В рассматриваемой ситуации центральным фактом является намерение супругов, состоящих в браке, произвести отчуждение жилого дома, возведенного в период брака. Юридически значимым обстоятельством является то, что данный дом, независимо от того, на кого из супругов оформлено право собственности, представляет собой совместно нажитое имущество. Это означает, что оба супруга имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим домом, поскольку режим совместной собственности супругов презюмируется, если иное не установлено брачным договором.
Поскольку в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) собственником дома значится муж, формально он выступает единоличным продавцом. Однако для совершения сделки по распоряжению общим имуществом (продажи дома) закон требует получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга — жены. Это согласие подтверждает, что жена не возражает против отчуждения дома, но оно не ограничивается только фактом согласия на продажу; оно может содержать и условия, на которых сделка совершается (например, указание на распределение выручки между супругами).
Опасения жены обоснованы. Предоставление нотариального согласия действительно дает мужу право юридически завершить сделку без её личного присутствия. После получения денег от покупателя муж становится титульным владельцем выручки от продажи общего имущества. Если договор купли-продажи не будет содержать прямых и безусловных указаний о перечислении средств на счета обоих супругов, муж может получить всю сумму единолично. Дальнейшее перераспределение этих средств будет зависеть от его добросовестности, что создает для жены риск нарушения её имущественных прав.
Юридически значимо, что продажа дома является сделкой по распоряжению совместной собственностью, а условие о порядке расчетов (перевод денег двум супругам) должно быть зафиксировано в самом договоре купли-продажи. Также важно, является ли дом единственным объектом сделки или продается вместе с земельным участком; на участок распространяется тот же правовой режим, если он приобретен (или получен в пользование) в браке.
Таким образом, суть ситуации заключается в противоречии между формальным титулом собственника (муж) и фактическим режимом совместной собственности (оба супруга). Правоотношения сторон включают: правоотношения между супругами по поводу владения и распоряжения общим имуществом; обязательственные отношения из договора купли-продажи с участием третьего лица (покупателя); а также потенциальные корпоративные споры (если средства уже поступили одному из супругов). Ключевой вопрос — как условие о разделе денег может быть сделано обязательным для исполнения банками и покупателем, не превращаясь в простое обещание между супругами.
Дом, построенный супругами в период брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из них он зарегистрирован. Это прямо следует из статьи 34 Семейного кодекса РФ:
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся ... приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.34
Таким образом, хотя в ЕГРН собственником указан муж, жена имеет равные с ним права на это имущество. Это ключевой факт для всех последующих правовых последствий.
Для продажи такого дома требуется согласие обоих супругов. В силу пункта 3 статьи 35 СК РФ сделка по распоряжению недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Жена, давая такое согласие, не передаёт мужу право единолично распоряжаться деньгами или условиями сделки — согласие лишь подтверждает, что она не возражает против самого факта отчуждения. Однако само по себе согласие не гарантирует, что денежные средства будут распределены так, как она хочет. Нотариус, удостоверяя согласие, обязан разъяснить смысл и последствия сделки (статья 54 Основ законодательства о нотариате):
Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст.54
Поэтому перед подписанием согласия жена может потребовать, чтобы в договоре купли-продажи было прямо указано о перечислении покупной цены на счета обоих супругов в равных долях. Нотариус должен проверить, что это условие соответствует воле сторон и не нарушает закон. Если муж откажется включать такое условие, жена вправе не давать согласие до тех пор, пока её требования не будут удовлетворены. Отозвать уже выданное нотариальное согласие можно только до момента совершения сделки — это следует из общего принципа свободы отзыва волеизъявления до его реализации (хотя прямой нормы об отзыве в контексте нет, но по смыслу ст. 185.1 ГК РФ согласие может быть отозвано в той же форме, если оно ещё не было использовано). После того как договор подписан и зарегистрирован, отозвать согласие невозможно.
Поскольку дом является совместной собственностью, выручка от его продажи также поступает в общее имущество супругов. Статья 39 СК РФ устанавливает, что при разделе общего имущества доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними:
- При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст.39
Следовательно, если деньги от продажи поступят целиком на счёт мужа, жена всё равно имеет право на половину. Но это потребует последующего взыскания через суд, что нежелательно. Чтобы избежать споров, лучше всего закрепить условие о разделе средств непосредственно в договоре купли-продажи, указав в качестве получателей обоих супругов с равными долями. Это допустимо, так как стороны вправе определить порядок расчётов (ст. 486 ГК РФ применяется по аналогии, хотя её нет в контексте, но это общее правило). При этом такая конструкция не противоречит ст. 253 ГК РФ, которая допускает, что участники совместной собственности могут сами установить иной порядок распоряжения общим имуществом:
- Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.253
Если супруги договорятся о том, что покупатель перечисляет деньги на два счёта, это и будет их обоюдным согласием на такое распоряжение выручкой. Однако покупатель также должен быть согласен на такой порядок расчётов, поэтому эту оговорку лучше включать как условие договора о цене и порядке оплаты.
Если муж, несмотря на договорённость, попытается продать дом без участия жены и получить деньги единолично, жена может обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной. Для этого нужно доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия жены. Но если жена уже выдала нотариальное согласие на продажу, оспорить сделку будет сложно, так как её воля на отчуждение была выражена. Поэтому более надёжный способ — потребовать, чтобы нотариальное согласие содержало условие о перечислении денег на её счёт, либо вообще не давать согласие, пока муж не подпишет с ней отдельное соглашение о разделе выручки (например, предварительный договор или соглашение об определении долей в совместной собственности в силу ст. 244 ГК РФ):
- По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст.244
Установление долевой собственности (например, по 1/2 доле) до продажи даст жене полный контроль: продажа будет возможна только с её непосредственным участием как собственника доли, и деньги за её долю поступят на её счёт. Это наиболее надёжный способ гарантировать раздел средств без риска, что муж распорядится всем единолично.
Таким образом, применимые нормы позволяют жене защитить свои интересы. Главное — не выдавать нотариальное согласие без чётких гарантий в договоре или предварительного изменения режима собственности.
