Как распределить доли при покупке квартиры с материнским капиталом, если семья не в браке и есть дети от первого брака и общий ребенок

Обязательный круг лиц, которым выделяются доли

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Закон устанавливает закрытый перечень субъектов, в чью общую собственность оформляется жильё, купленное с маткапиталом: само лицо, получившее сертификат (женщина), её супруг и дети — «в том числе первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей».

Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Таким образом, специально регулирующим соответствующие отношения Федеральным законом определен круг субъектов, в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, и установлен вид собственности – общая долевая
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 06.07.2016 № 2/2016

Верховный Суд прямо фиксирует: круг субъектов — «родители и дети», причём без ограничения «несовершеннолетние» и без привязки к тому, от какого брака ребёнок. Формула «первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей» означает всех детей владельца сертификата — и старших (2002 и 2005 г.р.), и общего (2022 г.р.). Тот факт, что старшие дети — от первого брака и уже совершеннолетние (старшему в 2026 году исполнится/исполнилось 18 лет), правового значения для обязанности выделить им долю не имеет: закон не делает различий ни по возрасту, ни по происхождению детей.

Что означает отсутствие брака. Поскольку брак между вами и женщиной не зарегистрирован, «супруга» в смысле ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ у неё в этой сделке нет. Однако вы — отец общего ребёнка 2022 г.р., то есть «родитель» этого ребёнка, и потому входите в круг сособственников (позиция ранее подтверждена системой по идентичной ситуации).

Вывод: в общую собственность обязаны войти все пятеро — женщина (владелец сертификата), вы (отец общего ребёнка) и все трое детей (двое от первого брака + общий). Выделить доли только общему ребёнку, «обойдя» старших, нельзя: это нарушение ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, которое СФР/прокуратура выявит и оспорит.

Как считается размер долей: только на сумму маткапитала, а не на всю квартиру

Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 СК РФ. Исходя из изложенного определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Верховный Суд установил ключевое правило: доли определяются исходя из равенства родителей и детей только на ту часть стоимости, которую покрыл маткапитал, а не на всю цену квартиры. Остальная часть, оплаченная вашими личными/совместными деньгами, распределяется по вашему усмотрению (например, на вас и женщину как покупателей, вложивших эти средства).

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— ст. 245 ГК РФ, п. 1

По общему правилу доли равны, но соглашением всех участников можно установить иное — распределить пропорционально вкладу каждого.

Практический расчёт (пример). Если квартира стоит 3 000 000 руб., а маткапитал покрывает, скажем, 600 000 руб. (условно), то эти 600 000 руб. (1/5 стоимости) поровну делятся между всеми пятью участниками — по 1/25 доли (600 000 ÷ 5 ÷ 3 000 000) каждому из пяти. Оставшиеся 4/5 (2 400 000 руб.) — ваши с женщиной средства, их вы делите между собой так, как договоритесь (например, пополам). В результате у всех троих детей будет по небольшой доли, а основная часть — за вами и женщиной.

Исходя из изложенного определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Важно: эта норма защищает и вас — если вы внесли больше личных денег, ваша «большая» доля сверх маткапитальной части не обязана быть равной с остальными; равенство действует только в отношении суммы МСК.

Вывод: «кому сколько положено» закон жёстко не фиксирует — он требует равенства долей только на средства маткапитала между всеми пятью участниками. Остальное — по вашему соглашению, с учётом фактического вклада каждого в оплату сверх маткапитала. Минимальные (символические) доли детям, покрывающие их долю в маткапитале, судебная практика допускает, но «нулевых» долей (полное невыделение) кому-либо из пятерых быть не должно.

Отсутствие брака: режим собственности и защита вашего вклада

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. 2. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— п. 1 ст. 33 СК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Законный режим совместной собственности действует только для супругов, то есть для лиц, состоящих в зарегистрированном браке. Поскольку вы с женщиной в браке не состоите, положения ст. 33–35 СК РФ о совместно нажитом имуществе не применяются: покупаемая квартира не становится вашей общей совместной собственностью автоматически.

Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга
— п. 1, 2 ст. 35 СК РФ

Отсюда два практических следствия:

1. Режима «совместной собственности» у вас не возникает. Квартира при покупке оформляется либо на женщину, либо на вас, либо в долевую собственность обоих — строго по тому, что написано в договоре купли-продажи (ДКП) и соглашении о долях. Доли, которые вы оба вносите сверх маткапитала, закрепляются только через соглашение и регистрацию в Росреестре.

2. Защита ваших денег. Поскольку вы вносите свои средства (часть оплаты сверх МСК), но не являетесь супругом, безопаснее всего указать вас вторым покупателем по ДКП и сразу определить вашу долю соразмерно вложенной сумме. Если квартира будет оформлена только на женщину, ваши деньги юридически «уйдут» без встречного права на долю — вернуть их при расставании вы сможете только через иск о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ), что сложнее и дольше.

Вывод: отсутствие регистрации брака не мешает вам быть сособственником как отцу общего ребёнка (это требование ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), но не даёт вам автоматической «половины» как «супругу». Свою долю сверх маткапитальной части вы должны закрепить явно — через включение вас в ДКП и соглашение о долях.

Как оформить: обязательство, соглашение о долях, форма и регистрация

Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309 ГК РФ

Обязательство оформить жильё в общую собственность — это обязательство по закону, за его неисполнение наступает ответственность (см. блок 5).

Порядок оформления при покупке с МСК:

1. В пакете документов в СФР (ранее ПФР) представляется засвидетельствованное обязательство оформить жильё в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (у вас — вместо супруга второго родителя общего ребёнка) и всех детей в шестимесячный срок с момента, когда возникнет такая возможность (например, после снятия ипотечного обременения или после регистрации права).

