Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.244
Согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Поскольку в число участников входят несовершеннолетние дети, для совершения сделки по отчуждению всего дома (или отдельных долей) необходимо получить согласие законных представителей детей, действующих от их имени, и предварительное разрешение органа опеки. При этом мать, как законный представитель, не может самостоятельно дать согласие на продажу долей детей без контроля опеки, так как эта сделка уменьшает имущество детей.
Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.246
Порядок получения разрешения опеки при отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетним, регулируется статьёй 37 Гражданского кодекса РФ. Эта норма прямо запрещает без предварительного разрешения опеки совершать сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Продажа дома, в котором детям принадлежат доли, без одновременного приобретения другого жилья или без зачисления вырученных средств на номинальные счета детей приведёт к утрате доли в натуре. Орган опеки не даст согласия на такую сделку, если не будет обеспечена сохранность имущественных прав детей — например, если взамен доли в доме они не получат равноценное право на другое жильё или денежные средства, зачисленные на их имена.
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.37
Имущественные права детей закреплены и в Семейном кодексе. Статья 60 СК РФ устанавливает, что ребёнок имеет право собственности на любое имущество, приобретённое на его средства. Хотя формально жилой дом приобретался на средства материнского капитала, целевой характер этой выплаты (улучшение жилищных условий всех членов семьи) обуславливает обязанность выделить доли детям. С момента регистрации права дети стали собственниками, и распоряжение их долями подчиняется правилам, установленным гражданским законодательством для подопечных (статьи 26 и 28 ГК РФ, на которые прямо ссылается ст.60 СК РФ). Таким образом, при продаже дома необходимо обеспечить, чтобы дети не потеряли своё имущество без адекватной замены.
Статья 60. Имущественные права ребенка
3. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.60
Вклад мужа в ремонт дома может быть квалифицирован по статье 37 Семейного кодекса РФ. Эта норма предусматривает возможность признания имущества одного из супругов совместной собственностью, если за счёт общего имущества или личного труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость имущества (капитальный ремонт, реконструкция). В описываемой ситуации муж вложил личные средства в ремонт дома, который не является его собственностью (он не указан в свидетельстве о собственности). Если эти работы привели к существенному увеличению рыночной стоимости дома, муж вправе требовать признания за ним доли в праве собственности на дом или компенсации его вклада из вырученных от продажи средств. Однако такое требование может быть реализовано только в судебном порядке и не должно нарушать права детей как сособственников. При продаже дома средства распределяются между всеми сособственниками пропорционально их долям, и часть выручки, приходящаяся на долю матери, может быть частично направлена на компенсацию вклада мужа, если стороны договорятся об этом в письменном соглашении, но с обязательным учётом интересов детей.
Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.37
Наконец, Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает целевое назначение средств материнского капитала. Статья 10 этого закона прямо предусматривает, что средства материнского капитала направляются на улучшение жилищных условий, в том числе на приобретение жилого помещения. Когда дом был куплен с использованием этих средств, семья приняла на себя обязательство оформить жильё в общую собственность родителей и детей. После выполнения этого обязательства (доли детям выделены) закон не содержит прямого запрета на последующую продажу дома. Однако если после продажи не приобретается новое жильё, цель улучшения жилищных условий не достигается, и орган опеки может усмотреть ущемление прав детей. Кроме того, Пенсионный фонд (ныне СФР) вправе проверить целевое использование средств, и при отсутствии доказательств улучшения жилищных условий может потребовать возврата средств материнского капитала в бюджет. Поэтому продажа дома без покупки другого жилья допустима только при условии согласования с опекой и зачисления денежных средств, соответствующих долям детей, на их номинальные счета до достижения совершеннолетия или направления этих денег на приобретение жилья в будущем.
Статья 10. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий 1. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст.10
Таким образом, продажа дома без покупки другого жилья формально не запрещена ГК РФ или СК РФ, но на практике невозможна без разрешения органа опеки, которое, скорее всего, будет обусловлено необходимостью сохранения имущественных прав детей (либо выделением долей в новом жилье, либо зачислением денежных средств на счета детей). Муж может претендовать на компенсацию своих вложений в ремонт, но она не должна ущемлять права несовершеннолетних сособственников.
