Можно ли выделить долю ребёнка в квартире деда, чтобы продать свою квартиру с долей несовершеннолетнего, и как поступит опека, если взамен ещё не куплено жильё

Требуется ли предварительное разрешение опеки на продажу квартиры с долей ребёнка

Поскольку сыну 9 лет, он — малолетний: сделки с его имуществом совершают от его имени родители, к которым применяются правила о распоряжении имуществом подопечного.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 28 ГК РФ

На родителей при управлении имуществом ребёнка прямо распространены правила гражданского законодательства о распоряжении имуществом подопечного, то есть о необходимости предварительного разрешения органа опеки.

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного
— п. 3 ст. 60 СК РФ

Сам запрет сформулирован в ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ: недвижимость, принадлежащая подопечному, по общему правилу не подлежит отчуждению, за исключением исчерпывающего перечня случаев.

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; (В редакции Федерального закона от 05.05.2014 № 118-ФЗ) 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона
— ч. 1, 2 ст. 20 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Продажа вашей квартиры подпадает под подп. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ — «отчуждение жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного»: семья переезжает в другой регион, то есть меняет место жительства. Поэтому отчуждение доли ребёнка в принципе допустимо, но только с предварительного разрешения органа опеки, выдаваемого в порядке ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ. Дублирующая норма п. 2 ст. 37 ГК РФ прямо перечисляет сделки по отчуждению (в том числе продаже) имущества подопечного среди тех, что без предварительного разрешения опеки совершать нельзя.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

Дополнительно действует п. 4 ст. 292 ГК РФ — но с важной оговоркой: согласие опеки требуется, если в помещении проживают дети, находящиеся под опекой/попечительством либо оставшиеся без попечения родителей. Ваш сын живёт с родителями в их квартире и попечения не лишён, поэтому данная норма о согласии (в отличие от разрешения по ст. 20–21 ФЗ № 48-ФЗ) к нему напрямую может не применяться.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Вывод: продажа квартиры, в которой ребёнку 9 лет принадлежит 1/4 доля, без предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства невозможна. Разрешение требуется в обязательном порядке и выдаётся органом опеки по месту жительства ребёнка в порядке ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ. Основанием служит перемена места жительства (переезд в другой регион), которая прямо названа в законе как допустимый случай отчуждения.

Можно ли выделить долю ребёнку в квартире деда, а потом продать родительскую квартиру

Передача ребёнку доли в квартире деда будет дарением в пользу ребёнка. Принятие дара от имени 9-летнего малолетнего совершают родители (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Ключевой вопрос — не создаст ли это «запрещённую сделку с подопечным»: п. 2 ст. 37 ГК РФ (через п. 1 ст. 28 ГК РФ) запрещает законным представителям отчуждать имущество ребёнка без разрешения опеки, но принятие ребёнком дара — это не отчуждение, а, напротив, приобретение имущества.

Дед, дарящий долю внуку, не является его законным представителем (опекуном/попечителем), поэтому ограничение п. 3 ст. 37 ГК РФ о сделках опекуна и его близких родственников с подопечным здесь неприменимо — но даже если бы рассматривалась аналогия, закон прямо допускает передачу имущества подопечному в качестве дара.

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование
— п. 3 ст. 37 ГК РФ

Следовательно, само по себе дарение дедом доли внуку законно и разрешения опеки не требует: имущество ребёнка не уменьшается, а увеличивается. Это соответствует прежним выводам: согласие опеки на действия, увеличивающие имущество ребёнка, не нужно.

Однако важен порядок и цель. Разрешение опеки по ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ выдаётся на конкретную сделку по отчуждению доли ребёнка (продажу вашей квартиры). Чтобы опека её разрешила, она оценивает, не ухудшится ли имущественное и жилищное положение ребёнка. Наличие у ребёнка (пусть и после дарения дедом) равноценного жилья в собственности — это аргумент в пользу разрешения, но оно не подменяет саму процедуру: разрешение на продажу всё равно нужно получать, и дарение деда желательно оформить (через нотариальное удостоверение договора и регистрацию в Росреестре) до или одновременно с подачей заявления в опеку, чтобы оно было учтено при оценке.

