в другой город» без обоснования, чем ущемлены интересы ребёнка, незаконно; (3) и разрешение, и отказ могут быть оспорены в судебном порядке родителями как заинтересованными лицами, а также прокурором.

Согласие опеки, когда ребёнок не является сособственником, а лишь проживает в отчуждаемом жилье, тоже подчиняется тем же правилам срока и обжалования:

Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— ч. 5 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Отсутствие разрешения влечёт риск признания сделки недействительной по статье 173.1 ГК РФ:

Сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Значит, сделка, совершённая без разрешения опеки, оспорима и может быть признана недействительной, а проданное имущество — истребовано обратно; кроме того, орган опеки обязан при выявлении такого факта обратиться в суд о расторжении договора (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Поэтому совершать сделку до получения письменного разрешения нельзя.

Вывод: заявление подаётся в орган опеки и попечительства по месту нахождения дома (или по месту жительства ребёнка — определяется региональным регламентом); ответ даётся письменно в течение 15 дней; немотивированный или основанный лишь на факте переезда отказ подлежит обжалованию в суд в порядке административного судопроизводства (КАС РФ).

Нотариальная форма сделки и согласие других собственников

Продажа дома с долями детей имеет две формыльные особенности, которые влияют на порядок действий.

Первая — нотариальная форма. Сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу подлежат нотариальному удостоверению, кроме случая, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Практический вывод: если дом и участок продаются «целиком» одной сделкой, в которой участвуют все сособственники (оба родителя и дети в лице законных представителей), то нотариальное удостоверение не обязательно (исключение п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Если же продаётся лишь доля ребёнка кому-то из посторонних лиц отдельно — удостоверение у нотариуса обязательно, а также, по общему правилу, требуется соблюдение преимущественного права покупки других сособственников (ст. 250 ГК РФ). Поскольку ваша цель — продать дом целиком и переехать, оптимальна именно единая сделка всех собственников.

Вторая — согласие органа опеки по месту нахождения жилья, если ребёнок лишь проживает, но не является собственником (ст. 292 ГК РФ):

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

В вашем случае дети уже являются собственниками долей, поэтому применяется режим предварительного разрешения (ст. 20–21 ФЗ № 48-ФЗ), а не просто «согласие» по ст. 292 ГК РФ; но обе нормы исходят из одного принципа — сделка с жильём, затрагивающим интересы несовершеннолетних, требует участия опеки.

Вывод: чтобы минимизировать формальности, оформляйте продажу дома (и при необходимости участка) как единую сделку всех сособственников, тогда нотариальное удостоверение не потребуется; получение предварительного разрешения опеки в любом случае обязательно. Одновременность сделки продажи и сделки покупки квартиры с выделением детям долей — ключевое условие положительного решения опеки.

Да, органы опеки вправе дать разрешение на продажу дома с долями детей, если взамен приобретается квартира в городе учёбы ребёнка и детям выделяются доли не хуже прежних — по площади и стоимости. Переезд в город учёбы прямо предусмотрен законом как допустимое основание для отчуждения жилья несовершеннолетнего (п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ), поэтому сам по себе факт переезда не является препятствием.

Ключевой критерий для опеки — не город, а неухудшение имущественного положения ребёнка. Закон не требует, чтобы новое жильё находилось именно в городе учёбы. Закреплённый в законе ориентир — недопущение уменьшения стоимости имущества подопечного (п. 5 ст. 18 ФЗ № 48-ФЗ); на практике опека сопоставляет площадь и стоимость доли, оценивая, не ухудшено ли положение ребёнка. То, что квартира покупается в городе учёбы, — это дополнительный аргумент в вашу пользу, поскольку перемена места жительства ребёнка прямо названа в законе допустимым основанием продажи (п. 4 ч. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ).

Продажа без предварительного разрешения опеки невозможна. Родители как законные представители не вправе отчуждать имущество ребёнка без письменного разрешения органа опеки и попечительства (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Сделка, совершённая без такого разрешения, оспорима и может быть признана недействительной (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ), а орган опеки обязан обратиться в суд о расторжении договора (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Орган опеки обязан дать ответ в течение 15 дней с даты подачи заявления. Разрешение или мотивированный отказ выдаются в письменной форме не позднее 15 дней (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Отказ должен быть мотивированным — просто «не разрешаем, потому что переезжаете в другой город» без обоснования, чем ущемлены интересы ребёнка, незаконен. И разрешение, и отказ могут быть оспорены в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Одновременность сделок — важное условие для опеки. Чтобы доля ребёнка не «исчезала» без встречного предоставления, продажа дома и покупка квартиры должны быть реально связаны: либо оформляться одновременно, либо покупка должна быть надёжно обеспечена. Кроме того, при использовании материнского капитала на новую квартиру вы обязаны оформить её в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ) — это автоматически совпадает с требованием опеки о выделении детям долей.

Нотариальная форма не потребуется, если продаёте дом целиком одной сделкой. Если все сособственники (оба родителя и дети в лице законных представителей) отчуждают свои доли по одной сделке, нотариальное удостоверение не обязательно (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Если же доля ребёнка продаётся отдельно — удостоверение у нотариуса обязательно, а также действует преимущественное право покупки других сособственников (ст. 250 ГК РФ).

Пошаговые действия

  1. Подготовьте документы для органа опеки и попечительства по месту нахождения дома или по месту жительства ребёнка (точный орган определяется региональным регламентом): заявление о выдаче предварительного разрешения на продажу дома с долями детей, документы о праве собственности на дом, сведения о долях детей, проект или предварительный договор о покупке квартиры в городе учёбы с указанием долей детей в новой квартире (не меньше прежних по площади и стоимости), документы, подтверждающие учёбу ребёнка в другом городе.

  2. Подайте заявление в орган опеки и попечительства. Ответ в письменной форме — разрешение или мотивированный отказ — обязаны дать не позднее 15 дней с даты подачи заявления (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

  3. При получении разрешения оформите продажу дома и покупку квартиры как связанные сделки. Продажу дома оформляйте как единую сделку всех сособственников — тогда нотариальное удостоверение не потребуется (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). В новой квартире выделите детям доли не меньше прежних по площади и стоимости (п. 5 ст. 18 ФЗ № 48-ФЗ, ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

  4. При получении отказа проверьте его мотивированность. Если отказ основан лишь на факте переезда в другой город и не обосновывает, чем ущемлены интересы ребёнка, — обжалуйте его в суд в порядке административного судопроизводства (КАС РФ) как заинтересованное лицо (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).