Можно ли продать непригодный для жилья дом, купленный на материнский капитал, если доля принадлежит несовершеннолетней сестре и наследство не оформлено

Можно ли продать дом целиком: согласие всех сособственников, доля 14-летней сестры и разрешение опеки

Дом оформлен на двоих живых лиц — на вас и на сестру. Значит, объект находится в общей долевой собственности, и продать его целиком без согласия второго сособственника нельзя. Более того: сестре 14 лет, то есть она уже не малолетняя, а несовершеннолетняя в возрасте от 14 до 18 лет — её сделки требуют письменного согласия законных представителей, а как собственник она участвует в сделке лично (с согласия), а не «через» опекуна.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Для вашей ситуации это означает: продажа дома как объекта возможна только по единому соглашению вас и сестры (в её случае — с согласия законного представителя и с разрешения опеки). Продать «только свою долю» постороннему лицу вы вправе и без её согласия, но тогда включается преимущественное право покупки второго сособственника, и в Росреестр придётся подать либо её извещение, либо её отказ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса .
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации.
— ч. 4 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Далее — ключевое по сестре. Само по себе достижение 14 лет не даёт ей права распоряжаться недвижимостью: перечень сделок, которые она совершает самостоятельно, закрыт, и отчуждение дома в него не входит.

Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя. Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.
— п. 1 ст. 26 ГК РФ

В силу прямого указания семейного закона на родителей при управлении имуществом ребёнка распространяются правила об имуществе подопечного, то есть режим предварительного разрешения опеки.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Отсюда — обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение доли сестры; без него сделка в её части незащищена, а опека обязана добиваться её расторжения в суде, причём убытки сторонам возмещает законный представитель.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Разрешение (или мотивированный отказ) выдаётся в письменной форме не позднее 15 дней с даты заявления; отказ можно оспорить в суде — это ваша процессуальная защита, если опека будет тянуть или откажет без оснований.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Формально: закон не устанавливает обязательного согласования продажи с Социальным фондом России. Обязанность, вытекающая из использования маткапитала, — иная: жильё должно быть оформлено в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей с определением долей по соглашению. Поэтому СФР не «согласовывает» вашу продажу, но опека при рассмотрении заявления проверит, что имущественные права сестры (в том числе как получателя маткапитала) не уменьшаются: взамен доли в непригодном доме должно быть предоставлено другое жильё либо деньги за её долю зачислены на её счёт. Если доли при использовании маткапитала до сих пор не были выделены всем членам семьи, этот вопрос придётся закрыть до или одновременно с продажей — иначе сделку будут оспаривать.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ

Отдельно о форме сделки: поскольку отчуждается недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему, нотариальное удостоверение договора обязательно.

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
— ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Вывод: продать дом целиком можно, но только при одновременном соблюдении трёх условий: (1) письменное согласие сестры, данное с согласия её законного представителя; (2) предварительное разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение её доли (заявление подаёт законный представитель, срок рассмотрения — 15 дней, отказ оспаривается в районном суде в порядке КАС РФ); (3) нотариальное удостоверение договора купли-продажи с последующей регистрацией перехода права в Росреестре. Согласование именно с СФР (ПФР) законом не предусмотрено — но опека проверит соблюдение прав сестры как участника маткапитала. Если продаёте только свою долю — согласие сестры на сделку не нужно, но обязательны извещение о продаже с ценой и условиями (месячный срок ожидания) либо её письменный отказ от преимущественного права.

«В наследство не вступали»: мешает ли это продаже — две возможные ветки

Здесь решает факт, который в вопросе не назван: чья доля в доме не оформлена. Возможны две ветки.

Ветка 1: право зарегистрировано в ЕГРН только за вами и сестрой (наследодателя в составе собственников нет). Тогда «неоформленное наследство» — вопрос прошлого, не затрагивающий объект: государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования права, и распоряжаться можно тем, что записано за вами. Нотариус для продажи в этом случае не нужен (кроме обязательной нотариальной формы самого договора — см. блок 1).

