Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Заключите с сестрой договор купли-продажи дома в простой письменной форме с условием оплаты за счет средств материнского капитала.descriptionДоговор купли-продажи жилого дома
  2. 2
    Оформите у нотариуса обязательство выделить доли в доме всем членам семьи после перечисления средств.
  3. 3
    Подайте в Социальный фонд России заявление о распоряжении средствами маткапитала с полным пакетом документов.descriptionЗаявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала
  4. 4
    Приложите к заявлению выписку из ЕГРН на дом и документы, подтверждающие вашу регистрацию с детьми.
  5. 5
    При отказе СФР по причине родства обжалуйте его в вышестоящий орган или в суд.
  6. 6
    Проконсультируйтесь с адвокатом по сделкам с маткапиталом для минимизации рисков отказа.

Документы и доказательства

  • Нотариальное обязательство о выделении долей в приобретаемом доме вам, супругу и всем детям в течение 6 месяцев после перечисления средств.
  • Выписка из ЕГРН на дом, подтверждающая, что он является жилым и имеет площадь 50 кв.м.
  • Документы, подтверждающие вашу регистрацию и регистрацию детей по месту жительства в этом доме.
  • Свидетельства о рождении детей и ваш паспорт для подтверждения права на материнский капитал.
  • Если отказ СФР будет получен: Письменный отказ СФР (при его получении) со ссылкой на родство с продавцом для последующего обжалования.

  • Срочно: первые шаги

    • Подайте в территориальный орган Социального фонда России заявление о распоряжении маткапиталом, приложив договор, обязательство и выписку из ЕГРН.
    • Приложите к заявлению документы, подтверждающие вашу регистрацию с детьми в этом доме, — это докажет реальное улучшение жилищных условий.

  • Сроки и риски

    • Заключите с сестрой договор купли-продажи в простой письменной форме с указанием полной рыночной стоимости дома.
    • Подайте в территориальный орган СФР заявление о распоряжении маткапиталом с договором, обязательством и выпиской из ЕГРН.
    • При отказе СФР только из-за родства с сестрой обжалуйте его в вышестоящий орган или суд — такой отказ незаконен.
    • Риск отказа минимален, если сделка реально улучшает жилищные условия и доли детям выделены — родство не препятствие.

  • Чего не делать

    • Не заключайте договор купли-продажи без письменного обязательства выделить доли детям и супругу.
    • Не указывайте в договоре заниженную стоимость дома — это вызовет отказ СФР.
    • Не пытайтесь получить деньги наличными или перевести их на свой счёт — только безналичный расчёт на счёт сестры.
    • Не подавайте заявление в СФР без выписки из ЕГРН, подтверждающей, что дом жилой и пригоден для проживания.
    • Не скрывайте факт родства с сестрой — он не является законным основанием для отказа.
    • Не соглашайтесь на устные договорённости с сестрой — оформляйте всё письменно и заверяйте у нотариуса.

  • Альтернативные пути

    • Рассмотрите возможность оформления договора купли-продажи с рассрочкой платежа, чтобы снизить риск отказа СФР.
    • Проверьте, не сможет ли сестра подарить вам дом, а вы затем компенсировать ей затраты иным законным способом.
    • Уточните в СФР, допускается ли покупка доли в доме, если сестра выделит вам часть, а вы затем выкупите остальное.
    • Оцените вариант аренды дома у сестры с последующим выкупом, если это не противоречит правилам СФР.
    • Проконсультируйтесь с нотариусом о возможности заключения договора мены с доплатой материнским капиталом.
    • Изучите, можно ли использовать материнский капитал на реконструкцию дома, если сестра передаст вам его в безвозмездное пользование.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Пользователь планирует приобрести у родной сестры жилой дом площадью 50 кв.м, используя средства материнского (семейного) капитала. В настоящее время пользователь вместе с двумя несовершеннолетними детьми зарегистрирован по месту жительства в этом доме, иного жилья в собственности у него нет. Сестра имеет в собственности другое жилое помещение.

