Жена планирует сдавать в аренду квартиру, которая была приобретена в период брака, но право собственности на неё зарегистрировано только на мужа. Брачный договор между супругами отсутствует. В соответствии с семейным законодательством, всё имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, на кого из них оно оформлено, является их совместной собственностью. Таким образом, данная квартира, хотя и числится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за мужем, юридически принадлежит обоим супругам в равных долях. Это первое ключевое обстоятельство.
Второе ключевое обстоятельство — правовой режим распоряжения совместным имуществом. По общему правилу, для совершения сделок по распоряжению недвижимостью, являющейся общей совместной собственностью, требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Сдача квартиры в аренду является действием по распоряжению имуществом (извлечение дохода, передача владения и пользования третьему лицу). Поскольку жена не является титульным собственником (не указана в выписке из ЕГРН), у неё нет правовых оснований единолично заключать договор аренды от своего имени как собственника. Для того чтобы она могла выступать стороной договора аренды, ей необходимо либо получить от мужа нотариально заверенное согласие на сделку, либо получить от него доверенность на представление его интересов в отношениях с арендатором и при подписании договора. Сама по себе регистрация брака не наделяет одного супруга правом единолично распоряжаться недвижимостью, оформленной на другого.
Третье обстоятельство касается налогового статуса. Плательщиками налога на профессиональный доход (самозанятые) могут быть физические лица, получающие доход от использования имущества. Однако закон прямо устанавливает, что объектом налогообложения является доход от сдачи в аренду (наем) жилых помещений, принадлежащих самозанятому на праве собственности. Если квартира не принадлежит жене на праве собственности (ни единоличном, ни долевом, зарегистрированном в ЕГРН), она не может законно применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» в отношении дохода от аренды этой квартиры. Формальное получение ею денег от арендатора и уплата налога как самозанятой в данном случае будет противоречить условиям применения этого режима, так как объект налогообложения (имущество) не соответствует требованиям.
Четвёртое обстоятельство — фискальные риски. Если жена как самозанятая начнёт выдавать чеки и декларировать доход от аренды квартиры, собственником которой по документам является муж, налоговый орган при проверке может квалифицировать этот доход как доход мужа, либо как доход, полученный с нарушением условий применения НПД. В первом случае налог могут пересчитать по ставкам НДФЛ (13% или 15%) и предъявить претензии мужу как фактическому получателю дохода. Во втором случае жену могут снять с учёта как самозанятую и также обязать уплатить налог как физическое лицо по общей ставке. Кроме того, сама по себе арендная сделка может быть оспорена арендатором или признана недействительной, если будет установлено, что договор подписан лицом, не имеющим на это полномочий.
Юридически значимыми являются: факт приобретения квартиры в браке, отсутствие брачного договора, регистрация права собственности только на мужа, статус самозанятой у жены, а также требование о нотариальной форме согласия супруга на распоряжение недвижимостью.
Прежде всего, определим правовой режим квартиры, которую планируется сдавать. Поскольку имущество приобретено в период брака и брачный договор отсутствует, оно автоматически поступает в совместную собственность супругов независимо от того, на чьё имя оформлены правоустанавливающие документы. Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, квартира является общим совместным имуществом, и ваше предположение о том, что фактически она считается совместно нажитым имуществом, абсолютно верно. Это исходная точка для анализа всех дальнейших действий.
Статья 34. Совместная собственность супругов
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Поскольку квартира находится в совместной собственности, её сдача в аренду является формой распоряжения этим имуществом. Распоряжение общим имуществом супругов требует их обоюдного согласия, однако закон устанавливает различный объём формальных требований в зависимости от вида сделки. В силу ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга (п. 2). Однако из этого общего правила есть важное исключение: для сделок по распоряжению недвижимостью, права на которую зарегистрированы (а квартира мужа зарегистрирована в Росреестре), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 этой же статьи). Договор аренды квартиры — это сделка по распоряжению общим имуществом, поскольку она передаёт право владения и пользования частью совместной собственности. Таким образом, для того чтобы вы могли заключить договор аренды от своего имени, вам потребуется нотариально удостоверенное согласие мужа. Без такого согласия сделка может быть оспорена и признана недействительной, а доход от сдачи может быть квалифицирован как полученный в отсутствие законного основания.
Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
- Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
- При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
- Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 35
Аналогичная норма закреплена в Гражданском кодексе РФ. Статья 253 ГК РФ устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, и это согласие предполагается. Однако применительно к недвижимости приоритет имеет специальная норма ст. 35 СК РФ, которая требует нотариального удостоверения согласия. Следовательно, одной лишь «презумпции согласия» недостаточно — для вашей сделки необходимо оформить письменное нотариальное согласие мужа.
Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
- Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
- Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 253
Теперь о праве сдавать квартиру в аренду. Статья 608 ГК РФ прямо определяет, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицам, управомоченным законом или собственником. Поскольку вы не являетесь единоличным собственником по документам, ваше право выступать арендодателем может быть основано только на законе (как участника совместной собственности) или на воле собственника (мужа). Как разъяснено выше, закон (ст. 35 СК РФ) позволяет вам действовать как участнику совместной собственности, но требует нотариального согласия мужа. Альтернативой может быть обычная письменная доверенность от мужа, если он уполномочивает вас сдавать квартиру, однако при наличии совместной собственности более надёжным и соответствующим закону способом является именно нотариальное согласие на распоряжение общим имуществом, так как доверенность не заменяет согласия супруга на саму сделку по распоряжению общим имуществом — она лишь уполномочивает вас на заключение договора, но не подтверждает согласие на распоряжение общим имуществом, которое требуется в силу закона. Поэтому настоятельно рекомендуется оформить нотариальное согласие мужа на сдачу квартиры в аренду с указанием всех существенных условий (срок, размер арендной платы, возможность пролонгации).
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 608
Перейдём к налоговому аспекту. Вы планируете зарегистрироваться как самозанятая (плательщик налога на профессиональный доход). Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ устанавливает, кто может применять этот спецрежим. Согласно ст. 4 данного закона, налогоплательщиками признаются физические лица, в том числе не зарегистрированные как ИП. При этом ограничение по доходам составляет 2,4 миллиона рублей в текущем календарном году (пп. 8 п. 2 ст. 4) — вы укладываетесь в этот лимит, что является необходимым условием.
Статья 4. Налогоплательщики налога на профессиональный доход
- Налогоплательщиками налога на профессиональный доход (далее - налогоплательщики) признаются физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, перешедшие на специальный налоговый режим в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
- Не вправе применять специальный налоговый режим:
...
- налогоплательщики, у которых доходы, учитываемые при определении налоговой базы, превысили в текущем календарном году 2,4 миллиона рублей;
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», ст. 4
Важнее всего вопрос об объекте налогообложения. Статья 6 Закона № 422-ФЗ перечисляет, что признаётся объектом налогообложения, а что — нет. Согласно пп. 3 п. 2 ст. 6, не признаются объектом налогообложения доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений. Следовательно, если квартира является жилым помещением (а аренда жилья — это как раз наём жилого помещения), доход от её сдачи подпадает под налог на профессиональный доход. Это исключение прямо разрешает самозанятым сдавать жилые квартиры, независимо от того, является ли сдающий собственником по документам. Главное условие — чтобы доход был получен от реальной деятельности по предоставлению жилого помещения внаём, и чтобы у вас было законное основание (право на сдачу) — то есть нотариальное согласие мужа.
Статья 6. Объект налогообложения
- Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав).
- Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы:
...
- от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», ст. 6
Таким образом, с точки зрения применимого права, ваша ситуация разрешима при выполнении двух ключевых условий: (1) получение нотариально удостоверенного согласия мужа на сдачу квартиры в аренду, которое подтверждает ваше право распоряжаться общим имуществом; (2) регистрация в качестве самозанятой и отражение дохода от аренды жилого помещения в приложении «Мой налог». Доверенность формально возможна, но в контексте супружеских отношений и требований ст. 35 СК РФ именно нотариальное согласие является более надёжным документом, так как оно прямо подтверждает отсутствие возражений мужа против вашего единоличного распоряжения квартирой. При соблюдении этих условий у налоговых органов не будет оснований для претензий: вы будете законно сдавать жильё (как управомоченное лицо) и платить налог с собственного дохода, не превышающего лимит.
