Имеют ли право приставы наложить запрет на регистрацию всей квартиры при долевой собственности, если должник — только один из собственников?

Может ли пристав наложить запрет регистрационных действий на всю квартиру при долевой собственности, где один из собственников не является должником?

Ключевой принцип: взыскание обращается только на имущество должника, а при общей (долевой) собственности — на долю должника, а не на объект целиком.

Если должник имеет имущество, принадлежащее ему на праве общей собственности, то взыскание обращается на долю должника, определяемую в соответствии с федеральным законом. 6 1 . При выделе в соответствии с Федеральном законом "Об инвестиционном товариществе" доли товарища в общем имуществе товарищей по долгам участника договора инвестиционного товарищества не может быть обращено взыскание на денежные средства, составляющие доли других участников договора инвестиционного товарищества в общем имуществе товарищей и находящиеся на счете инвестиционного товарищества для осуществления операций по договору инвестиционного товарищества. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) 7. Должник по требованию судебного пристава-исполнителя обязан представить сведения о принадлежащих ему правах на имущество, в том числе исключительных и иных правах на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, правах требования по договорам об отчуждении или использовании указанных прав, в размере задолженности, определяемом в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом должник предоставляет документы, подтверждающие наличие у должника принадлежащих ему имущества, доходов, на которые не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, в том числе денежных средств, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, а также имущества, которое является предметом залога.
— ч. 6 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Из этого следует прямой ответ: запрет регистрационных действий (арест) вправе быть установлен лишь в отношении доли должника, а не в отношении всей квартиры, в том числе долей лиц, не являющихся должниками. Разъясняется это и в ч. 4 ст. 69 — взыскание обращается на имущество, принадлежащее самому должнику:

При отсутствии или недостаточности у должника денежных средств взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее ему на праве собственности, хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, за исключением имущества, изъятого из оборота, и имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, независимо от того, где и в чьем фактическом владении и (или) пользовании оно находится. 5. Должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь. Окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем. 5 1 . Должник-гражданин вправе обратиться в подразделение судебных приставов, в котором ведется исполнительное производство, с заявлением о сохранении заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации (прожиточного минимума, установленного в субъекте Российской Федерации по месту жительства должника-гражданина для соответствующей социально-демографической группы населения, если величина указанного прожиточного минимума превышает величину прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации) при обращении взыскания на его доходы. При этом должник-гражданин представляет документы, подтверждающие наличие у него ежемесячного дохода, сведения об источниках такого дохода.
— ч. 4 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ

Эти правила конкретизирует ст. 255 ГК РФ: при недостаточности у должника иного имущества возможно только требование о выделе его доли, а при отказе иных участников — обращение взыскания по суду на долю должника с продажей её с публичных торгов. Изъятие же имущества по обязательствам своего собственника (в том числе при обращении взыскания) производится только на основании решения суда (п. 1 ст. 237 ГК РФ).

Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.
— ст. 255 ГК РФ

Изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. 2. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.
— п. 1 ст. 237 ГК РФ

Вывод по вопросу: пристав не вправе законно накладывать запрет (арест, запрет регистрационных действий) на весь объект недвижимости, если должнику принадлежит лишь доля: взыскание направляется на долю должника (ч. 6 ст. 69, ч. 4 ст. 69 ФЗ № 229-ФЗ; ст. 255 ГК РФ), а обращение взыскания на недвижимость — только по решению суда (п. 1 ст. 237 ГК РФ). Наложенный на всю квартиру запрет в той части, в какой он блокирует распоряжение долями сособственников-недолжников, является незаконным и подлежит отмене/снятию в отношении их долей. Применительно к доле самого должника установление запрета регистрационных действий законно как обеспечительная мера (ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ), но даже здесь для последующей реализации доли нужен судебный акт.

Как сособственнику-недолжнику защитить свою долю, если запрет наложен на всю квартиру?

У сособственника, чья доля не подлежит взысканию, есть два самостоятельных способа защиты, которыми он может воспользоваться параллельно.

1. Оспаривание постановления о наложении запрета. В порядке подчинённости — жалобой старшему судебному приставу (ст. 123 ФЗ № 229-ФЗ), и/или в суде (оспаривание постановления, действия пристава). Правом на обжалование обладают "иные лица, чьи права и интересы нарушены" (ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ). Срок — 10 дней со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления (ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ). Оспаривание постановлений пристава в суде производится по правилам главы 22 КАС РФ (административное исковое заявление, срок 10 дней, п. 11 Пленума ВС № 50).

