Запрет на регистрационные действия от приставов по долгу прежнего владельца: можно ли прописаться новому собственнику квартиры

На что именно распространяется «запрет на совершение регистрационных действий» пристава — на прописку или на сделки с недвижимостью?

Запрет на совершение регистрационных действий в исполнительном производстве — это один из способов ареста имущества должника (запрет распоряжаться имуществом). Его правовая природа раскрыта в ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ:

Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества. Вид, объем и срок ограничения права пользования имуществом определяются судебным приставом-исполнителем в каждом случае с учетом свойств имущества, его значимости для собственника или владельца, характера использования, о чем судебный пристав-исполнитель делает отметку в постановлении о наложении ареста
— ч. 4 ст. 80 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Смысл этой нормы для вашей ситуации: арест, установленный приставом, состоит в запрете распоряжаться имуществом (отчуждать, продавать, дарить, передавать в залог) и — при необходимости — в ограничении права пользования. Регистрационные действия, на которые в постановлении стоит запрет, — это регистрация прав и сделок на недвижимость в органе, регистрирующем права (Росреестр/ЕГРН), направленная на то, чтобы имущество не выбыло из владения должника. Регистрация гражданина по месту жительства (прописка) к регистрации прав на недвижимость отношения не имеет: это регистрационный учёт граждан, который ведёт МВД, и он не связан с распоряжением имуществом. Поэтому сам по себе запрет из постановления пристава прописке вас, как собственника, не препятствует.

Распространяется ли ограничение на нового собственника, не являющегося должником, и вправе ли он прописаться в своей квартире

Запрет, наложенный по долгу прежнего владельца, касается только принадлежащего должнику имущества. Пленум ВС РФ и обзоры практики прямо указывают, что запрет на совершение регистрационных действий устанавливается в отношении имущества, принадлежащего именно должнику, в целях недопущения его выбытия из владения должника:

освобождении имущества, включая исключительные имущественные права (далее по тексту – имущество), от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества; об отмене установленного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение имуществом, в том числе запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества (для лиц, не участвующих в исполнительном производстве)
— п. 1 Постановления Пленума ВС РФ № 50 от 17.11.2015

Эта позиция подтверждается и тем, что для лица, не участвующего в исполнительном производстве (то есть для вас — нового собственника, не являющегося должником), закон предусматривает специальный исковой способ защиты — отмену запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества. Поскольку вы — собственник по договору купли-продажи, а не должник, имущественное ограничение, наложенное на прежнего владельца, на ваше право владения и пользования своей квартирой не распространяется.

Регистрация по месту жительства производится на основании документа, являющегося основанием для вселения в жилое помещение (для собственника — документ о праве собственности):

документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими федеральными законами, или его надлежаще заверенная копия. Гражданин Российской Федерации вправе не предъявлять документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (договор социального найма, договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ), если сведения, содержащиеся в соответствующем документе, находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления. В данном случае орган регистрационного учета самостоятельно запрашивает соответствующий документ (сведения, содержащиеся в нем), выписку из соответствующего реестра, иную информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации в государственных органах, органах местного самоуправления и производит регистрацию гражданина по месту жительства не позднее восьми рабочих дней
— ст. 6 Закона РФ № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения»

Регистрация по месту жительства, согласно ст. 3 Закона № 5242-1, не может служить основанием ограничения прав и свобод гражданина:

Регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией
— ст. 3 Закона РФ № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения»

Совокупность этих норм означает: орган регистрационного учёта (МВД) обязан зарегистрировать вас по месту жительства в принадлежащей вам квартире при предъявлении паспорта и документа о праве собственности (либо МВД сам запросит выписку из ЕГРН). Запрет пристава на «совершение регистрационных действий в отношении имущества» касается регистрации прав на недвижимость в Росреестре, а не постановки гражданина на регистрационный учёт. Если вы уже после наложения запрета стали собственником (право зарегистрировано в ЕГРН) — препятствий для прописки нет.

Если МВД или пристав ссылаются на запрет: порядок защиты прав нового собственника

Если вы не участвуете в исполнительном производстве (не должник), но запрет затрагивает ваше имущество, закон предоставляет вам право обжалования постановления/действий пристава. Обжалование допускается и для лиц, не являющихся сторонами ИП:

Постановления Федеральной службы судебных приставов, а также постановления судебного пристава-исполнителя и других должностных лиц службы судебных приставов, их действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть обжалованы сторонами исполнительного производства, иными лицами, чьи права и интересы нарушены такими действиями (бездействием)
— ч. 1 ст. 121 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

При этом установлен срок на обжалование — 10 дней с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав постановлением:

Жалоба на постановление Федеральной службы судебных приставов, а также на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения Федеральной службой судебных приставов, судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления
— ст. 122 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»

Кроме того, для лица, не участвующего в исполнительном производстве, предусматривается исковой порядок об освобождении имущества от ареста/запрета, если возник спор о принадлежности имущества:

В случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи
— ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 1

Порядок действий нового собственника: (1) обратиться к судебному приставу-исполнителю с заявлением о снятии запрета с квартиры, приложив договор купли-продажи и выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности к вам (важна дата: если право зарегистрировано за вами до или после наложения запрета — см. ветвление ниже); (2) при отказе — обжаловать постановление/действия пристава в порядке подчинённости старшему судебному приставу либо в суд (административный иск по КАС РФ в течение 10 дней), и/или предъявить иск об освобождении имущества от ареста. Требования об отмене запрета для лиц, не участвующих в ИП, рассматриваются в исковом порядке (Пленум ВС № 50 от 17.11.2015, п. 1).