2. После перечисления маткапитала заключается соглашение об определении долей и подаётся в Росреестр на регистрацию права общей долевой собственности.

О нотариальной форме. Соглашение о долях при использовании МСК не требует нотариального удостоверения:

В случае, когда объект недвижимости по условиям договора купли-продажи был приобретен за счет средств материнского (семейного) капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021

Сделанные в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности на указанные земельный участок и жилой дом за Т.Ю. не отменяли обязанности в установленный законом срок оформить в равных долях между всеми членами семьи приобретенное имущество
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021

Верховный Суд прямо указал: такое соглашение не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами, поэтому не подпадает под обязательную нотариальную форму (ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). В вашей ситуации (брака нет) тем более нет режима совместной собственности супругов — соответственно, нотариус не обязателен (при этом вы вправе заверить соглашение у нотариуса по собственному желанию для надёжности).

Вывод: оформление происходит так: обязательство в СФР (заверенное в установленном порядке) → перечисление МСК продавцу → соглашение о долях (простая письменная форма) → регистрация в Росреестре. Срок выделения долей — 6 месяцев с момента, когда прекратится препятствие (обременение/ипотека). Нотариальное удостоверение соглашения о долях по МСК не требуется.

Последствия невыделения долей детям (риски)

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ст. 159 УК РФ, п. 1

Мошенничество при получении выплат, то есть хищение денежных средств или иного имущества при получении пособий, компенсаций, субсидий и иных социальных выплат, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем представления заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, а равно путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат
— ст. 159.2 УК РФ, п. 1

Неисполнение обязательства по выделению долей (например, оформление квартиры только на женщину или «забывание» старших детей от первого брака) влечёт несколько уровней последствий:

1. Гражданско-правовые. Обязательство должно исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ — > Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)

— ст. 309 ГК РФ); невыделение долей даёт детям (или органам опеки, прокурору в интересах несовершеннолетних) право требовать через суд определить доли. При разделе имущества суд обязан поставить вопрос о долях детей на обсуждение и определить их (п. 10 Обзора ВС РФ от 22.06.2016).

1. Контроль СФР и прокуратуры. СФР контролирует целевое использование МСК; при выявлении нарушения обязательства средства могут быть истребованы, а сделка — оспорена.

2. Уголовная ответственность. Если выплата маткапитала получена с обманом или умолчанием (в т.ч. путём фиктивного соблюдения обязательства либо его игнорирования с корыстной целью), квалификация возможна по ст. 159.2 УК РФ (мошенничество при получении выплат) или ст. 159 УК РФ (мошенничество). Практика знает случаи привлечения за невыделение долей детям после использования МСК.

Вывод: игнорировать хотя бы одного из троих детей или второго родителя общего ребёнка при выделении долей нельзя — это нарушение закона с риском судебного понуждения, оспаривания сделки и уголовной ответственности. Полный состав сособственников — женщина, вы, и все трое детей (двое старших от первого брака + общий ребёнок).

Срок выделения долей и что делать при отказе/задержке

Срок. Обязательство оформить жильё в общую собственность выполняется в шестимесячный срок с момента, когда отпало препятствие (снятие обременения/ипотеки, получение кадастрового паспорта и т.п.). Этот срок прямо закреплён в обязательстве, которое владелец сертификата даёт в СФР (см. п. 10 Обзора ВС РФ от 22.06.2016 «…в шестимесячный срок…» — > Следовательно, приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала обязывает лиц, использующих данные средства, исполнить обязательство об оформлении имущественных прав членов семьи владельца сертификата, в том числе несовершеннолетних детей

— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016) и подтверждён практикой (п. 12 Обзора — > Следовательно, специально регулирующей соответствующие отношения нормой Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ определен круг субъектов (родители и дети), в чью собственность поступает жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, и установлен вид собственности – общая долевая
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016: «обязалась в течение шести месяцев… оформить эту недвижимость в общую собственность»).

Если СФР откажет в перечислении МСК. Отказ территориального органа СФР в удовлетворении заявления о распоряжении может быть оспорен в судебном порядке (практика по п. 5 Обзора ВС РФ от 22.06.2016: граждане успешно оспаривали решения об отказе). Отказ возможен, в частности, если приобретение не признано улучшением жилищных условий или представлено ненадлежащее обязательство — в этом случае следует устранить замечания (дооформить обязательство с полным кругом участников) и подать заявление повторно либо обжаловать отказ.

Если Росреестр откажет в регистрации долей. Соглашение о долях по МСК регистрируется без нотариального удостоверения (> В случае, когда объект недвижимости по условиям договора купли-продажи был приобретен за счет средств материнского (семейного) капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака

— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021); требование нотариальной формы необоснованно. При отказе регистрирующего органа со ссылкой на «несоблюдение нотариальной формы» такой отказ признаётся незаконным (определение № 50-КАД21-1-К8, п. 58 Обзора ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021) и может быть обжалован в порядке КАС РФ в суд.

Исполнение. Фактическое исполнение — подписание всеми участниками соглашения об определении долей и подача в Росреестр заявления о регистрации права общей долевой собственности на всех пятерых сособственников и внесение соответствующих записей в ЕГРН.

Вывод: срок выделения долей — 6 месяцев после отпадения препятствия; отказы СФР и Росреестра оспариваются в суде (в т.ч. в административном порядке по КАС РФ), но при правильном оформлении документов с полным кругом из пяти сособственников оснований для отказа нет.