Может ли мама получить долю в квартире при покупке на средства несовершеннолетних детей, если опека разрешила снять деньги со счетов детей

Может ли мать приобрести долю в квартире, если она оплачивается только средствами со счетов детей

Ключевой нормативный запрет прямо установлен законом. В отношении сделок законных представителей (родителей) с имуществом ребёнка действуют правила о распоряжении имуществом подопечного:

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 28 ГК РФ

Это означает: распоряжение деньгами детей на покупку квартиры — сделка законного представителя с имуществом ребёнка, и на неё в полном объёме распространяются ограничения ст. 37 ГК РФ.

1. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
   — п. 3 ст. 37 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает следующее. Если мать становится одним из покупателей (сособственников) квартиры в одной сделке с детьми, при этом вся цена оплачивается деньгами детей, то фактически происходит безвозмездное получение матерью своей доли за счёт имущества детей. Такое приобретение доли матерью за счёт средств детей — это сделка родителя с ребёнком, выходящая за пределы единственного дозволенного исключения («передача имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование»). Прямой запрет п. 3 ст. 37 ГК РФ нарушается: совершается обратная операция — имущество (доля) переходит к родителю, а не от родителя к ребёнку.

Дополнительно действует связанное правило о самостоятельном режиме собственности ребёнка:

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Это закрепляет два вывода. Во-первых, имущество, купленное на средства ребёнка, принадлежит именно ребёнку («на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка»); при 1/4 доле матери, оплаченной не ею, а деньгами детей, возникает противоречие с этим правилом: доля, оплаченная средствами детей, по смыслу закона должна причитаться детям. Во-вторых, управление имуществом ребёнка родителем подчинено ст. 37 ГК РФ, то есть запрету из её п. 3.

Вывод по вопросу. Приобретение матерью доли (1/4) в квартире, целиком оплачиваемой деньгами с детских счетов, не соответствует п. 3 ст. 37 ГК РФ и п. 3 ст. 60 СК РФ: доля, оплаченная средствами детей, должна принадлежать детям, а сделка, по которой родитель получает долю за счёт имущества детей, выходит за пределы дозволенного законом. Требование МФЦ оформить квартиру на детей (по 1/3 каждому) в этой конструкции — законное и защищает интересы детей.

Пределы разрешения органа опеки: покрывает ли оно долю матери

Разрешение органа опеки носит предметный характер и выдаётся на определённое правомочие в отношении имущества подопечного. Оно не может легализовать сделку, прямо запрещённую законом.

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
   — ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

Из этих норм следует: разрешение опеки даётся на распоряжение имуществом ребёнка (здесь — на снятие и использование его денежных средств), а не на приобретение законным представителем собственной доли за счёт этих средств. Если в тексте разрешения указано, что средства можно использовать «на покупку жилья с оформлением долей детям», то это разрешение по смыслу охватывает только оплату долей, приходящихся на самих детей. Использование тех же денег для оплаты 1/4 доли матери — это иной распорядительный акт, выходящий за пределы выданного разрешения.

1. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован.
   — ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

При этом установленный п. 3 ст. 37 ГК РФ запрет сделок родителя с ребёнком (кроме дара/безвозмездного пользования) не устраняется и не может быть преодолён разрешением органа опеки: опека не уполномочена санкционировать то, что закон прямо запрещает.

Вывод по вопросу. Разрешение органа опеки на использование детских средств «на покупку жилья с оформлением долей детям» покрывает расходование средств на доли самих детей, но не даёт матери права получить за счёт этих средств собственную 1/4 долю. Такое расширительное использование разрешения не соответствует его предметному содержанию и не отменяет запрет п. 3 ст. 37 ГК РФ.

Законный способ оформить сделку с участием матери (защитная ветка)

Мать может иметь долю в квартире законно, но только при условии, что её доля оплачена её собственными средствами, а не деньгами детей.

1. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (
   — п. 3 ст. 60 СК РФ

Отсюда следует юридически допустимая конструкция. Каждый участник сделки оплачивает именно свою долю своими средствами:

• если мать хочет 1/4 долю, она должна внести из собственных (не детских) средств сумму, соразмерную 1/4 цены — например, из личных накоплений, средств материнского (семейного) капитала (с последующим соблюдением обязательства о выделении долей), кредитных средств;
• дети оплачивают свои 3/4 цены деньгами со своих счетов, и на каждого ребёнка приходится доля, стоимость которой соответствует снятой с его счёта сумме.