Развилка по дате: запрет наложен до или после регистрации перехода права к вам

Исход зависит от того, когда наложен запрет и когда зарегистрировано ваше право собственности в ЕГРН:

Ветка 1 — запрет наложен ДО регистрации вашего права собственности. Если на момент наложения запрета квартира ещё числилась за прежним владельцем (должником), запись об ограничении/аресте могла попасть в ЕГРН. В такой ситуации регистрация вашего перехода права могла состояться только после снятия запрета — либо на момент регистрации сделки ограничения ещё не было и право уже ваше, тогда запрет к вам не относится. Проверьте выписку из ЕГРН: если право зарегистрировано за вами и запись об ограничении в ней отсутствует в части, касающейся ограничения именно в пользу взыскателя по долгу прежнего владельца, — прописка ничем не ограничена. Если же ограничение «висит» в ЕГРН и мешает даже регистрационным действиям с недвижимостью, его нужно снимать через пристава или суд (см. блок 3).

Ветка 2 — запрет наложен (или сохраняется) ПОСЛЕ того, как вы уже стали собственником. В этом случае ограничение установлено в отношении имущества, которое должнику уже не принадлежит. Запрет, адресованный распоряжению имуществом должника, не может ограничивать права нового собственника, и вы вправе добиваться его отмены как лицо, не участвующее в исполнительном производстве (ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ, п. 1 Пленума ВС № 50).

В обоих случаях на само право прописаться (постановку на регистрационный учёт по месту жительства) ни арест, ни запрет регистрационных действий с недвижимостью не влияют: прописка — это учёт факта проживания по месту жительства, а не распоряжение имуществом.

Риски и практические последствия сохранения запрета

Пока запись о запрете регистрационных действий сохраняется в отношении квартиры, вы можете ограничено распоряжаться ею (купить-продать, подарить, заложить) — это реальный, но отдельный от прописки риск. Само право проживать и быть зарегистрированным по месту жительства в собственной квартире запрет не затрагивает.

Что делать практически: (1) подать в орган регистрационного учёта (МВД/МФЦ) заявление о регистрации по месту жительства, приложив паспорт и документ о праве собственности (договор купли-продажи с отметкой о регистрации либо выписку из ЕГРН) — отказать только из-за наличия ограничения на недвижимость не вправе; (2) параллельно письменно обратиться к приставу с заявлением о снятии запрета с квартиры, приложив доказательства, что вы — собственник, а не должник; (3) при отказе — обжаловать в порядке подчинённости (старшему судебному приставу) или в суд по КАС РФ (10 дней) и/или предъявить иск об освобождении имущества от ареста (ст. 119 ФЗ № 229-ФЗ).

Если квартира — ваше единственное жильё, дополнительно подлежит учёту исполнительский иммунитет (ст. 446 ГПК РФ), но к самому вопросу прописки он прямого отношения не имеет и на регистрацию по месту жительства не влияет.

Гражданско-правовое основание: право собственника проживать и регистрироваться в своей квартире

Ваше право прописаться опирается на право собственности, которое включает не только распоряжение, но и владение и пользование имуществом:

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам
— п. 1–2 ст. 209 ГК РФ

Запрет пристава (арест) ограничивает только распоряжение имуществом (и, при специальном указании пристава, — пользование), но не само право собственника проживать в принадлежащем ему жилье и тем более не право быть поставленным на регистрационный учёт по месту жительства. Проживание и регистрация по месту жительства — это реализация правомочий владения и пользования, а не распоряжения, поэтому в предмет запрета на регистрационные действия они не входят.

Процедурное подтверждение: при предъявлении надлежащих документов регистрация производится органом в обязательном порядке:

Орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина по месту жительства не позднее трех дней со дня предъявления им документов
— ст. 6 Закон РФ № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения»

документ, являющийся в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации основанием для вселения в жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и другими федеральными законами, или его надлежаще заверенная копия. Гражданин Российской Федерации вправе не предъявлять документ, являющийся основанием для вселения гражданина в жилое помещение (договор социального найма, договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ), если сведения, содержащиеся в соответствующем документе, находятся в распоряжении государственных органов или органов местного самоуправления. В данном случае орган регистрационного учета самостоятельно запрашивает соответствующий документ (сведения, содержащиеся в нем), выписку из соответствующего реестра, иную информацию в соответствии с законодательством Российской Федерации в государственных органах, органах местного самоуправления и производит регистрацию гражданина по месту жительства не позднее восьми рабочих дней
— ст. 6 Закона РФ № 5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения»

Итог по процедуре: для прописки собственнику достаточно подать заявление и документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи с отметкой о регистрации или выписка из ЕГРН). Орган регистрационного учёта (МВД/МФЦ) обязан зарегистрировать вас в срок, установленный законом, и не вправе отказывать по причине наличия запрета пристава на регистрацию недвижимости, поскольку регистрационный учёт граждан и регистрация прав на недвижимость — разные, не связанные между собой процедуры, ведущиеся разными ведомствами.