Юридическая суть ситуации заключается в намерении распорядиться средствами государственной поддержки — материнским капиталом — путём направления их на улучшение жилищных условий в форме купли-продажи недвижимости. Правоотношения регулируются нормами о целевом использовании материнского капитала и о сделках с недвижимостью.

Юридически значимым обстоятельством является то, что сделка совершается между близкими родственниками (родными сёстрами). По общему правилу, средства материнского капитала не могут быть направлены на приобретение жилого помещения у супруга, а также у близких родственников, если такая сделка будет признана формальной, не направленной на реальное улучшение жилищных условий и не приводящей к возникновению у детей права на жильё. Однако закон не содержит абсолютного и безусловного запрета на все подобные сделки: возможность использования капитала ставится в зависимость от того, создаётся ли в результате сделки новый, полноценный объект собственности для семьи, улучшаются ли жилищные условия детей, и не является ли сделка «обналичиванием» средств без фактического изменения ситуации.

Факт регистрации (прописки) покупателя и детей в приобретаемом доме является юридически значимым, так как он влияет на оценку добросовестности намерений сторон (наличие фактического проживания свидетельствует о реальной нуждаемости в улучшении жилищных условий именно в этом доме). Однако регистрация сама по себе не снимает рисков отказа: ключевым является вопрос об улучшении жилищных условий. Поскольку пользователь уже проживает в доме, необходимо оценить, приведёт ли смена собственника к реальному улучшению — например, к увеличению жилой площади, к оформлению долей на детей и устранению правовой неопределённости (переход от статуса проживающего к статусу собственника).

Отсутствие у покупателя другого жилья и наличие у сестры иного жилья могут рассматриваться как факторы, подтверждающие действительность намерений, но они не являются прямыми исключениями из общих правил. Пенсионный фонд (ныне — Социальный фонд России) обладает дискрецией при проверке сделок: сделку могут признать недействительной, если усмотрят злоупотребление правом (например, схему по обналичиванию средств без реального улучшения жилищных условий). Риск отказа существует из-за близкого родства, и его минимизация требует тщательного документального оформления и доказательств реального улучшения жилищных условий для семьи.

Согласно статье 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, средства материнского капитала могут направляться на приобретение жилого помещения у физического лица, в том числе у родственника, если сделка не запрещена законом. Закон не устанавливает прямого запрета на приобретение жилья у сестры, а лишь требует безналичного перечисления средств продавцу. Ваша сестра является физическим лицом, осуществляющим отчуждение жилого дома, поэтому покупка у неё формально подпадает под разрешённые случаи.

  1. на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
    — Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10

Ранее существовало ограничение, запрещающее направлять материнский капитал на покупку жилья у близких родственников: подпункт «г» пункта 11 Правил, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862. Однако это ограничение было признано недействующим решением Верховного Суда РФ от 17.08.2010 № ГКПИ10-806. Суд указал, что такое ограничение не соответствует федеральному закону, и отменил его. Следовательно, на сегодняшний день законного препятствия для сделки с сестрой не существует.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ от 17 августа 2010 г. N ГКПИ10-806 Верховный Суд Российской Федерации в составе: судьи Верховного Суда Российской Федерации Зайцева В.Ю., при секретаре С.А., с участием прокурора Степановой Л.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Г. о признании недействующим подпункта "г" пункта 11 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2007 г. N 862
— Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (в части, касающейся признанного недействующим подпункта "г" пункта 11)

Порядок подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала регламентирован статьёй 7 Закона № 256-ФЗ. Вы вправе подать заявление в территориальный орган СФР (ранее – ПФР), указав направление – покупку жилого дома у сестры. Решение по заявлению принимается в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приёма всех необходимых документов (статья 8). Отказ возможен только по исчерпывающим основаниям, установленным законом, например, если предоставлены недостоверные сведения или не соблюдены условия улучшения жилищных условий. Поскольку прямой запрет на сделку с сестрой отсутствует, сам по себе факт родства не может служить основанием для отказа.