При таком пропорциональном распределении (доля каждого соразмерна его вкладу) интересы детей не нарушаются, запрет п. 3 ст. 37 ГК РФ не затрагивается, а разрешение опеки используется строго по назначению — для оплаты долей детей.

Если же мать своих средств не вносит и вся цена покрывается деньгами детей, законная схема — оформление квартиры только на детей в равных долях (по 1/3), на что прямо указывает и позиция МФЦ.

Вывод по развилке. Если мать вносит собственные средства пропорционально своей доле — она вправе иметь долю (1/4) на законных основаниях. Если вся цена оплачивается только детскими деньгами — доля матери неправомерна, и квартира должна оформляться на детей (по 1/3).

Нотариальная форма и регистрация; правомерность действий МФЦ

Сделки с долями в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению (кроме прямо указанных исключений):

1 1 . Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; […]
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Для вашей сделки это означает: договор купли-продажи, по которому право собственности на квартиру распределяется на доли (1/4 либо 1/3), должен быть нотариально удостоверен. Нотариус же, выявляя, что доля матери оплачивается средствами несовершеннолетних, обязан проверить законность сделки и, при нарушении п. 3 ст. 37 ГК РФ, вправе отказать в её удостоверении.

Что касается МФЦ: оно не оценивает законность распределения долей по существу, а принимает документы для государственной регистрации. Однако регистратор при обнаружении несоответствия представленных документов закону приостанавливает регистрацию, а при неустранении причин — отказывает:

1. форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
   — п. 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
   — п. 1 ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Таким образом, если договор компонует доли с нарушением закона (доля матери оплачена детскими средствами), регистратор вправе приостановить регистрацию по п. 7 ч. 1 ст. 26, а затем отказать по ст. 27. Указание МФЦ на неправомерность доли матери в этой конкретной конструкции (оплата только детскими деньгами) отражает существо этих норм, хотя окончательное решение принимает именно государственный регистратор прав, а не работник МФЦ.

Вывод по вопросу. Сделка с долями детей должна быть нотариально удостоверена; при оплате доли матери детскими средствами договор не соответствует требованиям закона, что даёт регистратору основание приостановить, а затем отказать в регистрации (п. 7 ч. 1 ст. 26, ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ). Требование МФЦ оформить квартиру на детей в этой ситуации соответствует смыслу указанных норм.

Ответственность и риски при нарушении (недействительность, иск, давность)

Если доля матери будет всё же оформлена с оплатой за счёт средств детей, такая сделка посягает на охраняемые законом интересы несовершеннолетних и является ничтожной.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Ничтожная сделка не порождает правовых последствий, и стороны обязаны вернуть всё полученное:

1. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
   — п. 2 ст. 167 ГК РФ

Соответственно, при оспаривании суд может применить реституцию: квартира как целое либо соответствующая доля подлежит возврату продавцу, а уплаченные детьми деньги — детям; фактически это создаёт угрозу утраты сделки в целом и возврата сторон в первоначальное положение.

Круг лиц, которые вправе инициировать такое оспаривание, широк: помимо органа опеки и попечительства, в силу ч. 2 ст. 64 СК РФ при противоречии интересов родителя и детей назначается представитель, а прокурор вправе обратиться в суд в защиту прав несовершеннолетнего:

1. Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей.
   — ч. 2 ст. 64 СК РФ

Срок давности по ничтожной сделке для лиц, не являющихся её сторонами (прокурор, орган опеки), составляет три года с момента, когда они узнали или должны были узнать о начале исполнения, и во всяком случае не более десяти лет:

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Кроме гражданско-правовых последствий, родитель, действующий в ущерб интересам детей, несёт установленную законом ответственность (вплоть до административной по ст. 5.35 КоАП РФ за ненадлежащее исполнение родительских обязанностей и семейно-правовых последствий):

1. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию. Способы воспитания детей должны исключать пренебрежительное, жестокое, грубое, унижающее человеческое достоинство обращение, оскорбление или эксплуатацию детей. Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке.
   — п. 1 ст. 65 СК РФ

Вывод по вопросу. Оформление доли матери за счёт детских средств влечёт риск признания сделки ничтожной (п. 2 ст. 168 ГК РФ) с двусторонней реституцией (ст. 167 ГК РФ), по иску органа опеки или прокурора, в пределах трёхлетнего (не более десяти лет) срока давности, а также риск административной и семейно-правовой ответственности матери. Оформление квартиры только на детей в равных долях исключает эти риски.