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием), в порядке подчиненности и оспорены в суде. (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Постановление, действия (бездействие) главного судебного пристава Российской Федерации могут быть оспорены в суде. 3. Отказ в отводе судебного пристава-исполнителя может быть обжалован только лицом, заявлявшим отвод. Удовлетворение отвода судебного пристава-исполнителя обжаловано быть не может. 4. Постановление о взыскании исполнительского сбора может быть оспорено в суде. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) Глава 18. Сроки и порядок обжалования (оспаривания) постановлений Федеральной службы судебных приставов, а также постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) (Наименование в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ч. 1 ст. 121, ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя или заместителя старшего судебного пристава, за исключением постановления, утвержденного старшим судебным приставом, на их действия (бездействие) подается старшему судебному приставу, в подчинении которого находится судебный пристав-исполнитель или заместитель старшего судебного пристава. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 225-ФЗ) 1 1 . Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов подается судебному приставу-исполнителю, ведущему исполнительное производство, по которому вынесено такое постановление. В случае обжалования постановления Федеральной службы судебных приставов об отказе в возбуждении исполнительного производства жалоба подается старшему судебному приставу указанного в таком постановлении подразделения судебных приставов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ) 2. Жалоба на постановление судебного пристава-исполнителя, утвержденное старшим судебным приставом, постановление старшего судебного пристава, заместителя главного судебного пристава субъекта (главного судебного пристава субъектов) Российской Федерации, на их действия (бездействие) подается главному судебному приставу субъекта (главному судебному приставу субъектов) Российской Федерации, в подчинении которого они находятся. (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 425-ФЗ) 2 1 .
— ст. 123 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ)
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ

2. Иск об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) в районном суде к должнику и взыскателю — это исковое производство, сроком давности не ограничен в том смысле, что предъявляется в течение процедуры, пока имущество не реализовано (п. 1 Пленума ВС № 50; ч. 1, 2 ст. 442 ГПК РФ; ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ). Именно этот иск уместен там, где запрет затрагивает долю, не принадлежащую должнику, и суд обязан исключить её из-под ареста (ч. 3 ст. 442 ГПК РФ).

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи. 2. Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1

Заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю. В случае, если арест или опись имущества произведены в связи с конфискацией имущества, в качестве ответчиков привлекаются лицо, чье имущество подлежит конфискации, и соответствующий государственный орган. В случае, если арестованное или включенное в опись имущество уже реализовано, иск предъявляется также к приобретателю имущества. В случае удовлетворения иска о возврате реализованного имущества споры между приобретателем имущества, взыскателем и должником рассматриваются судом по правилам искового производства. 3. Суд в случае установления независимо от заявления заинтересованных лиц обстоятельств, указанных в части первой настоящей статьи, обязан отменить арест имущества в целом или исключить часть имущества из описи.
— ч. 1, 2 ст. 442 ГПК РФ

Для того чтобы оспорить весь запрет (а не снять его с чужой доли), клиенту-недолжнику следует фиксировать, что ЕГРН-запись о "запрете на всю квартиру" препятствует распоряжению его долей, — и предъявлять иск об освобождении его доли от ареста.

Вывод по вопросу: сособственник-недолжник вправе: (1) подать жалобу старшему судебному приставу (ст. 123 ФЗ № 229-ФЗ) и/или административный иск по правилам гл. 22 КАС (срок 10 дней, ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ, п. 11 Пленума ВС № 50); (2) предъявить в районный суд иск об освобождении своей доли от ареста к должнику и взыскателю (ч. 1, 2 ст. 442 ГПК РФ, ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1, 6 Пленума ВС № 50), и при удовлетворении суд обязан исключить долю из-под ареста (ч. 3 ст. 442 ГПК РФ).

Гражданско-правовые последствия и риски для сторон (убытки сособственника, защита единственного жилья)

Право на возмещение убытков. Если незаконный запрет на весь объект лишил сособственника-недолжника возможности распорядиться своей долей (например, сорвалась продажа, возникли убытки), он вправе взыскать их с казны РФ через иск о возмещении убытков, причинённых исполнительными действиями (ч. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ).

Заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков, причиненных им в результате совершения исполнительных действий и (или) применения мер принудительного исполнения.
— ч. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ

Защита единственного жилья должника. Если квартира (или доля в ней) является для должника и членов его семьи единственным пригодным для проживания жильём и не является предметом ипотеки, на неё вообще не может быть обращено взыскание (абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Тогда и запрет регистрационных действий в целях последующей реализации долей принудительно неправомерен в части обращения взыскания, хотя как обеспечительная мера арест (запрет) может быть сохранён для ограждения долга до решения вопроса.

Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 194-ФЗ) земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; (В редакции федеральных законов от 29.12.2004 № 194-ФЗ; от 02.10.2007 № 225-ФЗ) предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши; имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает десять тысяч рублей ;
— ч. 1, 3 ст. 446 ГПК РФ / абз. 1 ч. 1 ст. 446

Риск, если запрет оставить без обжалования: продажа, дарение, залог и иное распоряжение любой из долей (включая долю не-должника) будет блокироваться Росреестром в силу внесённой записи о запрете на объект; сособственник-недолжник не сможет осуществить свои права собственника, а у приобретателя возникнет порок титула. Это и есть основной практический ущерб, устраняемый по п. 1, 2 ст. 442 ГПК РФ и ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ.

Вывод по вопросу: при незаконно наложенном на весь объект запрете сособственник-недолжник вправе требовать возмещения убытков от незаконных исполнительных действий (ч. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ), а если жильё (доля) для должника — единственное пригодное для проживания, обращение взыскания на него вообще недопустимо (абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ). Оставление запрета без обжалования грозит фактической невозможностью для не-должника распоряжаться своей долей и пороком титула у будущих приобретателей.

Риски, если запрет оставить без оспаривания

Внесённая в ЕГРН запись о запрете регистрационных действий действует в отношении объекта недвижимости и бессрочно сохраняется до её погашения по отменяющему акту (постановление о снятии ареста/запрета). Практическое следствие: пока запись не снята, Росреестр отказывает в регистрации любых сделок и переходов, затрагивающих объект, — включая сделки по долям сособственника-недолжника. Нормы, на которые опирается это последствие:

• ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ — арест есть запрет распоряжаться имуществом;
• ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ и ч. 2 ст. 442 ГПК РФ — единственный правовой путь устранения запрета с чужой доли;
• ч. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ — возмещение убытков, если блокировка уже причинила вред.

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста на имущество должника и (или) акте о наложении ареста (описи имущества). (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 389-ФЗ) 5. Арест имущества должника (за исключением ареста, исполняемого регистрирующим органом, ареста денежных средств и драгоценных металлов, находящихся на счетах в банке или иной кредитной организации, а также цифровых рублей, учитываемых на счете цифрового рубля должника, ареста ценных бумаг и денежных средств, находящихся у профессионального участника рынка ценных бумаг на счетах, указанных в статьях 73 и 73 1 настоящего Федерального закона) производится судебным приставом-исполнителем с участием понятых с составлением акта о наложении ареста (описи имущества), в котором должны быть указаны: (В редакции федеральных законов от 19.07.2009 № 205-ФЗ, от 26.07.2017 № 212-ФЗ, от 24.07.2023 № 340-ФЗ) 1) фамилии, имена, отчества лиц, присутствовавших при аресте имущества;
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ

Именно поэтому оставление запрета без обжалования означает длительную невозможность для не-должника продать, подарить, заложить либо иным образом распорядиться своей долей, а будущий приобретатель получит титул с пороком (обременением), что снижает и стоимость доли, и возможность её отчуждения. Доля же самого должника остаётся под запретом правомерно — до исполнения обязательства или до предъявления взыскателем требования о выделе доли / обращении взыскания по суду (ст. 255 ГК РФ).

Вывод по вопросу: риск для сособственника-недолжника — фактическая невозможность распоряжаться своей долей (продажа, дарение, залог) и порок титула у приобретателя, пока запись о запрете не погашена; единственный способ устранить это — жалоба в порядке подчинённости (ст. 123 ФЗ № 229-ФЗ), оспаривание постановления по гл. 22 КАС либо иск об освобождении доли от ареста (ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, ч. 2 ст. 442 ГПК РФ), а при причинении вреда — иск о возмещении убытков (ч. 2 ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ).