Можно ли купить квартиру у мамы на материнский капитал, если дети прописаны у отца, а старшему 28 лет?

Допустима ли покупка квартиры у своей матери на средства материнского капитала

Закон не запрещает направлять средства материнского капитала на покупку жилья у близких родственников. Основание — подп. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ:

на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
— подп. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Норма говорит о приобретении жилого помещения «посредством совершения любых не противоречащих закону сделок» и допускает перечисление средств напрямую физическому лицу, отчуждающему жильё. Ваша мать — именно такое физическое лицо; в качестве продавца по договору купли-продажи может выступать любой собственник, включая близкого родственника. Родство покупателя и продавца само по себе не отнесено этой нормой к препятствиям.

Это подтверждает и Верховный Суд: закон не содержит запрета на такие сделки.

Федеральный закон от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ не содержит запрета направления средств материнского (семейного) капитала на приобретение жилого помещения (доли жилого помещения) в собственность граждан, имеющих право пользования данным жилым помещением. С. и ее несовершеннолетние дети после приобретения доли в праве собственности на квартиру стали в полном объеме обладателями правомочий собственника жилого помещения (право владения, пользования и распоряжения своим имуществом в соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации). Общий размер доли в праве собственности на жилое помещение, приходящейся на истца и ее несовершеннолетних детей, является значительным, позволяющим выделить им в пользование изолированные жилые помещения, и между сособственниками определен порядок пользования жилыми комнатами квартиры. Указанные обстоятельства свидетельствуют о соответствии условий договора купли-продажи жилого помещения целям направления средств материнского капитала – улучшение жилищных условий семьи истца. (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации № 84-КГ15-8 от 15 сентября 2015 г.) 16 6. Приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Пример. Решением районного суда отказано в удовлетворении иска К.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

В приведённом ВС примере покупатель и его дети получили в собственность жильё, ранее находившееся в пользовании семьи, и суд признал это соответствующим целям маткапитала — «улучшение жилищных условий». Для вашей ситуации это означает: отсутствие у вас собственного жилья (вы снимаете) — сильный аргумент в пользу того, что покупка реально улучшает жилищные условия, а не оформляется формально. Прописка старшего ребёнка и дочери у бывшего мужа и наличие у него квартиры 80 кв. м значения не имеют: критерий — обеспеченность жильём вас и вашей семьи, а не вашего бывшего супруга.

Вывод: сделка допустима. Отказ только из-за того, что продавец — ваша мать, а дети зарегистрированы у отца, законом не предусмотрен; ключевое — реальность сделки и фактическое улучшение ваших жилищных условий.

Требования к приобретаемой квартире

Жильё, покупаемое на маткапитал, должно быть именно жилым помещением — изолированным, пригодным для постоянного проживания. Ст. 15 ЖК РФ:

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). 3. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 25.06.2012 № 93-ФЗ; от 01.12.2014 № 419-ФЗ; от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания , многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ, от 25.06.2012 № 93-ФЗ, от 27.12.2019 № 473-ФЗ) 5.
— ч. 1–2 ст. 15 ЖК РФ

ВС прямо указывает, что приобретаемое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам:

Приобретаемое с использованием средств материнского (семейного) капитала жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Пример. Решением районного суда отказано в удовлетворении иска К. к территориальному органу Пенсионного фонда Российской Федерации о признании незаконным решения об отказе в распоряжении средствами материнского (семейного) капитала, обязании направить указанные средства на улучшение жилищных условий в связи с заключением договора купли-продажи квартиры. Суд установил, что истец по договору купли-продажи приобрела квартиру. Другого жилого помещения К. и ее четверо несовершеннолетних детей не имеют. При этом суд установил, что жилой дом, в котором была приобретена квартира, на основании акта обследования помещения и составленного на его основе заключения признан органом местного самоуправления аварийным и подлежащим сносу. В соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Пунктом 1 части 3 статьи 7 и пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2006 г.
— п. 6 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Для вашей ситуации это означает: квартира по своему статусу — если по ЕГРН она является жилым помещением и не расположена в доме, признанном аварийным — отвечает требованиям ст. 15 ЖК РФ. Фонд вправе самостоятельно запросить сведения о том, не признан ли дом аварийным или непригодным для проживания (ч. 1.3 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ). Цена, сопоставимая с маткапиталом, с доплатой разницы из своих средств, сама по себе не препятствует направлению средств: ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и ст. 15 ЖК РФ ставят условием именно статус жилого помещения (изолированность и пригодность), а не цену или метраж. Иных ограничений, помимо процитированных, законодательство о маткапитале не устанавливает.