Критерий равноценности: опека, как правило, требует, чтобы предоставляемое взамен жильё соответствовало отчуждаемой доле по площади и стоимости, а в практике — не ухудшало условия проживания ребёнка. Правовой основы требовать именно «покупки конкретной новой квартиры до продажи» закон не устанавливает: ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ допускает отчуждение при перемене места жительства, и обеспечение ребёнка иным жильём (в том числе долей в квартире деда) по объёму прав не меньшим, чем прежнее, удовлетворяет этому критерию.

Вывод: юридически схема «дед дарит сыну долю в своей квартире → родители продают свою квартиру с предварительного разрешения опеки» допустима. Дарение оформляется как сделка, увеличивающая имущество ребёнка, и разрешения опеки на него не требует. Но продажа родительской квартиры в любом случае возможна только после получения письменного разрешения органа опеки, который оценит равноценность (площадь/стоимость) доли ребёнка в квартире деда по сравнению с отчуждаемой долей.

Процедура подачи заявления, срок рассмотрения и обжалование отказа

Разрешение выдаётся органом опеки и попечительства по месту жительства (нахождения) ребёнка. Заявление подают оба родителя (законные представители). Срок установлен законом.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

То есть письменное разрешение или мотивированный письменный отказ должны быть выданы не позднее 15 дней с даты подачи заявления. Отказ без мотивировки неправомерен. И разрешение, и отказ могут быть оспорены в суде — родителями (законными представителями), иными заинтересованными лицами, а также прокурором. Обжалование отказа органа опеки осуществляется в районном суде в порядке административного судопроизводства (гл. 22 КАС РФ); до суда целесообразно также направить жалобу вышестоящему органу опеки или в прокуратуру.

Что предъявить в опеку: заявление с описанием сделки (продажа квартиры в связи с переездом, изменение места жительства ребёнка); правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и на квартиру деда; документы, подтверждающие предоставление ребёнку равноценной доли (договор дарения); согласие второго родителя; подтверждение, что ребёнку обеспечивается жильё не хуже прежнего (по площади, стоимости, фактическим условиям проживания).

Вывод: срок рассмотрения заявления — 15 дней с даты подачи; отказ должен быть мотивирован и может быть оспорен в районном суде по КАС РФ, а также обжалован в прокуратуру. Сделка совершается после получения письменного разрешения.

Последствия продажи без разрешения опеки и форма сделки

Продажа доли ребёнка без предварительного разрешения органа опеки — нарушение закона, последствия которого прямо урегулированы.

При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством
— ч. 4 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Орган опеки при обнаружении такого факта обязан незамедлительно обратиться в суд с требованием о расторжении договора (за исключением случая, когда договор заключён к выгоде подопечного); при этом имущество, принадлежавшее ребёнку, возвращается, а убытки возмещаются виновным законным представителем.

Кроме того, такая сделка, посягающая на права и охраняемые законом интересы ребёнка (третьего лица), по общему правилу ничтожна.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Последствие ничтожности — двусторонняя реституция: каждая из сторон возвращает полученное, то есть сделка «разворачивается».

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом
— п. 2 ст. 167 ГК РФ

Форма сделки: поскольку квартирой владеют трое сособственников (вы, муж, ребёнок по 1/4 + ваша с мужем доля), отчуждение долей подчинено нотариальному правилу.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Продажа всей квартиры по одному договору, где отчуждаются доли всех участников долевой собственности одновременно, подпадает под исключение п. 1 ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ — в этом случае обязательное нотариальное удостоверение не требуется. Но если доли отчуждаются разными договорами или отчуждается только доля ребёнка, нотариальная форма обязательна. Практически надёжнее оформлять продажу всей квартиры по одному договору с участием всех сособственников.

