Можно ли продать дом с использованием маткапитала без выделения долей детям сразу, а потом купить квартиру и выделить доли

Ситуация связана с использованием средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий — реконструкцию дома, что привело к увеличению его площади. Поскольку на эти работы были направлены государственные средства, на собственников (родителей) законом возложена обязанность оформить жильё в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. Эта обязанность была закреплена нотариальным обязательством, однако до настоящего времени в Росреестре доли детям не выделены.

Юридически значимым является тот факт, что дом на момент его продажи формально не оформлен как общая долевая собственность с детьми. Право детей на долю в этом жилье (возникшее в силу закона после направления средств маткапитала) не зарегистрировано. Таким образом, в настоящее время собственниками дома значатся только супруги (или один из них), а дети имеют лишь обязательственное право требовать выделения долей, но не зарегистрированное вещное право.

Планируемая продажа дома без предварительного выделения долей детям напрямую затрагивает два блока правоотношений: во-первых, отношения по распоряжению имуществом, приобретённым (реконструированным) с использованием материнского капитала; во-вторых, отношения, связанные с защитой жилищных прав и имущественных интересов несовершеннолетних. С точки зрения закона, продажа дома, где у детей должны быть доли, но они фактически не выделены, до исполнения обязательства перед Пенсионным фондом (ныне — Социальным фондом) создаёт риск признания сделки недействительной и применения последствий недействительности.

Согласно статье 56 Семейного кодекса Российской Федерации, каждый ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, причем эта защита возлагается в первую очередь на родителей. Применительно к рассматриваемой ситуации, использование средств материнского капитала на реконструкцию дома породило обязанность родителей выделить доли детям в праве собственности на жилье, что подтверждается нотариальным обязательством. Невыделение долей в течение установленного срока представляет собой нарушение законных интересов детей, которые вправе рассчитывать на получение имущественной доли за счет средств государственной поддержки. Следовательно, при попытке продать дом без предварительного исполнения этого обязательства родители рискуют быть привлеченными к ответственности, в том числе через органы опеки и попечительства, которые в силу той же статьи обязаны защищать права ребенка в случае злоупотреблений со стороны родителей.

1. Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.
2. Ребенок имеет право на защиту от злоупотреблений со стороны родителей (лиц, их заменяющих). При нарушении прав и законных интересов ребенка, в том числе при невыполнении или при ненадлежащем выполнении родителями (одним из них) обязанностей по воспитанию, образованию ребенка либо при злоупотреблении родительскими правами, ребенок вправе самостоятельно обращаться за их защитой в орган опеки и попечительства, а по достижении возраста четырнадцати лет в суд.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 56

Далее, статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет за собственником право распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, но с оговоркой: такие действия не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. В данной ситуации собственниками дома формально являются супруги, однако использование средств материнского капитала порождает у детей право требовать выделения долей, которое защищается законом. Таким образом, продажа дома без предварительного выделения долей детям может быть расценена как действие, нарушающее права несовершеннолетних, даже если они еще не стали участниками долевой собственности. Это означает, что без согласия органов опеки или без одновременного наделения детей равноценной долей в другом жилье сделка купли-продажи может быть признана недействительной как противоречащая закону.

Продажа дома, реконструированного на средства материнского капитала, без предварительного выделения долей детям и без погашения соответствующего обременения в Росреестре, недопустима. Такая сделка будет являться ничтожной как нарушающая требования закона и права несовершеннолетних, а также прямое нотариальное обязательство родителей. Единственный законный путь в вашей ситуации — либо сначала выделить доли в существующем доме, либо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу дома с одновременным (в рамках одной сделки или цепочки сделок) приобретением нового жилья и наделением в нем детей долями, равноценными или превышающими те, что полагались им в проданном доме.

Рекомендуемые действия

• Обратитесь в орган опеки и попечительства по месту нахождения дома для предварительной консультации и получения перечня документов, необходимых для получения разрешения на продажу дома с условием наделения детей долями в новом жилье.
• Подготовьте проект договора купли-продажи дома и предварительный договор (или иную гарантию) приобретения конкретной квартиры в новом регионе, где будут четко указаны доли детей, а также произведите расчет долей, чтобы доказать неухудшение имущественного положения несовершеннолетних.
• Получите официальное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи дома с условием последующего выделения долей детям в приобретаемом жилье.
• Одновременно заключите нотариально удостоверенные договоры купли-продажи дома и покупки новой квартиры, включив в последний пункт об обязательном выделении долей детям в течение установленного срока.
• После регистрации права собственности на новую квартиру незамедлительно выделите доли детям по соглашению или договору дарения и зарегистрируйте это право в Росреестре, исполнив тем самым ранее данное нотариальное обязательство.
• Сразу после государственной регистрации долей детей в новой квартире подайте заявление в Социальный фонд России о распоряжении средствами материнского капитала (если это еще актуально) или направьте уведомление об исполнении обязательства, чтобы снять с проданного дома все обременения и избежать претензий.
• Заключите сделку купли-продажи дома исключительно через нотариуса, поскольку в ней затрагиваются права несовершеннолетних и требуется строгое соблюдение законной процедуры.