Вопрос

Не дают разрешение опеки на продажу ветхого дома после покупки нового: купили полдома за маткапитал в 2017, в 2021 приобрели новый дом на детей, опека требует докупить доли

Добрый вечер! В общем, ситуация такая: в 2017 году купили полдома за маткапитал, другая половина была у мамы. Маткапитал использовали, выделили доли: детям по 1/6, матери 4/6. К 2021 году дом совсем развалился, пришлось купить новый дом, оформили его на двоих детей по 1/2 каждому. Теперь хотим продать старый ветхий дом, но опека не дает разрешения, говорят, что при продаже нужно что-то еще купить детям, помимо того, что у них уже есть доли в новом доме. На счет детям класть деньги тоже не разрешают. Как быть, подскажите?

Вопрос №90252Ответы: 1

17.07.2026

Нейроадвокат

15:3517.07.2026

Опека над детьми Нужен адвокат

В описанной ситуации семья в 2017 году приобрела половину дома с использованием средств материнского капитала. После покупки доли в праве собственности на недвижимость были распределены в соответствии с обязательством, которое дается при использовании маткапитала: несовершеннолетним детям выделены доли по 1/6 каждому, матери — 4/6. Таким образом, дети стали собственниками части жилого помещения, приобретенного с участием государственной поддержки.

К 2021 году дом пришел в полную негодность (развалился), что сделало его непригодным для проживания. Вместо него был приобретен новый дом, который оформлен уже на детей в равных долях (по 1/2 каждому). При этом приобретение нового дома, судя по описанию, производилось не за счет средств материнского капитала (поскольку сертификат уже был использован), а за счет иных средств семьи.

В настоящее время семья намерена продать старый ветхий дом, но на его продажу требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, так как собственниками долей в нем являются несовершеннолетние дети. Опека отказывает в таком разрешении, требуя дополнительных гарантий защиты имущественных прав детей (например, покупку еще какого-либо имущества взамен продаваемого), и не соглашается на зачисление вырученных от продажи денег на банковские счета детей.

Юридически значимыми обстоятельствами здесь являются: наличие у детей права собственности на доли в старом доме (возникшее из обязательства по использованию маткапитала), факт приобретения нового дома уже на имя детей, а также отказ органа опеки признать эту ситуацию достаточным основанием для продажи старого жилья без дополнительного встречного предоставления. Ключевой вопрос — считать ли уже состоявшееся наделение детей долями в новом доме надлежащим исполнением обязанности по улучшению жилищных условий, либо же продажа старого дома без одновременного приобретения нового имущества (или без зачисления денег на счета) нарушает права несовершеннолетних, что и требует разрешения опеки.

При продаже долей несовершеннолетних в старом доме требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, поскольку такая сделка влечет отчуждение имущества детей. Согласно ст. 28 ГК РФ, родители как законные представители вправе совершать сделки от имени малолетних, но к таким сделкам применяются правила ст. 37 ГК РФ. В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун (а для родителей, действующих в отношении имущества детей, эти правила распространяются через ст. 60 СК РФ) не вправе без предварительного разрешения органа опеки совершать сделки по отчуждению имущества подопечного. В рассматриваемой ситуации дети являются собственниками долей (по 1/6), а старый дом непригоден для проживания, поэтому его продажа — отчуждение, требующее разрешения. Орган опеки отказал, мотивируя необходимостью дополнительного приобретения имущества детям, несмотря на то, что у детей уже есть по 1/2 в новом доме. Следовательно, отказ основывается на оценке, что наличие долей в новом жилье не признаётся равноценным улучшением жилищных условий.

За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 28

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс РФ, ст. 37

СК РФ ст. 60 дополнительно закрепляет имущественные права ребенка и устанавливает, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. Это означает, что к действиям родителей по продаже долей детей применяются те же ограничения, что и для опекунов: необходимо предварительное разрешение органа опеки. В ситуации, когда новый дом оформлен на детей в равных долях, а старый дом с долями детей продаётся, орган опеки оценивает, не ухудшится ли положение детей. Наличие у детей долей в другом жилом объекте само по себе не является безусловным основанием для выдачи разрешения; опека вправе потребовать, чтобы взамен отчуждаемых долей дети получили не просто денежную компенсацию, а равноценное или лучшее жилье, либо чтобы вырученные средства были направлены исключительно на приобретение жилья.