Вывод: квартира как жилое помещение допустима для направления маткапитала при условии её изолированности, пригодности для проживания и отсутствия признания дома аварийным (этот статус Фонд проверяет самостоятельно).

Обязанность выделить доли детям, включая совершеннолетнего (28 лет)

Приобретённое на маткапитал жильё оформляется в общую собственность всех детей. Ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ называет детей без возрастного ограничения:

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Аналогично разъясняет ВС — в состав участников общей собственности входят «первый, второй, третий ребёнок и последующие дети»:

жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. Согласно части 61 статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала может быть подано в любое время со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей в случае 15 необходимости использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплаты процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией. В соответствии с абзацем первым пункта 2 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г.
— п. 10 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

О порядке определения размера долей — ВС (п. 13 Обзора):

Таким образом, при определении долей родителей и детей в праве собственности на жилое помещение (трехкомнатную квартиру) необходимо руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 СК РФ. Исходя из изложенного определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на все средства, за счет которых она была приобретена. (По материалам судебной практики Нижегородского областного суда) 14. Доли родителей и детей в праве собственности на жилой дом, приобретенный исключительно за счет средств материнского (семейного) капитала, являются равными. Пример. Решением районного суда удовлетворено заявление прокурора, обратившегося в защиту прав, свобод и законных интересов несовершеннолетних детей, к И. и А. (родителям детей) о возложении на них обязанности оформить жилое помещение в общую долевую собственность. В обоснование требования прокурор указал, что, несмотря на погашение долга по кредиту, с квартиры не снято ограничение права ипотеки в пользу кредитного потребительского кооператива и не исполнено обязательство по оформлению И. и А. жилого дома в общую собственность родителей и детей. Суд установил, что в связи с рождением второго ребенка матери детей И. выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал. Между И.
— п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Применительно к вашим фактам. По буквальному смыслу ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ жильё оформляется в общую собственность лица, получившего сертификат, и детей, без оговорки о несовершеннолетии. Поэтому для 28-летнего сына и дочери действует общее правило этой нормы: они включаются в число сособственников, изъятия для совершеннолетних детей законом не предусмотрены. Доля оформляется на общих основаниях участника сделки — лично либо через представителя; согласие или участие бывшего мужа не требуется, а регистрация детей по месту жительства отца на состав сособственников не влияет (значение имеет факт родства и использование маткапитала).

Размеры долей определяются соглашением (ч. 4 ст. 10, п. 10 Обзора), поэтому их можно зафиксировать в договоре купли-продажи сразу или отдельным соглашением. Если часть цены вы доплачиваете своими деньгами, поровну делится лишь часть, соответствующая средствам маткапитала (п. 13 Обзора).

Ветвление по статусу дочери (18 лет). Если дочь достигла совершеннолетия и дееспособна — она участвует в сделке и получает долю лично (как и 28-летний сын), без законного представителя. Если к моменту сделки ей ещё нет 18 лет либо она ограниченно дееспособна/недееспособна — за неё действует законный представитель, а в отдельных случаях требуется согласие органа опеки (что следует из общих норм о дееспособности; конкретные правила органа опеки применяются к каждой такой сделке). И если дочь эмансипирована или вступила в брак — она приравнивается к полностью дееспособной и действует самостоятельно. Во всех этих случаях сама обязанность выделить ей долю сохраняется — меняется лишь то, кто подписывает документы.

Вывод: доля выделяется обоим детям, включая 28-летнего сына, — изъятий из этого правила ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ не содержит; способ оформления доли дочери зависит от её дееспособности, но не отменяет обязанности по выделению.

Риск признания сделки мнимой и уголовно-правовой риск

Главный риск покупки у близкого родственника — не запрет как таковой, а квалификация сделки как мнимой, если у сторон не было намерения реально создать правовые последствия. Ст. 170 ГК РФ:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 170 ГК РФ, п. 1

Это означает: если Фонд или суд установит, что деньги фактически не передавались, жильё осталось в пользовании матери, доли детям не выделены, — сделку могут признать ничтожной, а средства — взыскать. Наоборот, реальность сделки (фактическое вселение, несение расходов, регистрация права, выделение долей) защищает от такого исхода.

