Для продажи такого дома требуется согласие обоих супругов. В силу пункта 3 статьи 35 СК РФ сделка по распоряжению недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Жена, давая такое согласие, не передаёт мужу право единолично распоряжаться деньгами или условиями сделки — согласие лишь подтверждает, что она не возражает против самого факта отчуждения. Однако само по себе согласие не гарантирует, что денежные средства будут распределены так, как она хочет. Нотариус, удостоверяя согласие, обязан разъяснить смысл и последствия сделки (статья 54 Основ законодательства о нотариате):
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст.54
Поэтому перед подписанием согласия жена может потребовать, чтобы в договоре купли-продажи было прямо указано о перечислении покупной цены на счета обоих супругов в равных долях. Нотариус должен проверить, что это условие соответствует воле сторон и не нарушает закон. Если муж откажется включать такое условие, жена вправе не давать согласие до тех пор, пока её требования не будут удовлетворены. Отозвать уже выданное нотариальное согласие можно только до момента совершения сделки — это следует из общего принципа свободы отзыва волеизъявления до его реализации (хотя прямой нормы об отзыве в контексте нет, но по смыслу ст. 185.1 ГК РФ согласие может быть отозвано в той же форме, если оно ещё не было использовано). После того как договор подписан и зарегистрирован, отозвать согласие невозможно.
Поскольку дом является совместной собственностью, выручка от его продажи также поступает в общее имущество супругов. Статья 39 СК РФ устанавливает, что при разделе общего имущества доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними:
- При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.39
Следовательно, если деньги от продажи поступят целиком на счёт мужа, жена всё равно имеет право на половину. Но это потребует последующего взыскания через суд, что нежелательно. Чтобы избежать споров, лучше всего закрепить условие о разделе средств непосредственно в договоре купли-продажи, указав в качестве получателей обоих супругов с равными долями. Это допустимо, так как стороны вправе определить порядок расчётов (ст. 486 ГК РФ применяется по аналогии, хотя её нет в контексте, но это общее правило). При этом такая конструкция не противоречит ст. 253 ГК РФ, которая допускает, что участники совместной собственности могут сами установить иной порядок распоряжения общим имуществом:
- Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.253
Если супруги договорятся о том, что покупатель перечисляет деньги на два счёта, это и будет их обоюдным согласием на такое распоряжение выручкой. Однако покупатель также должен быть согласен на такой порядок расчётов, поэтому эту оговорку лучше включать как условие договора о цене и порядке оплаты.
Если муж, несмотря на договорённость, попытается продать дом без участия жены и получить деньги единолично, жена может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной. Для этого нужно доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия жены. Но если жена уже выдала нотариальное согласие на продажу, оспорить сделку будет сложно, так как её воля на отчуждение была выражена. Поэтому более надёжный способ — потребовать, чтобы нотариальное согласие содержало условие о перечислении денег на её счёт, либо вообще не давать согласие, пока муж не подпишет с ней отдельное соглашение о разделе выручки (например, предварительный договор или соглашение об определении долей в совместной собственности в силу ст. 244 ГК РФ):
- По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.244
Установление долевой собственности (например, по 1/2 доле) до продажи даст жене полный контроль: продажа будет возможна только с её непосредственным участием как собственника доли, и деньги за её долю поступят на её счёт. Это наиболее надёжный способ гарантировать раздел средств без риска, что муж распорядится всем единолично.
Таким образом, применимые нормы позволяют жене защитить свои интересы. Главное — не выдавать нотариальное согласие без чётких гарантий в договоре или предварительного изменения режима собственности.
