При продаже квартиры, где несовершеннолетние дети являются участниками долевой собственности, в силу вступают нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие распоряжение таким имуществом. Статья 246 ГК РФ закрепляет, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Дети являются собственниками долей, поэтому для продажи всей квартиры требуется их согласие, которое от их имени дают родители с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Именно это разрешение орган опеки выдаёт под определённые условия.
"1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников."
— Гражданский кодекс РФ, ст. 246
Полномочия органов опеки и попечительства определены в Федеральном законе от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Статья 8 этого закона относит к полномочиям органов опеки, в частности, осуществление надзора за деятельностью опекунов и попечителей, а также выдачу разрешений на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних. Однако данная норма не перечисляет закрытого перечня условий, которые орган вправе установить при выдаче такого разрешения. Конкретные требования (например, открытие счёта) орган опеки выводит из необходимости обеспечения имущественных прав ребёнка, закреплённых в Семейном кодексе РФ. Статья 60 СК РФ устанавливает право ребёнка на получение содержания от родителей и на собственное имущество. При продаже доли ребёнка в старой квартире его имущество (доля) переходит в денежную форму, и задача опеки — обеспечить, чтобы эти средства были сохранены и вновь направлены на приобретение жилья для ребёнка.
"К полномочиям органов опеки и попечительства относятся: ... 4) осуществление надзора за деятельностью опекунов и попечителей, деятельностью организаций, в которые помещены недееспособные или не полностью дееспособные граждане; ..."
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 8
В вашей ситуации орган опеки требует открыть специальный счёт после продажи старой квартиры. В предоставленном контексте нормативных актов нет прямого указания на то, что в случаях, когда новое жильё уже приобретено (большей площади) и детям обещаны равнозначные доли, открытие счёта обязательно. Однако орган опеки, осуществляя надзорные функции, может усмотреть риск: на момент продажи старой квартиры доли в новой ещё не выделены (хотя есть обязательство выделить в течение полугода). Пока доли не выделены, дети не являются собственниками в новой квартире, и их имущественные права, по мнению опеки, нуждаются в дополнительной защите. Средства от продажи их долей в старой квартире должны быть гарантированно зарезервированы до момента, пока право собственности на доли в новой квартире не будет зарегистрировано. Открытие номинального счёта — один из способов такой гарантии. Ваше мнение о том, что требуется «что-то одно» — либо счёт, либо выделение долей, — не основано на буквальном толковании закона. Выделение долей — это обязательство на будущее, а счёт выполняет обеспечительную функцию на период между продажей и выделением долей.
Таким образом, исходя из имеющегося контекста нормативных актов, действия органа опеки формально правомерны, поскольку они направлены на соблюдение имущественных прав детей в переходный период. Прямой нормы, запрещающей требовать открытия счёта в такой ситуации, в предоставленном контексте нет. Однако следует отметить, что в постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (которое не приведено в контексте) может содержаться более детальное регулирование, в том числе возможность не открывать счёт, если обязательство выделить доли уже исполнено или если жильё приобретено с использованием средств капитала. Рекомендуется изучить пункты 2 и 2(1) указанных Правил — они устанавливают форму обязательства и порядок его оформления, но не содержат прямого требования об открытии счёта при продаже старой квартиры. Поскольку этот подзаконный акт не включён в предоставленный контекст, я не могу сослаться на него дословно. На практике требование опеки может быть обжаловано в суде, если семья докажет, что новая квартира уже находится в собственности (право собственности зарегистрировано) и что обязательство выделить доли оформлено нотариально до получения разрешения на продажу. В вашем же случае, как следует из описания, ремонт ещё не закончен, а доли в новой квартире не выделены — именно это и является основанием для дополнительного контроля со стороны опеки.