Вывод: сделка по продаже доли несовершеннолетнего без разрешения опеки ничтожна (ст. 168 ГК РФ) и влечёт реституцию (ст. 167 ГК РФ), а орган опеки вправе требовать её расторжения/возврата имущества (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Продажу следует оформлять предварительным письменным разрешением опеки и, при продаже всей квартиры одним договором всеми сособственниками, нотариальное удостоверение необязательно (п. 1 ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).

Деньги от продажи доли ребёнка и налоговые последствия

Закон не обязывает родителей в описанной ситуации именно «купить квартиру взамен до продажи». Требование — чтобы права и интересы ребёнка не пострадали. Двумя приемлемыми вариантами, которые принимает опека, являются: (а) предоставление ребёнку равноценной доли в ином жилье (например, в квартире деда) — такой вариант предпочтителен при вашей схеме; (б) зачисление денежной выручки от продажи доли ребёнка на номинальный (специальный) счёт ребёнка до приобретения ему нового жилья. Эти требования сформулированы в правоприменительной практике органов опеки и в судебной практике (Обзор ВС РФ от 22.06.2016), прямой нормы-обязательства о конкретном способе закон не содержит — поэтому условие о равноценности и судьбе выручки фиксируется органом опеки в тексте самого разрешения на конкретную сделку.

Относительно НДФЛ: доходы от продажи недвижимости освобождаются от налога при соблюдении минимального срока владения либо при наличии условий, установленных ст. 217.1 НК РФ.

Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей
— п. 1, 2 ст. 217.1 НК РФ

Доля ребёнка в квартире, которой семья владеет, продаётся одновременно с долями родителей. Если квартира (продаваемое жильё) является для семьи единственным жильём либо соблюдается минимальный предельный срок владения (3 года для семьи с двумя и более детьми при соблюдении условий, 5 лет — в общем случае), доход от продажи долей (включая долю ребёнка) НДФЛ не облагается. Уточнение применимой льготы зависит от фактического срока владения и числа детей — этот параметр следует проверить по дате регистрации права.

Вывод: обязанности «сначала купить квартиру взамен» закон не устанавливает — допустимы либо предоставление ребёнку равноценной доли в ином жилье (квартира деда), либо зачисление выручки от его доли на счёт ребёнка; конкретное условие фиксирует орган опеки в разрешении. Налоговое освобождение при продаже долей определяется ст. 217.1 НК РФ (минимальный срок владения) и зависит от даты приобретения квартиры и числа детей — НДФЛ не уплачивается при соблюдении условий этой статьи.

Документальное подтверждение равноценности и перемены места жительства

Поскольку исход дела об отчуждении доли ребёнка решается по критерию неухудшения его имущественного и жилищного положения, доказательственную роль играют: выписки из ЕГРН на продаваемую квартиру (доля ребёнка 1/4) и на квартиру деда с указанием доли, переходящей ребёнку; документы о кадастровой/рыночной стоимости обоих объектов (выписка о кадастровой стоимости, отчёт оценщика); технический паспорт/план для сопоставления площади; договор дарения доли деда в пользу внука (нотариально удостоверенный в силу ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, если отчуждается доля в праве общей собственности). Факт перемены места жительства ребёнка (подп. 4 п. 1 ст. 20 ФЗ № 48-ФЗ) подтверждается снятием с регистрационного учёта по прежнему адресу и регистрацией в новом регионе, а на стадии подачи заявления — сведениями о переезде и о жилье, в котором будет проживать ребёнок; само по себе отсутствие ещё купленной квартиры не препятствует получению разрешения, если предоставляется иное обеспечение (доля у деда или счёт ребёнка).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1 ст. 42 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Вывод: для получения разрешения в опеку представляются: заявление, правоустанавливающие документы и выписки ЕГРН по обеим квартирам, документы о стоимости и площади (для оценки равноценности), нотариально удостоверенный договор дарения доли деда, а также подтверждение переезда (перемены места жительства) ребёнка. Эти документы служат доказательством того, что права ребёнка при продаже его доли не уменьшаются.