Ситуация с отчуждением долей несовершеннолетних в земельном участке, полученном по госпрограмме, с одновременным выделением им долей в ином земельном участке и в доме отца требует детального анализа применимых норм. Прежде всего, имущественные права детей регулируются Семейным кодексом: ребенок имеет право собственности на любое имущество, приобретенное на его средства, а распоряжение этим имуществом осуществляется по правилам Гражданского кодекса.
Статья 60. Имущественные права ребенка
3. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60
В рассматриваемом случае каждый из трех детей является собственником 1/5 доли в земельном участке, который не является домом; это имущество получено по государственной программе, то есть фактически безвозмездно, но право собственности детей возникло. Родители, осуществляя правомочия по управлению имуществом детей, обязаны действовать исключительно в интересах последних, что прямо вытекает из ст. 65 СК РФ.
- Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.
- Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 65
Продажа существующего участка означает отчуждение имущества детей, что само по себе требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При этом замена отчуждаемого участка на доли в ином участке и в доме отца должна быть равноценной или улучшающей положение детей. Орган опеки оценивает, не нарушаются ли интересы детей.
Содержание права собственности закреплено в ГК РФ: собственник может отчуждать свое имущество, но для несовершеннолетних это право реализуется с ограничениями.
Статья 209. Содержание права собственности
- Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
- Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Дети являются участниками долевой собственности на участок. Распоряжение долями возможно по соглашению всех участников, включая самих несовершеннолетних (через их законных представителей), и с соблюдением преимущественного права покупки.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
При продаже долей детей родители должны получить предварительное разрешение органа опеки, поскольку отчуждается недвижимость. За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (а в задаче дети, судя по контексту, могут быть разного возраста, но вероятно малолетние), сделки совершают их родители, но с применением правил ст. 37 ГК РФ.
За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 28
Ключевая норма, прямо ограничивающая распоряжение имуществом детей, — ст. 37 ГК РФ. Она требует предварительного разрешения органа опеки на любые сделки по отчуждению имущества подопечного (несовершеннолетнего), в том числе на продажу.
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37
Таким образом, без разрешения опеки продажа долей детей невозможна. Орган опеки будет проверять, не ухудшится ли имущественное положение детей. Замена отчуждаемого участка на доли в другом участке (7 соток вместо 6) и долю в доме отца потенциально может быть признана выгодной, если стоимость приобретаемого имущества не ниже стоимости продаваемого. Однако закон требует, чтобы сделка была совершена к выгоде подопечного. Специальная норма Федерального закона «Об опеке и попечительстве» детализирует условия отчуждения недвижимости подопечного.
- Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: ...
- отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; ...
- Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 20
В описанной ситуации семья планирует продать участок (возмездное отчуждение за деньги), а затем выделить детям доли в другом участке и доме отца. Это не договор мены в чистом виде, а две отдельные сделки: продажа и последующее выделение (дарение или купля-продажа долей отцом). Орган опеки может рассматривать такую конструкцию как совокупность действий, влекущих замену имущества. Важно, что ст. 20 48-ФЗ прямо допускает отчуждение только по договору мены, если это к выгоде подопечного. Продажа за деньги с последующим приобретением другого имущества не является меной, и орган опеки вправе потребовать зачисления денежных средств на номинальный счет ребенка или предоставления встречного имущества в рамках одной сделки (например, договора мены с доплатой). В данном случае семья не планирует открывать номинальные счета, что может стать препятствием, если опека сочтет недостаточным обеспечение интересов детей только выделением долей.
Предварительное разрешение органа опеки требуется во всех случаях, когда действия родителей могут повлечь уменьшение стоимости имущества детей. Даже если взамен продаваемого участка дети получают больший по площади участок и долю в доме, необходимо доказать, что это не ухудшает их положения и что сделка не является притворной.
- Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по ... отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
Таким образом, для получения согласия опеки необходимо доказать, что выделяемая детям доля в земельном участке 7 соток и доля в доме отца имеют стоимость не ниже стоимости их 6 соток в продаваемом участке, и что права детей не ущемляются. Отсутствие номинальных счетов может быть компенсировано, если опека сочтет достаточным приобретение недвижимости в собственность детей. Однако наиболее безопасной формой сделки является договор мены, который прямо предусмотрен ст. 20 48-ФЗ как исключение. Если оформлять две раздельные сделки, орган опеки может усмотреть риск: сначала дети лишаются земли, а встречное предоставление происходит потом. Рекомендуется одновременно подписывать договоры купли-продажи первого участка и дарения (или купли-продажи) долей от второго участка и дома, с условием, что права на новое имущество возникают у детей одновременно с переходом права на проданный участок. В любом случае потребуется положительное решение органа опеки, для чего необходимо предоставить отчет об оценке обоих объектов, документы, подтверждающие родство отца и детей, а также обоснование, что выделение долей в имуществе отца не нарушает его прав (например, отец вправе распоряжаться своей собственностью). С учетом изложенного, при условии равноценности или улучшения имущественного положения детей, органы опеки могут дать согласие, но отказ от номинальных счетов потребует убедительных доказательств, что дети не остаются без имущества.