Ветка 2: в доме остаётся доля умершего (например, родителя), не оформленная наследниками. Тогда продать объект целиком невозможно: в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день смерти вещи и имущественные права, и эта доля юридически «висит» на наследодателе до принятия наследства.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Статья 1113. Открытие наследства Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина. Статья 1114. Время открытия наследства 1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Для приобретения наследства наследник должен его принять; принятие — это заявление нотариусу по месту открытия наследства о принятии наследства либо о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Для приобретения выморочного имущества (статья 1151) принятие наследства не требуется. 2. Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось. При призвании наследника к наследованию одновременно по нескольким основаниям (по завещанию и по закону или в порядке наследственной трансмиссии и в результате открытия наследства и тому подобное) наследник может принять наследство, причитающееся ему по одному из этих оснований, по нескольким из них или по всем основаниям. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками. 3. Принятие наследства одним или несколькими наследниками не означает принятия наследства остальными наследниками. 4. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 1 ст. 1152 ГК РФ

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (
— п. 1 ст. 1153 ГК РФ

Срок — шесть месяцев со дня открытия наследства (то есть со дня смерти). Если он прошёл, есть два легальных пути: судебный (восстановление срока при уважительных причинах и обращении в суд в течение 6 месяцев после их отпадения) и внесудебный (письменное согласие всех остальных наследников, принявших наследство, — тогда нотариус аннулирует прежнее свидетельство и выдаёт новое).

Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. В случае открытия наследства в день предполагаемой гибели гражданина (
— п. 1 ст. 1154 ГК РФ

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
— п. 1 ст. 1155 ГК РФ

Наследство может быть принято наследником по истечении срока, установленного для его принятия, без обращения в суд при условии согласия в письменной форме на это всех остальных наследников, принявших наследство. Если такое согласие в письменной форме дается наследниками не в присутствии нотариуса, их подписи на документах о согласии должны быть засвидетельствованы в порядке, указанном в абзаце втором пункта 1 статьи 1153 настоящего Кодекса. Согласие наследников является основанием аннулирования нотариусом ранее выданного свидетельства о праве на наследство и основанием выдачи нового свидетельства. Если на основании ранее выданного свидетельства была осуществлена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, постановление нотариуса об аннулировании ранее выданного свидетельства и новое свидетельство являются основанием внесения соответствующих изменений в запись о государственной регистрации. 3. Наследник, принявший наследство после истечения установленного срока с соблюдением правил настоящей статьи, имеет право на получение причитающегося ему наследства в соответствии с правилами статей 1104, 1105, 1107 и 1108 настоящего Кодекса, которые в случае, указанном в пункте 2 настоящей статьи, применяются постольку, поскольку заключенным в письменной форме соглашением между наследниками не предусмотрено иное.
— п. 2 ст. 1155 ГК РФ

При этом важна оговорка: принятое наследство считается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, независимо от момента госрегистрации права — то есть зарегистрировать право в Росреестре нужно, но «дата владения» для налогов и для правовой связи с имуществом считается иначе.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Вывод: само по себе отсутствие «открытого» наследственного дела продаже не мешает — мешает отсутствие зарегистрированного права на конкретную долю. Проверьте выписку ЕГРН: если дом полностью записан за вами и сестрой, наследственный трек для продажи не нужен. Если в ЕГРН сохраняется доля умершего, сначала оформляйте наследство у нотариуса по месту открытия наследства: в пределах 6 месяцев со дня смерти — обычным заявлением; после — либо по письменному согласию всех принявших наследство наследников (п. 2 ст. 1155 ГК), либо через районный суд с заявлением о восстановлении срока и признании принявшим наследство (п. 1 ст. 1155 ГК, исковое производство). Только после получения свидетельства и регистрации права в Росреестре можно продавать весь дом.

Непригодный дом: последствия для сделки, для покупателя с маткапиталом и для вас как лица из числа детей-сирот

Фактическая непригодность дома — не препятствие для продажи как таковой, но она создаёт три практических последствия.

Первое — покупатель с маткапиталом. Жилым помещением признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания (соответствие санитарным и техническим правилам и нормам).

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования).
— ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Практика Верховного Суда прямо сформулирована: приобретаемое с использованием средств маткапитала жильё должно отвечать санитарно-техническим требованиям, а направление средств на покупку помещения в доме, признанном аварийным (непригодным), не ведёт к цели улучшения жилищных условий, и в такой выплате отказывают.

Приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Пример. Решением районного суда отказано в удовлетворении иска К. к территориальному органу Пенсионного фонда Российской Федерации о признании незаконным решения об отказе в распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, обязании направить указанные средства на улучшение жилищных условий в связи с заключением договора купли-продажи квартиры. Суд установил, что истец по договору купли-продажи приобрела квартиру. Другого жилого помещения К. и ее четверо несовершеннолетних детей не имеют. При этом суд установил, что жилой дом, в котором была приобретена квартира, на основании акта обследования помещения и составленного на его основе заключения признан органом местного самоуправления аварийным и подлежащим сносу. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Пунктом 1 части 3 статьи 7 и пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2006 г.
— п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Значит, круг покупателей сужается: покупатель, рассчитывающий оплатить часть цены маткапиталом, с высокой вероятностью получит отказ, а вы — сделку, которая может развалиться. Статус «непригодного» не должен подтверждаться только вашими словами — официальное заключение даёт межведомственная комиссия органа местного самоуправления; если дом аварийным/непригодным официально не признан, покупатель (и опека) будет исходить из данных ЕГРН и техдокументации.

Второе — позиция опеки. Разрешение опеки даётся только при условии, что имущественные права сестры не уменьшаются. Продажа её доли в заведомо непригодном доме без предоставления взамен пригодного жилья или без зачисления денег на её счёт — типичное основание для отказа, а затем для иска о расторжении сделки (см. блок 1).

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Третье — ваши собственные жилищные гарантии как лица из числа детей-сирот. Если вы относитесь к этой категории и у вас нет другого жилого помещения (или проживание в имеющемся признаётся невозможным), вам однократно предоставляется благоустроенное жильё специализированного фонда по договору найма — по заявлению, по достижении 18 лет (в случаях, предусмотренных региональным законодательством, — ранее), в порядке, установленном законом субъекта РФ.

Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, а также детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, в случае, если их проживание в ранее занимаемых жилых помещениях признается невозможным, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится место жительства указанных лиц, в порядке, установленном законодательством этого субъекта Российской Федерации, однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений.
— п. 1 ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» № 159-ФЗ

Практический смысл для вас: продажа единственного (пусть и непригодного) жилья не является способом «улучшить» ситуацию — наоборот, она может осложнить постановку в список нуждающихся. Порядок формирования списка, форма заявления и перечень документов, сроки включения в список устанавливаются Правительством РФ, а конкретные процедуры и дополнительные меры — законом и актами вашего региона, поэтому перед продажей имеет смысл письменно обратиться в орган опеки и в жилищный орган субъекта: подтвердить статус, уточнить, признаётся ли проживание в этом доме невозможным, и получить решение о включении в список (или об отказе — он оспаривается в районном суде).

Вывод: продавать непригодный дом закон не запрещает, но ожидайте сужения круга покупателей (маткапиталом такую покупку, как правило, не оплатить) и более строгой проверки со стороны опеки. Прежде чем выставлять дом, официально зафиксируйте его состояние через межведомственную комиссию — это одновременно рабочий аргумент и для опеки (подтверждение, что прежнее жильё непригодно и взамен нужно пригодное), и для вашей постановки в список детей-сирот по ст. 8 Закона № 159-ФЗ.

Риски продажи без разрешения опеки и без оформления наследства: недействительность, возврат имущества, убытки и налоги

Риск по доле сестры. Сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия органа, является оспоримой и может быть признана недействительной по иску такого органа или иных указанных в законе лиц; если доказано, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия, риск признания недействительной резко возрастает.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
— ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ

Плюс специальный механизм: при выявлении договора, заключённого от имени подопечного без предварительного разрешения, орган опеки обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении такого договора; имущество возвращается подопечному, а убытки сторонам договора возмещает законный представитель — то есть вы.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
— ч. 4 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Обратите внимание и на конфликт интересов: законный представитель не вправе представлять ребёнка, если между его интересами и интересами ребёнка есть противоречия, — а при продаже дома, где вы покупатель/выгодоприобретатель, такой конфликт вероятен. Это самостоятельное основание для отказа опеки и для назначения сестре отдельного представителя.

Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
— п. 2 ст. 64 СК РФ

Денежные последствия. Если сделку расторгнут, вы возвращаете покупателю полученные деньги (в том числе по правилам о неосновательном обогащении), дополнительно возмещаете убытки, а при просрочке возврата — проценты за пользование чужими денежными средствами.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Практически это означает: экономия на разрешении опеки несопоставима с ценой возможного иска — покупатель, оплативший покупку средствами маткапитала, потребует возврата всей суммы с процентами, а СФР — возврата средств.

Налог при продаже. Доход от продажи доли в жилом помещении освобождается от НДФЛ, если доля была в собственности дольше минимального предельного срока; для доли, приобретённой в порядке исполнения обязанности по ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ, этот срок считается с даты приобретения объекта в собственность владельцем сертификата (его супругом), а не с даты выделения доли.

В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" или в качестве обязательного условия использования средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на приобретение объекта недвижимого имущества, срок нахождения такой доли в объекте недвижимого имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность (или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта) членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал (членом семьи налогоплательщика - получателем средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) и (или) его супругом (супругой).
— абз. 10 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Если дом оформлен «давно» (как вы говорите), минимальный срок владения, скорее всего, уже перекрыт и налога не будет; если продажа состоится раньше — декларация 3-НДФЛ и налог с разницы, при этом для доли несовершеннолетнего декларацию подаёт законный представитель.

Вывод: продажа без разрешения опеки — не «техническое» нарушение: сделку могут оспорить и расторгнуть, дом вернётся сестре, а с покупателя придётся вернуть деньги, возместить убытки и уплатить проценты по ст. 395 ГК РФ. Продажа без оформленного наследства, если в ЕГРН есть доля умершего, вообще не может быть зарегистрирована — Росреестр откажет, так как право на эту долю не возникло. Единственный безопасный маршрут: сначала закрыть имущественные вопросы (наследство — если нужно, выдел долей детям по маткапиталу, разрешение опеки на 15-дневный срок рассмотрения), затем нотариальный договор и регистрация. Споры с опекой (отказ в разрешении) и о восстановлении срока принятия наследства рассматривает районный суд.

Альтернативы, если опека не разрешает продажу или покупатель не находится

Вариант 1 — выкуп/выдел доли сестры. Раздел общего имущества возможен по соглашению, а участник вправе требовать выдела своей доли; если выдел в натуре невозможен без несоразмерного ущерба, выделяющийся собственник получает денежную компенсацию от остальных сособственников, а с её получением утрачивает право на долю.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Практически: вы можете выкупить долю сестры (с разрешения опеки и с зачислением денег на её счёт — это как раз то, что опека обычно одобряет), после чего стать единственным собственником и продать дом без ограничений. Обратный вариант — сестра «выходит» из дома деньгами.

Вариант 2 — обмен/мена на пригодное жильё. Отчуждение доли возможно и по договору мены: правила о преимущественном праве покупки применяются и к мене. Для опеки обмен на пригодное жильё (с равноценной или большей долей для сестры) — самый понятный и одобряемый сценарий.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса .
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

Вариант 3 — ремонт/реконструкция вместо продажи. Если дом можно привести в пригодное состояние, капитальный ремонт или реконструкция устраняют и причину конфликта с опекой, и препятствие для покупателя с маткапиталом. Для собственников-сирот в ряде регионов предусмотрены отдельные меры (например, ремонт жилых помещений, собственниками которых они являются) — уточняется по законодательству вашего субъекта.

Вариант 4 — если опека отказала. Отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в суде; жалоба подаётся в районный суд в порядке главы 22 КАС РФ в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении права. Одновременно имеет смысл письменно обратиться в орган опеки с предложением условий (какое жильё предоставляется сестре), а также в прокуратуру — прокурор вправе оспаривать отказ.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ

Вывод: при отказе опеки или отсутствии покупателя на весь дом рабочие альтернативы — выкуп доли сестры с зачислением денег на её счёт, мена на пригодное жильё с равноценной долей, либо приведение дома в пригодное состояние. Все три варианта проходят через одно и то же окно: предварительное разрешение органа опеки (15 дней на рассмотрение), нотариальное удостоверение сделки с долей несовершеннолетнего и регистрация в Росреестре. Немотивированный отказ опеки обжалуется в районный суд в порядке КАС РФ в течение трёх месяцев.