- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
Поскольку даритель состоит в зарегистрированном браке, а квартира, по всей видимости, приобретена в период брака, на неё распространяется режим совместной собственности супругов. В силу ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно оформлено. Даже если муж утверждает, что передаёт «свою половину», юридически это доля в общем совместном имуществе, а не его личная собственность (если не было брачного договора или соглашения о разделе). Следовательно, дарение такой доли является распоряжением общим имуществом.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся ... приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Для совершения сделки по распоряжению общим имуществом супругов, подлежащей обязательной государственной регистрации или нотариальной форме, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это прямо установлено ст. 35 СК РФ. Поскольку договор дарения доли в недвижимости подлежит государственной регистрации перехода права и одновременно требует нотариального удостоверения, согласие жены должно быть получено в нотариальной форме. Фактическое раздельное проживание и отсутствие совместного хозяйства юридического значения не имеют – брак не расторгнут, режим совместной собственности сохраняется. Без такого согласия сделка может быть оспорена супругой.
Статья 35 СК РФ. 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Квартира находится в ипотеке, то есть является предметом залога. В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ и ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отчуждение заложенного имущества, в том числе дарение, допускается только с согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено договором ипотеки. Даритель передаёт долю, обременённую ипотекой, а новый собственник (ребёнок) принимает имущество с тем же обременением. Поэтому перед оформлением сделки необходимо получить письменное согласие банка-кредитора. Без такого согласия нотариус не сможет удостоверить договор, а Росреестр – зарегистрировать переход права.
Статья 346 ГК РФ: пункт 2: 'Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.'
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 346
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества 1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
Поскольку одаряемый – малолетний ребенок (8 лет), он не может самостоятельно совершать сделки. В соответствии со ст. 28 ГК РФ от его имени сделки совершают родители как законные представители. Однако в данном случае даритель (отец) и законный представитель ребенка – одно лицо. Хотя ГК РФ прямо не запрещает родителю дарить имущество своему несовершеннолетнему ребенку (напротив, ст. 37 ГК РФ, регулирующая ограничения для опекунов, допускает передачу имущества в дар подопечному), для сделок с недвижимостью, где даритель и законный представитель совпадают, нотариус дополнительно проверяет соблюдение интересов ребенка. Конкретная норма ст. 37 ГК РФ в полном тексте в предоставленном контексте отсутствует, однако она содержится в ГК РФ и применима по аналогии к родителям в силу ст. 28 ГК РФ. Нотариус удостоверит сделку, если не усмотрит нарушения прав ребенка, что при дарении (увеличении имущества) обычно не вызывает проблем. Тем не менее, потребуется представить документы, подтверждающие личность ребенка (свидетельство о рождении), а также документы, подтверждающие полномочия отца как законного представителя (то же свидетельство о рождении, где он указан отцом).
- За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 28
Таким образом, для оформления дарения доли в квартире сыну необходимо:
- нотариально удостоверенный договор дарения (ст. 574 ГК РФ);
- нотариально удостоверенное согласие супруги (ст. 35 СК РФ);
- письменное согласие банка-залогодержателя (ст. 346 ГК РФ, ст. 37 Закона об ипотеке);
- документы, удостоверяющие личность дарителя и ребенка, правоустанавливающие документы на долю, выписка из ЕГРН, ипотечный договор, согласие банка, согласие супруги, свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о браке.