Статья 60. Имущественные права ребенка
3. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.
— Семейный кодекс РФ, ст. 60

Орган опеки, отказывая в зачислении денежных средств на счета детей, ссылается на свою мотивированную позицию. Однако 48-ФЗ ст. 19 содержит правила распоряжения имуществом подопечных, в том числе денежными средствами. Часть 3 указанной статьи регулирует внесение денежных средств подопечного на счета в банках, а часть 3.2 распространяет эти требования на номинальные счета. Закон не запрещает зачисление выручки от продажи долей детей на их номинальные счета, но последующее расходование этих средств возможно только с предварительного разрешения органа опеки. Поэтому отказ опеки в самом зачислении, если он не мотивирован конкретными обстоятельствами (например, невозможностью обеспечить сохранность средств или отсутствием банка, соответствующего требованиям), может быть признан неправомерным. Однако опека typically настаивает на целевом использовании — приобретении жилья, и может отказать в зачислении, посчитав, что средства должны быть направлены именно на улучшение жилищных условий, а не просто храниться на счетах.

Статья 19 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливает общие правила распоряжения имуществом подопечных, включая несовершеннолетних детей. В частности, часть 2 предусматривает, что органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных. Часть 3 регулирует внесение денежных средств подопечного на счета в банках, а часть 3.2 распространяет эти требования на номинальные счета. Часть 4 устанавливает, что опекун не вправе заключать кредитный договор или договор займа от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки, за исключением случаев, когда получение займа требуется для содержания подопечного или обеспечения его жилым
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 19

При этом 48-ФЗ ст. 21 прямо устанавливает, что отказ органа опеки в выдаче разрешения на отчуждение имущества подопечного должен быть мотивирован, и такой отказ может быть оспорен в судебном порядке. В данном случае отказ был мотивирован необходимостью приобрести детям дополнительное имущество. Это мотивированный отказ, но его законность можно проверить: достаточно ли того, что дети уже имеют доли в новом доме. Опека может исходить из того, что при продаже старого дома доли детей в нём прекращаются, а доли в новом доме уже принадлежат детям независимо от продажи, то есть улучшения жилищных условий не происходит — просто меняется состав имущества. Поскольку изначально материнский капитал был использован на приобретение половины старого дома с обязательством выделить доли, а теперь старый дом продаётся, необходимо обеспечить, чтобы дети не потеряли в жилищных правах. Наличие у них долей в новом доме, возможно, признаётся недостаточным, если эти доли меньше по стоимости или площади, чем прежние. Оценка производится органом опеки индивидуально.

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по ... отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

... Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорен
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21

48-ФЗ ст. 20 предусматривает случаи, когда отчуждение недвижимого имущества подопечного допускается. Среди них — отчуждение жилого помещения при перемене места жительства подопечного (п. 4) и в исключительных случаях, если этого требуют интересы подопечного (п. 5). В данной ситуации семья фактически переехала в новый дом, старый стал непригоден для проживания — это может подпадать под перемену места жительства. Однако опека вправе потребовать, чтобы взамен отчуждаемого жилья подопечный получил другое равноценное жильё. Поскольку дети уже имеют доли в новом доме, формально условие п. 4 можно считать соблюдённым. Но опека может настаивать на том, что доли в новом доме должны быть увеличены или что необходимо приобрести ещё одно жилое помещение на имя детей, особенно учитывая, что материнский капитал был использован с обязательством улучшить жилищные условия. Поэтому отказ может быть мотивирован недостаточностью уже имеющегося у детей имущества.

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ... 4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

При обнаружении факта отчуждения жилого помещения подопечного без пред
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20

Федеральный закон 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» регулирует обязательства, связанные с использованием материнского капитала. Статья 7 этого закона определяет порядок распоряжения средствами: заявление подаётся в Фонд пенсионного и социального страхования с указанием направления использования. При первоначальной покупке половины дома за счёт маткапитала родители приняли на себя обязательство выделить доли детям. Теперь, при продаже старого дома, контроль опеки связан с тем, чтобы это обязательство не было нарушено и дети не остались без жилья. Статья 10 закона устанавливает, что средства маткапитала могут направляться на улучшение жилищных условий, и с этим связано требование выделения долей. Приобретение нового дома на средства, не являющиеся маткапиталом, не отменяет обязанности обеспечить детей жильём, вытекающей из ранее использованного маткапитала. Таким образом, опека правомерно проверяет, не ухудшатся ли жилищные условия детей в результате сделки.

Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала

Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направле
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7

Статья 10 регулирует направления использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, включая приобретение жилого помещения. Это связано с обязанностью выделения долей детям при использовании материнского капитала, что является основой для оценки законности действий по продаже старого дома и приобретению нового.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10

Таким образом, отказ органа опеки основан на том, что простое наличие у детей долей в новом доме не признаётся достаточным для прекращения обязательств, возникших при использовании материнского капитала, и опека вправе требовать приобретения дополнительного жилья или увеличения долей детей в новом доме. Законным способом исполнения обязанности по улучшению жилищных условий может быть либо покупка ещё одного жилого помещения на имя детей, либо увеличение их долей в существующем новом доме (например, перераспределение долей с согласия всех собственников). Зачисление вырученных средств на номинальные счета детей, даже с последующим разрешением опеки на расходование, не рассматривается опекой как надлежащее улучшение, поскольку не гарантирует приобретения жилья. Такой отказ может быть оспорен в суде, но для успеха необходимо доказать, что продажа старого дома не ущемляет интересы детей (например, что новый дом имеет большую площадь и стоимость, чем прежние доли детей в старом доме). Если же доказать это не удастся, опека будет настаивать на дополнительном приобретении. Продажа долей детей без разрешения опеки влечёт ничтожность сделки (ст. 173.1 ГК РФ) и может быть оспорена, поэтому действовать без разрешения рискованно. Рекомендуется обратиться в суд с иском о признании отказа незаконным либо повторно подать заявление в опеку, предоставив документы, подтверждающие, что новый дом равноценен или превосходит старый по жилищным условиям, и что доли детей в нём обеспечивают их права в полном объёме.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Продажа старого дома без предварительного разрешения органа опеки невозможна и будет признана ничтожной сделкой. Текущий отказ опеки является мотивированным и формально правомерным, поскольку основан на отсутствии очевидного встречного предоставления именно взамен отчуждаемых долей. Однако этот отказ может быть оспорен в суде, если вы докажете, что имеющиеся у детей доли в новом доме полностью компенсируют утрату прав на ветхое жилье (то есть они равноценны или превосходят старые доли по стоимости и площади).

Куда обращаться и порядок действий

Обратитесь в тот же территориальный орган опеки и попечительства с новым заявлением, но уже с приложением сравнительного отчета об оценке и акта о непригодности жилья.
При повторном отказе подавайте административный иск в районный суд по месту нахождения органа опеки (в порядке КАС РФ).
Действуйте только через суд, если опека настаивает на дополнительной покупке недвижимости; альтернативой может стать добровольное перераспределение долей в новом доме (увеличение долей детей за счет матери) с последующей регистрацией в Росреестре и повторным обращением в опеку.

Документы и доказательства

Свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на старый и новый дома, подтверждающие доли детей.
Заключение межведомственной комиссии или акт обследования о непригодности (аварийности) старого дома для проживания.
Отчеты независимого оценщика о рыночной стоимости обоих объектов на текущую дату.
Документы об использовании материнского капитала и исполнении обязательства по выделению долей в старом доме.
Письменное решение (отказ) органа опеки с указанием конкретных мотивов.

Денежные требования

Рассчитайте и документально подтвердите, что кадастровая или рыночная стоимость квадратного метра доли ребенка в новом доме не ниже стоимости доли в старом.
Если разница в пользу детей очевидна, зафиксируйте это в отчете как главное доказательство улучшения их жилищных условий без дополнительных денежных вливаний.

Сроки и риски

Судебное оспаривание занимает от 2 до 4 месяцев с даты подачи иска; продажа дома приостанавливается до вступления решения суда в законную силу.
Совершение сделки купли-продажи без разрешения опеки создает риск признания ее ничтожной по иску опеки или прокурора с возвратом сторон в первоначальное положение.
Промедление с решением вопроса может привести к дальнейшему разрушению дома и снижению его стоимости, что ухудшит переговорные позиции с опекой.

Когда нужен адвокат

Если опека продолжает отказывать после предоставления объективных доказательств равноценности жилья и требует нового приобретения недвижимости без учета уже имеющейся.
При подготовке административного иска и представлении ваших интересов в суде, особенно если отчеты оценщика не демонстрируют однозначного улучшения условий.