Обратная сторона — уголовная. Незаконное получение маткапитала квалифицируется как мошенничество при получении выплат. Пленум ВС РФ от 30.11.2017 № 48:

По статье 1592 УК РФ квалифицируется такое хищение денежных средств или иного имущества в форме мошенничества, которое связано с незаконным получением социальных выплат, а именно установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления выплат гражданам, нуждающимся в социальной поддержке. Для целей статьи 1592 УК РФ к социальным выплатам, в частности, относятся пособие по безработице, компенсации на питание, на оздоровление, субсидии для приобретения или строительства жилого помещения, на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, средства материнского (семейного) капитала
— п. 14 Постановления Пленума ВС РФ от 30.11.2017 № 48

Для вас это практический ориентир: сделка должна быть настоящей. Реально перечислите маткапитал продавцу по договору, оформите доли детям, заселитесь. Тогда признаки состава ст. 159.2 УК РФ отсутствуют. Фонд вправе проверять достоверность сведений (ч. 1.2 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ), поэтому фиктивные схемы раскрываются:

При рассмотрении заявления о распоряжении территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации вправе проверять достоверность сведений, содержащихся в представленных документах (копиях документов), а также иных сведений, необходимых для вынесения решения об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении, путем направления запросов в органы и организации
— ч. 1.2 ст. 8 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Вывод: законной покупке у матери ничего не угрожает при условии реальности сделки. Мнимой (ст. 170 ГК РФ) и уголовно наказуемой (ст. 159.2 УК РФ) сделка становится только при отсутствии намерения создать последствия — то есть при обналичивании. Ваша ситуация (нет жилья, реальное вселение) рисков не создаёт.

Процедура: заявление в СФР, документы, сроки, порядок действий и что делать при отказе

Порядок распоряжения установлен ст. 7–8 ФЗ № 256-ФЗ и Правилами, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862. Заявление подаётся в клиентскую службу Отделения СФР (или через МФЦ, или через портал госуслуг):

Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении
— ч. 1 ст. 8 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Срок рассмотрения — не более 5 рабочих дней, по итогам выносится решение об удовлетворении либо отказе. Фонд самостоятельно запрашивает сведения о квартире (в том числе об аварийности) — ч. 1.2, 1.3 ст. 8 ФЗ № 256-ФЗ. Деньги перечисляются безналичным путём на счёт продавца — подп. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ:

на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения
— подп. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Рекомендуемый порядок действий:

1. Проверить по выписке ЕГРН, что объект является жилым помещением (квартирой) и не обременён; убедиться, что дом не признан аварийным (Фонд проверит это по своим запросам).
2. Заключить договор купли-продажи в письменной форме с указанием цены, порядка и срока оплаты (маткапитал + доплата разницы), реквизитов счетов.
3. Определить судьбу долей: либо включить детей в договор как приобретателей и оформить общую долевую собственность сразу, либо (если квартира оформляется сначала на вас) оформить нотариальное обязательство о последующем выделении долей.
4. Зарегистрировать переход права в Росреестре.
5. Подать в СФР заявление о распоряжении с договором купли-продажи (сведениями о правах) и при необходимости — соглашением/обязательством о выделении долей.
6. Дождаться решения (не более 5 рабочих дней) и перечисления средств на счёт продавца.

Конкретный перечень документов и форма заявления устанавливаются административным регламентом СФР (ведомственный акт), поэтому точный состав бумаг уточняйте в клиентской службе СФР при подаче — Федеральным законом № 256-ФЗ он подробно не регламентирован.

Если последует отказ — решение СФР обжалуется в вышестоящий орган Фонда либо в суд. С учётом ваших фактов (отсутствие собственного жилья, реальная покупка) отказ по мотиву родства с продавцом или регистрации детей у отца маловероятен, поскольку таких оснований отказа закон не содержит.

Вывод: процедура состоит из реальной сделки купли-продажи, регистрации перехода права, подачи заявления в СФР (срок решения — не более 5 рабочих дней) и безналичного перечисления средств продавцу. При выделении долей сразу в договоре нотариальное обязательство не требуется; иначе оно оформляется нотариально, а доли выделяются в установленный законодательством срок. При отказе — обжалование в вышестоящий орган СФР либо в суд.