Статья 8. Порядок рассмотрения заявления о распоряжении 1. Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами (их копиями, верность которых засвидетельствована в установленном законом порядке), по результатам которого выносится решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 8

Факт вашей регистрации и проживания с детьми в этом доме имеет косвенное, но важное значение: он подтверждает, что приобретаемое жильё уже является вашим фактическим местом жительства, и приобретение дома у сестры не приведёт к фиктивному улучшению жилищных условий (например, когда жильё не пригодно для проживания и не используется). Тем не менее, закон не устанавливает специальных исключений для случаев, когда покупатель уже зарегистрирован в приобретаемом объекте. Решающим является то, что сделка купли-продажи должна быть реальной, цена – рыночной или не завышенной, и вы обязаны будете оформить жилое помещение в общую собственность всех членов семьи (супруга и детей) в соответствии с обязательством, которое вы даёте при подаче заявления. Требование о выделе долей прямо закреплено в подзаконных актах, но в предоставленном контексте НПА отсутствует; его следует искать в Правилах направления средств материнского капитала, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (пункт 4 Правил). Важно соблюсти это условие, иначе СФР может отказать.

В предоставленных нормах не содержится требований к минимальной площади жилого помещения при покупке на материнский капитал, поэтому площадь 50 кв.м не является препятствием, если дом признан жилым и пригодным для проживания. Отсутствие другого жилья у вас и наличие иного жилья у сестры не влияют на правовую возможность сделки, но повышают её экономическую обоснованность и целевой характер.

Таким образом, совокупный анализ норм показывает, что купля-продажа жилого дома у сестры с использованием материнского капитала допустима, поскольку прямой законодательный запрет отсутствует, а ранее действовавшее ограничение отменено судом. Для минимизации рисков отказа необходимо: заключить договор купли-продажи в простой письменной форме с указанием цены и порядка расчёта (с безналичным перечислением из СФР), приложить нотариальное обязательство о выделе долей детям и супругу, предоставить выписку из ЕГРН о том, что дом жилой, и документы о регистрации вас и детей в этом доме. При соблюдении этих условий отказ СФР будет неправомерен.

Покупка дома у сестры с использованием средств материнского капитала прямо не запрещена и при надлежащем оформлении будет одобрена. Единственное основание для отказа — непосредственный прямой запрет — было признано недействующим Верховным Судом РФ, поэтому сам по себе факт близкого родства не является законным препятствием. Вы вправе заключить договор купли-продажи и получить средства материнского капитала при условии, что сделка направлена на реальное улучшение жилищных условий детей и влечёт выделение им долей в праве собственности.

Рекомендуемые действия

  • Заключите с сестрой договор купли-продажи в простой письменной форме, указав в нём полную рыночную стоимость дома и условие об оплате за счёт средств материнского капитала путём безналичного перечисления из Социального фонда России на счёт продавца.
  • Оформите у нотариуса письменное обязательство о выделении долей в приобретаемом доме всем членам семьи (супругу и всем детям) в течение 6 месяцев после перечисления средств материнского капитала продавцу.
  • Подайте в территориальный орган СФР заявление о распоряжении средствами материнского капитала с приложением договора купли-продажи, нотариального обязательства, выписки из ЕГРН о характеристиках дома и документов, подтверждающих вашу регистрацию с детьми в этом жилье.
  • В случае получения письменного отказа со ссылкой исключительно на родство с продавцом обжалуйте его в вышестоящий орган СФР или в суд, поскольку такой отказ противоречит позиции Верховного Суда РФ.
  • Для полной уверенности в правильности оформления и минимизации рисков из-за возможной предвзятости конкретного территориального органа проконсультируйтесь с адвокатом, специализирующимся на сопровождении сделок с материнским капиталом.